Na osłabionym rynku nieruchomości trudno zarobić. Średnia stopa zwrotu z inwestycji w dobrze zlokalizowane lokum w centrum miasta sięga 4 proc. To niewiele ponad inflację i mniej, niż wynosi nominalne oprocentowanie lokat bankowych. Deweloperzy podsuwają zatem nową alternatywę: condohotele, czyli obiekty, w których pokoje wystawiane są na sprzedaż.
— Rentowność hoteli w Polsce kształtuje się na poziomie 15 proc. Po podziale zysku z deweloperem i odliczeniu kosztów zarządzania, na apartamencie w condohotelu można zarobić około 8-10 proc. rocznie — wylicza Artur Wach, analityk rynku nieruchomości, dyrektor zarządzający Lion’s House.
W rękach zarządcy
Sporą zaletą tego typu inwestycji jest jej bezobsługowość. Za bieżące naprawy, remonty i — co najważniejsze — pozyskanie klientów odpowiada wyspecjalizowana firma zarządzająca. Sprzedawane w condohotelach pokoje są też w pełni wyposażone. Ich cena zależy przede wszystkim od standardu i lokalizacji.
— Apartament w condohotelu kosztuje średnio 9-12 tys. zł za mkw. — podaje Tomasz Dembek, broker nieruchomości z agencji Metrohouse. Ceny lokalu we Władysławowie, w Rozewiu, Mielnie czy Mikołajkach dostępnew ofertach agencji Lion’s House i Home Broker wahały się od 169 tys. zł do nawet 1-2 mln zł netto.
Koszty można jednak zoptymalizować, kupując nieruchomość na działalność gospodarczą, co pozwoli na odliczenie 23 proc. VAT. Condohotele są bowiem budynkami o przeznaczeniu hotelowo-usługowym.
— Na rynku pojawiają się inwestycje, w których można otrzymać zwrot VAT również dla osób fizycznych — zaznacza Tomasz Dembek. Komercyjny charakter nieruchomości powoduje jednak, że ich bank, który udziela kredytu, narzuca marżę o 2-3 pkt proc. wyższą niż w przypadku mieszkań popularnych.
Lokal z gwarancją
Rynek condohoteli w Polsce dopiero się rozwija, ale pojawianie się kolejnych inwestycji budowlanych już teraz zmusza deweloperów do uatrakcyjniania oferty. Część z nich proponuje klientom zakup nieruchomości z gwarancją stałego zysku w okresie nawet kilkunastu lat, bez względu na poziom wynajmu. Taką opcję polecają też analitycy rynku nieruchomości.
— Oferty te są wiarygodne, ponieważ gwarantowane stopy zwrotu stanowią element umów zawieranych pomiędzy właścicielami condoapartamentu a operatorami hotelowymi — zapewnia Tomasz Dembek.
Artur Wach mniej optymistycznie podchodzi natomiast do ofert aparthoteli, działających na podobnych zasadach. Różnicę stanowi tu sposób przeprowadzania rozliczeń: zysk jest najczęściej dzielony po połowie między właściciela
Plus za zaplecze
Podaż na krajowym rynku condohoteli jest mocno ograniczona. Dlatego zdaniem analityków Lion’s House, warto rozważyć kupno, jeszcze kiedy budynek znajduje się w budowie. Oferty mają wówczas wyższą gwarantowaną rentowność niż w przypadku już działających obiektów. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić wiarygodność dewelopera i rynkową pozycję realizowanego projektu.
— Dobre inwestycje są wyczekiwane przez klientów. W ubiegłym roku sprzedaliśmy 96 apartamentów w condohotelu w Mikołajkach. Nabywców znaleźliśmy w miesiąc, jeszcze przed wylaniem fundamentów — mówi Artur Wach.
Co zatem podnosi prestiż inwestycji? Przede wszystkim lokalizacja, istotne jest też zaplecze hotelu — sale konferencyjne, restauracje, basen, centrum SPA. Z oferty condohoteli chętnie korzystają bowiem organizatorzy konferencji, sympozjów czy korporacyjnych wyjazdów.
— W Polsce powodzeniem cieszą się lokalizację nadmorskie, Mazury i Zakopane. Natomiast dobrego hotelu w systemie condo nadal brakuje w Warszawie — mówi Artur Wach.
W tym przypadku stolica ma jednak mniejsze szanse w rywalizacji z atrakcyjnymi turystycznie miejscowościami. Przez kilka tygodni w roku właściciele apartamentów mogą bowiem sami z nich korzystać.