Największe polskie spółki deweloperskie sprzedały w 2022 r. o ponad 30 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. W przypadku czterech podmiotów spadek wyniósł minimum 50 proc.
Rynek mieszkaniowy mierzy się z poważnym spowolnieniem. Odzwierciedlają to wyniki 13 rynkowych tuzów, którzy w 2022 r. sprzedali 16 442 lokale, a więc o 36 proc. mniej niż w roku poprzednim. Tak wynika z zestawienia dokonanego przez portal Rynekpierwotny.pl. Zestawienie uwzględnia spółki, notowane na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW. Pojawia się w nim także Murapol, który planował IPO pod koniec 2021 r., jednak zrezygnował z tego ruchu, tłumacząc to niepewną sytuacją rynkową.
- Niepokojąca jest wyraźna przewaga spółek ze znacznie większym od średniej regresem ubiegłorocznej kontraktacji. Zaledwie czterech deweloperów pokazało wynik wyraźnie lepszy od średniej, natomiast aż dziewięciu znacznie słabszy - grubo powyżej 40 proc. Nie mówiąc już o czterech spółkach z załamaniem sprzedaży o połowę względem 2021 r. Nie jest to najlepszy prognostyk na przyszłość – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.
Główni gracze bez powodów do dumy
Największy spadek sprzedaży względem 2021 r. – o 55 proc. zanotowała spółka JHM. W przypadku Atalu było to 51 proc., a Ronsona i Robyga – po 50 proc.
Zaledwie o 1 proc. pogorszył natomiast wyniki Murapol, zbywając 2 783 lokale.
- Spółka tłumaczy to optymalną jakością własnej oferty produktowej, przystępnej cenowo i skierowanej do najszerszego segmentu rynku, a także modelem biznesowym wyróżniającym się wyjątkową na tle rynku odpornością na kryzys. Tajemnicą poliszynela jest jednak wyjątkowa w branży aktywność oraz skuteczność dewelopera w promowaniu własnych inwestycji, za którą już od dość dawna podążają adekwatne wyniki sprzedaży – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.
Najwięcej, bo ponad 3 tys. mieszkań, sprzedał w 2022 r. Dom Development. Wynik spółki był jednak gorszy od zeszłorocznego o 24 proc.
Należy się spodziewać korekty
Spadek liczby sprzedawanych mieszkań to niejedyny problem deweloperów. Autorzy najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodomu i Polityki Insight zwracają uwagę, że ostatnie trzy miesiące 2022 r. przyniosły pierwszy od kilku lat spadek cen ofertowych mieszkań - o 0,2 proc. względem poprzedniego kwartału. W porównaniu do tego samego okresu w 2021 r. stawki były jednak wyższe o 9,7 proc.
Zdaniem doktora Adama Czerniaka, głównego ekonomisty Polityki Insight, przecen jest na razie jednak zbyt mało, aby stwierdzić, że rynek wszedł w trend spadkowy.
– Z jednej strony, ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, wzrost stóp procentowych i ogólne pogorszenie nastrojów konsumenckich na skutek wzrostu inflacji i wyhamowania wzrostu gospodarczego doprowadziły do gwałtownego zahamowania popytu na mieszkania. Z drugiej jednak, znaczne ograniczenie inwestycji przez deweloperów oraz silny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny stanowią dla sprzedawców mocny argument za utrzymaniem wysokiego poziomu cen z ostatnich miesięcy – komentuje Adam Czerniak.
Dodaje, że ceny mieszkań w najbliższych miesiącach będą znajdować się pod dużą presją.
– W zależności od segmentu rynku przecena wyniesie w ujęciu nominalnym między 5 a 10 proc. - mówi Adam Czerniak.
Bardziej powściągliwa w prognozach jest Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku w Otodom Analytics. Jej zdaniem korekta jest nieunikniona, jednak będzie różna dla poszczególnych rynków.
– Na większe przeceny możemy liczyć przede wszystkim w najmniejszych miastach, gdzie presja na szybkie skomercjalizowanie inwestycji może skłaniać deweloperów lub inwestorów detalicznych do obniżek. Również na rynku wtórnym, który jest bardziej rozdrobniony i uzależniony od indywidualnej sytuacji sprzedających, mogą trafiać się duże okazje, które będą ważyć na cenie średniej. Jednocześnie na rynkach najbardziej chłonnych dużych miast deweloperzy będą raczej dostosowywać podaż do możliwości kupujących, którzy na rynku pozostali, niż hurtowo obniżać ceny – przekonuje Katarzyna Kuniewicz.
