Deweloper magazynowy 7R podwaja stawkę

Przez 13 lat działalności 7R dostarczył na polski rynek 1 mln m kw. magazynów. Do końca 2022 r. zamierza wybudować 1,5 miliona, a do końca 2025 r. osiągnąć pułap 4,5 mln m kw.

– Nie są to wykalkulowane plany, lecz realne przewidywania oparte na będącej już w budowie powierzchni 800 tys. m kw. Również nasz bank ziemi pozwala na wybudowanie w kolejnych latach 3,5 mln m kw. hal – mówi Tomasz Lubowiecki, prezes 7R.

Niezależnie od podwojenia w dwa lata wybudowanej powierzchni deweloper planuje ekspansję do Czech i Niemiec. U naszego południowego sąsiada podpisał już pierwszą umowę zakupu nieruchomości i przygotowuje projekt, który chce zacząć realizować w 2022 r. Dwie kolejne działki zamierza pozyskać do końca 2021 r. Rynek niemiecki to dopiero przedmiot analiz – pierwsze zakupy ziemi pod magazyny mogłyby nastąpić w 2022 r.

Bez spekulacji

Prezes podkreśla, że na taki wzrost firma pracowała od lat. Aby podwoić inwestycje, musiała się przygotować, co oznacza m.in. znalezienie chętnych na planowane powierzchnie.

– Budujemy dla najemców. Nie mamy nieograniczonych zasobów, żeby móc zamrozić własne pieniądze w inwestycji, która dopiero później zacznie zarabiać. W odróżnieniu od zagranicznych deweloperów działających w Polsce, mających łatwiejszy dostęp do kapitału i coraz częściej budujących spekulacyjnie, w naszych inwestycjach dbamy o przynajmniej 30-proc. zabezpieczenie ich umowami przednajmu – mówi prezes 7R.

Deweloper przyznaje, że obecna koniunktura na powierzchnie magazynowe sprzyja strategii spekulacyjnej, polegającej na komercjalizacji po wybudowaniu. Z drugiej strony ta sama koniunktura sprawia, że nie ma problemu z pozyskaniem najemców na wczesnych etapach inwestycji.

– Popyt jest ogromny. Mamy inwestycje nie będące obiektami BTS [projektowane na miarę oczekiwań głównego najemcy – red.], które już w momencie wbicia łopaty w ziemię są w pełni wynajęte. Średnio 80 proc. naszych hal jest skomercjalizowane przed zakończeniem budowy – twierdzi Tomasz Lubowiecki.

Nowe miejsca i nowe technologie

7R od dawna stara się wyróżniać na rynku elastycznością w doborze lokalizacji i realizacją nowatorskich rozwiązań konstrukcyjnych. Pierwszą miejscowością, w której pochodząca z Krakowa spółka rozpoczęła działalność, było Trójmiasto, nie należące wówczas do głównych rynków logistycznych. Później firma znalazła się również w głównych ośrodkach (Polska Centralna, Poznań, Wrocław, Kraków, Śląsk), ale też jako jeden z pierwszych deweloperów odkrywała Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz czy Szczecin.

– Jesteśmy dziś w miastach, których wielu deweloperów nadal nie traktuje jako tereny inwestycyjne. Dla nas najważniejsze jest dostarczenie powierzchni klientowi w tym miejscu, które sobie wymarzył – mówi Tomasz Lubowiecki.

Chcąc sprostać zapotrzebowaniu klientów na powierzchnie dostosowane do wykorzystania najnowszych technologii (np. automatyzujących operacje logistyczne), firma podejmuje się budowania coraz bardziej skomplikowanych obiektów. Wśród najnowszych znajdą się m.in. mający 40 m wysokości magazyn wysokiego składowania (tzw. high-bay) przeznaczony na centrum dystrybucji sieci handlowej Żabka i pierwszy w Polsce w pełni zautomatyzowany magazyn wykorzystujący system AutoStore. Ten drugi obiekt powstał w Goleniowie pod Szczecinem w formule BTS dla szwedzkiej firmy Hultafors Group.

Duży potencjał w nieruchomościach dla branż wysokich technologii mają dziś w Polsce centra danych. Ogłoszone w ostatnim roku ogromne inwestycje globalnych dostawców usług chmurowych, Google’a czy Microsoftu, czynią z Polski jeden z ważniejszych rynków dla tego typu obiektów w Europie Środkowej.

– Te obiekty wymagające od projektantów specjalistycznej wiedzy mogą się stać czwartym typem dostarczanych przez nas budynków obok budowanych dotychczas dużych hal typu big box, małych magazynów miejskich, tzw. SBU (smal business units), i obiektów przemysłowych budowanych w formule BTS. Pierwsze obiekty data center planujemy w Warszawie – zapowiada prezes 7R.

Deweloper zatrudnił już do swojego 150-osobowego zespołu specjalistów z kompetencjami potrzebnymi do realizacji tego typu budynków.

Rynek się zmienia

Nowoczesne technologie coraz częściej wykorzystywane w automatyzacji logistyki zmieniają charakter rynku magazynowego. Według Tomasza Lubowieckiego najemcy, którzy zainwestowali znacznie większe kwoty w systemy do sortowania czy inne nowoczesne urządzenia, nie są skłonni do częstych przeprowadzek. Tym bardziej że zatrudniają wykwalifikowanych pracowników, którzy raczej się nie przeniosą do innej miejscowości. Choć standardowe umowy najmu nadal są zawierane przeważnie na pięć lat, prezes 7R jest przekonany, że po ich zakończeniu klienci zechcą je przedłużyć.

– Nie ma też tak dużej oferty konkurencyjnej, bo popyt jest olbrzymi. Wcześniej nasz rynek deweloperski był bardzo konkurencyjny i ceny przez to należały do najniższych w Europie. Obecnie rynek się stabilizuje i można spodziewać się wzrostu czynszów – ocenia Tomasz Lubowiecki.

Duże zmiany zachodzą również w świadomości najemców i inwestorów. Obecnie fundusze często uzależniają zakupy – a klienci podpisywanie umów najmu – od zaangażowania dewelopera w działania ESG: prospołeczne i ekologiczne i dostarczania przez niego obiektów spełniających wyśrubowane standardy zielonego budownictwa.

– Liczą się relacje między właścicielem nieruchomości i społecznościami lokalnymi, ich wsparcie w dziedzinie zdrowia i środowiska naturalnego, wspólne organizowanie wydarzeń kulturalnych, lub sponsorowanie zespołów sportowych, czyli czynniki ESG. Inwestorzy chcieliby poznać politykę wewnętrzną dewelopera dotyczącą etyki biznesu i traktowania pracowników. Firmom, które podobnie jak 7R zawsze stawiały na ochronę środowiska naturalnego i miały standardy etyczne, może się w pierwszej chwili wydawać dziwne, że nas o to pytają. Ale skoro możemy się i w taki sposób wyróżniać, to nawet dobrze, że regulacje prawne i korporacyjne formalizują sferę odpowiedzialności społecznej biznesu – uważa prezes 7R.