Rynek elastycznych powierzchni biurowych w Polsce obejmuje ponad 363,8 tys. m kw. powierzchni oferowanej przez międzynarodowych i polskich operatorów w nowoczesnych budynkach biurowych, z czego ponad połowa znajduje się w Warszawie (197 tys. m kw.) – wynika z najnowszych danych firmy Savills.
– W 2023 r. tylko w Warszawie operatorzy elastycznych powierzchni biurowych wynajęli 17 tys. m kw. w dziewięciu transakcjach, a w największych miastach regionalnych 22,9 tys. m kw. w 14 transakcjach. Wskaźnik wynajęcia powierzchni flex w całej Warszawie dochodził do 80 proc., a w lokalizacjach centralnych przekraczał 85 proc. – mówi Thomas Jodar z Savillsa, lider projektu Workthere w Polsce.
Według ekspertów platformy Workthere.pl, zapewniającej dostęp do ofert elastycznych biur, europejski rynek elastycznych powierzchni wykazał się w 2023 r. znaczną odpornością mimo licznych problemów światowej gospodarki. Jednym z wyzwań jest dostosowanie strategii do inflacji.
Zmiana strategii
W 2023 r. cena za biurko w coworku rosła wraz ze wzrostem kosztów. Według Thomasa Jodara stawki w centrum Warszawy wzrosły w 2023 r. o 10-20 proc. r/r. Cena za wynajęcie tam miejsca do pracy mieściła się w III kw. 2023 r. w przedziale 300-550 EUR za biurko, a w pozacentralnych strefach biurowych 200-360 EUR.
Eksperci Workthere przewidują, że w 2024 r. operatorzy będą dążyć do poprawy rentowności, poszukując raczej innych możliwości zwiększenia marży niż przez podnoszenie stawek. „Jedną z opcji uzyskiwania dodatkowych przychodów może być generowanie większych zysków z wynajmu sal na konferencje i eventy, biurek w coworkach czy oferowanie klientom pakietów rozwiązań technologicznych w ramach sprzedaży wiązanej” – czytamy w analizie Workthere.
Okiem operatorów
Trendy Workthere na 2024 r. potwierdzają również sami operatorzy powierzchni flex. Według Piotra Woźnego, prezesa biur elastycznych OmniOffice.pl działających w centrum Warszawy, koszty w zakresie service chargé wzrosły tu o 40 proc. — z około 25 zł przed wybuchem wojny w Ukrainie na około 35 zł / m kw. miesięcznie.
– Ostatecznie płaci to klient i w przypadku Warszawy udaje nam się utrzymać rentowność. Nie chcemy przy tym wchodzić w lokalizacje poza centrum, bo koszty są tam co prawda o 20 proc. niższe, ale cena za biurko jest jeszcze niższa, o 30-40 proc., trudno więc o satysfakcjonującą rentowność – mówi Piotr Woźny.
Zdaniem Pawła Strzemeckiego, szefa sprzedaży WeWorka na Europę Środkowo-Wschodnią, Rosję, kraje nordyckie i Beneluksu, w 2024 r. przewiduje się stabilizację cen i kosztów w segmencie biur flex. Dlatego w celu dalszego zwiększania marżowości obecnie sieć oferuje klientom dodatkowe płatne usługi wykraczające poza wynajem biura.
– Operatorzy będą także szukać nowych sposobów na zwiększenie obłożenia niezależnie od fizycznej pojemności biur. W WeWorku robimy to, digitalizując nasze nieruchomości, między innymi poprzez integrację rozwiązania do efektywnego zarządzania biurem, spełniając przy tym zmieniające się wymagania naszych klientów – mówi Paweł Strzemecki.
Według Darii Stefaniak z Brain Embassy rozbudowanie oferty o dodatkowe usługi pozwoli operatorom nie tylko zdywersyfikować źródła przychodów, ale także dostosować się do zmieniających się potrzeb klientów.
Łukasz Kaleta, prezes BiznesHUB, do którego należy marka operatorska beIN Offices, przekonuje jednak, że dla klientów cena nie jest tak ważna jak dostęp do networku, ludzi, aktywnego biznesu.
– Podnosimy ceny nawet w słabszych lokalizacjach. Wolimy mieć trochę pustych biurek niż wynająć je firmom czy osobom, które nie wnoszą swoją obecnością wartości w postaci wiedzy, kontaktów, nie budują profesjonalnej społeczności – mówi Łukasz Kaleta.
Zdaniem Michała Kwinty, szefa Mindspace w Polsce, do strategii poszerzania usług dodatkowych należy dodać rozważną strategię ekspansji.
– Wybieramy zazwyczaj jedną na kilkanaście badanych lokalizacji. Priorytetem jest rentowność. Obecnie posiadamy w Warszawie dwa biura: Mindspace Koszyki i Mindspace Skyliner, jesteśmy na etapie poszukiwania kolejnych lokalizacji – mówi Michał Kwinta.
Dobre rokowania
Według obserwatorów rynku biurowego – zarówno ekspertów Workthere, jak też operatorów powierzchni flex - mamy dziś do czynienia z ucieczką do jakości.
– Nowe zapotrzebowanie, które obserwujemy, zmienia tradycyjny krajobraz biurowy. Jest to ucieczka w kierunku elastycznych, gotowych przestrzeni ze środowiskami, które są warte dojazdów i zachęcają ludzi do współpracy, produktywności i nawiązywania kontaktów – mówi Paweł Strzemecki.
– Zainteresowanie najemców bardziej elastycznymi rozwiązaniami umożliwiającymi pozyskiwanie i zatrzymywanie utalentowanych pracowników znajduje odzwierciedlenie w podnoszeniu poprzeczki przez operatorów, którzy dążą do oferowania najlepszych w swojej klasie powierzchni i uwzględniają w swojej ofercie udogodnienia i aspekty ekologiczne – mówi Ed Bouterse, dyrektor Workthere Europe.
Według ekspertów Workthere już dziś udogodnienia dla pracowników klientów coworków wykraczają poza standardowe siłownie, sale do jogi, kawiarnie czy przestrzenie na zewnątrz budynków – operatorzy niektórych powierzchni decydują się na przypominające te w pięciogwiazdkowych hotelach, jak na przykład usługi prywatnego szefa kuchni czy bary na dachu budynku.