Adgar Poland otwiera w 2018 r. współdzielone powierzchnie. Podobne pomysły mają sieć coworkingów Business Link oraz właściciel wrocławskiego Bielany Business Point
Obserwując klientów, czyli firmy wynajmujące powierzchnię, zarządzający biurowcami zaczynają dostrzegać potrzebę najemców dostosowania jej wielkości do skali biznesu. Ta zmienia się coraz szybciej zależnie od koniunktury i bieżących planów.
— Do końca 2018 r. we wszystkich czterech naszych biurowcach w Warszawie wprowadzimy nowy typ biura BE Yourself, oferujący powierzchnię z jednej strony prawie tak elastyczną jak coworking Brain Embassy, a z drugiej pozwalającą zachować odrębność we własnych pomieszczeniach jak w tradycyjnych biurach — mówi Eyal Litwin, dyrektor generalny Adgar Poland.
Przepis na elastyczność
Nowy koncept polega na umieszczeniu na jednym piętrze wydzielonych powierzchni dla najemców potrzebujących elastycznych biur. W części wspólnej znajdowałyby się: duża kuchnia, recepcja i przestrzeń dla gości oraz duża sala konferencyjna, a wszystko to w ramach jednej opłaty. Główne cechy modelu BE Yourself to elastyczność, natychmiastowa dostępność i efektywność — wynajmujący płaciliby czynsz za własne przestrzenie dostosowane do liczby pracowników z możliwością miesięcznego wypowiedzenia. To pozwalałoby też zwiększyć lub zmniejszyć powierzchnię w zależności od aktualnego zapotrzebowania. Mieliby też dostęp do Brain Embassy znajdującego się w tym samym biurowcu i we wszystkich innych miejscach.
— Najemcy mogliby też korzystać z wybranych przez siebie dodatkowych udogodnień, np. siłowni czy przedszkola — mówi Natalia Kuliberda, dyrektor działu zarządzania aktywami w Adgar Poland.
Zbyt sztywne reguły
— Nieruchomości biurowe rządziły się dotąd dość sztywnymi zasadami. Deweloper buduje obiekt i sprzedaje go funduszom, których celem jest stały i bezpieczny dochód z czynszu. Właścicielowi zależy na jak najdłuższych terminach umów wynajmu,by zminimalizować ryzyko. Z kolei firmy potrzebujące biur działają w coraz szybciej zmieniającej się rzeczywistości biznesowej. Dlatego często, zawierając umowę, chciałyby np. zapisu, że będą mogły po jakimś czasie zmniejszyć lub zwiększyć wynajmowaną powierzchnię. Dla funduszu to jest ogromny problem, bo nie ma gwarancji, czy klient zajmie zarezerwowaną dla niego powierzchnię czy nie — tłumaczy Jarosław Bator ze Skanskiej, a równocześnie wiceprezes sieci coworkingów Business Link.
Dlatego pojawił się nowy trend, by szukać operatora powierzchni biurowych, pośrednika, który będzie zarabiał na różnicy między czynszem za całość a czynszami za mniejsze powierzchnie. Dzięki temu można byłoby w każdym budynku zapewnić pewną elastyczność najemców. Takim pomysłem jest m.in. Business Link. Tu powierzchnie można wynająć na zasadzie pakietu coworkowego, biura na krótki okres (miesiąc, pół roku, rok) lub na umowę na czas nieokreślony z okresem wypowiedzenia i na bieżąco dostosowywać powierzchnię do swoich potrzeb.
— Rok temu jeszcze nic nie wskazywało na powodzenie takiego konceptu, jaki chcemy teraz zrealizować, a mianowicie wynająć firmie powierzchnię biurową w coworku i zarządzać nią jako operator dla całej korporacji — mówi Dariusz Żuk, prezes Business Link.
Własny operator
W przypadku firmy Adgar Poland sprawa jest prosta — jest zarówno deweloperem, właścicielem, jak i zarządzającym swoimi biurowcami, których nie sprzedaje funduszom. W dwóch z nich prowadzi Brain Embassy, czyli przestrzenie coworkowe nazywane dla podkreślenia ich funkcji wspólnej pracy i inspiracji co-creative. Stąd m.in. czerpała inspiracje do konceptu Be Yourself.
W podobnej sytuacji jest również Megapolis należąca do grupy kapitałowej Holding 1, która wybudowała wrocławski biurowiec Bielany Business Point. Budynek otwiera się właśnie na mniejszych najemców, oferując na jednym z pięter tzw. Compact Office, czyli biura od 42 do 86 mkw. bez narzuconego z góry okresu najmu. Firmy dzielą między siebie znajdujące się na piętrze kuchnię i salę konferencyjną, co przekłada się na znaczne obniżenie kosztów wynajmu.
Koszt wynajmu podstawowej jednostki biurowej Compact Office wraz z prawem do korzystania do 183 m powierzchni wspólnych wynosi około tysiąca euro miesięcznie plus opłaty eksploatacyjne. W przypadku konceptu Adgar Poland członkostwo w Be Yourself wynosiłoby tyle samo co w Brain Embassy, czyli 1150 zł od osoby miesięcznie. Według Natalii Kuliberdy, jeden z „tradycyjnych” najemców zainteresowanych elastycznym biurem wyliczył, że wszystkie ponoszone obecnie koszty są porównywalne do stawek, jakie zapłaciłby za członkostwo w Brian Embassy.
Między biurem a coworkiem
Choć nowe koncepty uelastyczniania biur wiele czerpią od coworków, różnią się od nich przeznaczeniem. W rozwijających się od lat w Polsce biurach coworkingowych operatorzy zajmują się kreowaniem atmosfery współpracy między użytkownikami, którymi w dużej mierze są start-upy i freelancerzy, sprzyjającej innowacjom i inicjowaniu wspólnych projektów biznesowych, organizują wydarzenia, prezentacje czy debaty. Z raportu firmy Savills wynika, że najwięcej elastycznych miejsc pracy w Polsce znajduje się w Warszawie.
Stolica dysponuje prawie 84 tys. mkw. tego typu powierzchni w 95 miejscach, z czego 44 tys. mkw. stanowią biura serwisowane, a 40 tys. mkw. coworki. Drugi jest Kraków z prawie 15 tys. mkw. elastycznej powierzchni w 25 miejscach. Na podium znajduje się jeszcze Poznań, którego zasoby wynoszą ponad 8,2 tys. mkw. w 18 miejscach. Chociaż warszawskie coworki nie zajmują nawet 1 proc. powierzchni biurowej, to potencjał wzrostu jest duży. W Londynie, który jest liderem pod tym względem, od początku 2017 r. do końca trzeciego kwartału coworki i biura serwisowane stanowiły 12 proc. popytu na biura. Gdyby biznes coworkingowy poszedł w kierunku stawania się operatorem elastycznych powierzchni biurowych także dla dużych firm, powyższe liczby szybko straciłyby aktualność.
— Wspólne powierzchnie biurowe np. dwóch czy więcej korporacji, a nie tylko ich działów innowacyjnych w jednym budynku, mogłyby mieścić ofertę dla start-upów czy freelancerów. Byłaby to przestrzeń pracy, wydarzeń, spotkań, poszukiwania innowacji. Korporacje zamiast zatrudniać rzesze pracowników outsourcowałyby pracę do start-upów — przewiduje Dariusz Żuk.
Podpis: Paweł Berłowski
