Deweloperom grunty uciekają spod nóg

opublikowano: 30-10-2017, 22:00
aktualizacja: 30-10-2017, 23:11

Obroty na rynku działek pod inwestycje podwoiły się przez dwa lata i w 2017 r. mogą osiągnąć 5 mld zł

Firmy doradcze działające na rynku nieruchomości wskazują rosnące ceny transakcyjne gruntów jako dowód maksymalnego rozgrzania rynku. Według Emila Domarackiego, dyrektora w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers International, osiągnęły one ponadnormatywne wartości i wynoszą ponad 3, a nawet 3,5 tys. zł za mkw. PUM (metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania ujęty w cenie ziemi), podczas gdy spodziewano się maksymalnie 2,5 tys. zł. Według Daniela Puchalskiego, dyrektora działu gruntów inwestycyjnych JLL, padają kolejne granice cen. — Ceny za mkw.

PUM w najlepszych miejscach w Warszawie wzrosły w ostatnim roku o około 80 proc., a o 40-50 proc. w pozostałych miejscach. Jeszcze niedawno granica 1000 zł za mkw. PUM we Wrocławiu czy Krakowie, a 800 zł np. w Gdańsku była nie do przekroczenia. Dziś nawet 1500 zł nie stanowi problemu — podaje Daniel Puchalski. Zdaniem Emila Domareckiego, gdyby zestawić całą wartość transakcji na rynku gruntów w Polsce, to wzrost jest olbrzymi.

Dwa lata temu szacował ją na 1,85-2 mld zł, w 2016 r. na 3,5 mld zł i uważa, że w 2017 r. transakcje śmiało przebiją 5 mld zł. Tylko w tym roku dział gruntów inwestycyjnych Colliers uczestniczył w ponad 20 transakcjach o wartości około 400 mln zł, a do końca roku planuje zwiększyć ją do 500 mln zł. Podobne doświadczenia ma Daniel Puchalski. Dział gruntów inwestycyjnych JLL zakończył rok 2016 wartością transakcji wynoszącą około 500 mln zł — dwa razy wyższą niż w 2015 r. Obecnie ma w portfelu około 700 mln zł z transakcji w branżach mieszkaniowej, biurowej i hotelowej, które już są zamknięte lub w trakcie negocjacji czy zbierania ofert.

Popyt oszalał

Zdaniem dyrektora działu gruntów inwestycyjnych JLL, w Warszawie popyt przewyższa podaż nawet pięciokrotnie. Na rynku nieruchomości pojawia się dużo kapitału, który dotychczas nie był inwestowany w naszym kraju lub był przeznaczony na innego rodzaju inwestycje.

Na sytuację wpływa także tani pieniądz, do którego mają dostęp zarówno deweloperzy,jak i fundusze inwestycyjne, które od kilku miesięcy interesują się sektorem mieszkaniowym już na etapie zakupu gruntu. Ponadto rośnie determinacja kupujących i skraca się czas transakcji. Do niedawna badanie due diligence przeprowadzano w 2-4 miesięcy, dziś trwa ono od 4 do 10 tygodni, a cały proces marketingu i sprzedaży nieruchomości włącznie z transakcją to 3-5, a nie 6-12 miesięcy, jak to było jeszcze około roku temu.

— Deweloperzy mieszkaniowi budują dziś banki ziemi na długie lata. Już od trzech lat coraz śmielej wchodzą w zakupy spekulacyjne. Działają w takim pośpiechu, że coraz częściej w ogóle nie realizujemy due diligence, bo inwestor „łapie” jak najszybciej teren i zabezpiecza, żeby nikt inny go nie uprzedził — dodaje Emil Domarecki.

Co robić?

W przygotowaniu nowych transakcji na 2018 r. dział gruntów inwestycyjnych JLL ma już tereny o wartości 400 mln zł w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

— Grunty są coraz trudniej dostępne, a popyt rośnie. Gdybyśmy mieli ich w portfelu pięciokrotnie więcej, z całą pewności też znaleźlibyśmy na nie chętnych — zapewnia Daniel Puchalski. Zdaniem Emila Domerackiego, brak gruntów inwestycyjnych, na których można by z sukcesem przeprowadzić transakcję sprzedaży, sprawia, że deweloperzy wychodzą z Warszawy do Trójmiasta (przykładem jest Dom Development, który działa w Gdańsku), Krakowa czy Wrocławia. Tam można nabyć grunt szybciej, ceny są niższe, tam też jest rosnący dynamicznie rynek zbytu.

Według Daniela Puchalskiego jest jeszcze trochę terenów w rękach prywatnych, działki sprzedają też przedsiębiorstwa, których działalność nie jest związana z rynkiem nieruchomości, czy banki posiadające nieruchomości z tzw. trudnych kredytów. Sprzedającymi są również deweloperzy, którzy zmienili plany wobec gruntów gromadzonych w bankach ziemi. Przykładem jest część pozostałego terenu Soho przy ul. Mińskiej w Warszawie, którą inwestor zdecydował się sprzedać, czy teren z bardzo dużym potencjałem w sercu Gdańska, z którego zrezygnował fundusz inwestycyjny ze względu na inny profil działalności. Czasami w ofercie pojawiają się grunty, na których stoją już jakieś obiekty (np. biurowiec, który traci najemców). W takich przypadkach doradcy JLL rekomendują przebudowę i budynki zyskują drugie życie. Czasem jednak kupujący woli rozebrać to, co już jest, by wybudować zupełnie inny obiekt.

— Coraz częściej namawiamy do przeprowadzki zakłady pracy funkcjonujące jeszcze w tkance mieszkaniowej, ponieważ nie wytrzymują konkurencji sąsiedztwa. W 2016 r. z sukcesem relokowaliśmy Zakłady Przemysłu Cukierniczego Mieszko z warszawskiej Pragi, w tym roku część magazynową Gerdy z Marynarskiej i obecnie Gerdy Hydomat z Łopuszańskiej. Właściciele obiektów przemysłowych widzą, że lepiej wyjść, odtworzyć zakład na obrzeżach Warszawy, a grunt sprzedać — twierdzi Emil Domarecki.

Dziś działki, jutro domy

Daniela Puchalski uważa, że ogromny wzrost cen gruntów inwestycyjnych nie odbił się jeszcze na cenach oferowanych przez deweloperów mieszkań. Wynika to z tego, że korzystają jeszcze z banków ziemi kupionej wcześniej po niższych cenach. W przyszłości jednak ceny mieszkań mogą pójść w górę. Tym bardziej, że poza wzrostem cen ziemi drożeją też koszty wykonawstwa, więc tańszy pieniądz, do którego mają dostęp inwestorzy, oraz rezygnacja z wyższej marży mogą nie wystarczyć, by zapobiec znacznym podwyżkom cen lokali mieszkalnych.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Deweloperom grunty uciekają spod nóg