Banki ostrożnie podchodzą do finansowania biurowców, a jeszcze bardziej restrykcyjnie traktują galerie. O kredycie na hotel można pomarzyć. To nie tylko wpływ pandemii
Kredyt jest najbardziej popularną formą finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce, jednak pandemia i spowolnienie gospodarcze skłoniły banki do przykręcenia kurka — zauważają eksperci CBRE. W największym stopniu dotyczy to nieruchomości hotelowych i handlowych, a w najmniejszym — inwestycji magazynowych, biurowych i mieszkaniowych, choć do nich instytucje finansowe też podchodzą bardziej konserwatywnie niż kilka miesięcy temu.
Większe wymagania
Banki stały się bardziej selektywne. Największym zainteresowaniem cieszą się inwestycje magazynowe, biurowe i mieszkaniowe. Finansowanie nieruchomości handlowych ograniczone jest do najlepszych obiektów i decydują się na nie tylko niektóre banki, natomiast uzyskanie funduszy na hotel jest praktycznie niemożliwe. Niższe są też parametry LTV i LTC [relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia i kosztów inwestycji — red.], a oczekiwania co do poziom przednajmu i przedsprzedaży w przypadku projektów mieszkaniowych — większe. Obserwujemy również zwiększenie marży kredytowej o 0,3-0,6 proc. oraz wydłużenie czasu rozpatrywania wniosków — mówi Adam Łuciuk, szef działu finansowania inwestycji CBRE.
W przypadku biurowców poziom LTV i LTC spadł do ok. 60-65 proc. Dodatkowo, w związku z niepewnością dotyczącą popytu na powierzchnie biurowe, banki wymagają przednajmu przekraczającego nawet 50 proc. powierzchni. Jest to duży problem dla deweloperów, bo taki poziom przednajmu osiągano zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a nie budowy.
Justyna Kędzierska-Klukowska, dyrektor warszawskiego biura banku Berlin Hyp, mówi, że finansowanie inwestycji, które rozpoczęły się przed koronakryzysem, jest kontynuowane — zatrzymanie kredytowania byłoby niekorzystne dla obu stron. Wobec nowych projektów jednak banki na pewno będą bardziej selektywne i ostrożne, choć nadal są zainteresowane finansowaniem nieruchomości.
— Istotnym aspektem jest zróżnicowany wpływ pandemii na poszczególne segmenty rynku. Widzimy, że sektor logistyczny pozostaje w świetnej kondycji, aktywność na rynku biurowym też nie zniknęła, choć wszyscy z uwagą będą obserwować nowe otwarcia. Natomiast w przypadku segmentu handlowego wciąż nie wiemy, jakie obroty będą osiągalne dla różnego typu obiektów w nowej rzeczywistości, a to ma zasadniczy wpływ na dostępność kredytu — mówi Justyna Kędzierska-Klukowska.
Pozorna odwilż
Według Fabiana Barbarowicza, wspólnika zarządzającego TUF RE — firmą inwestującą w parki handlowe, od marca do końca maja banki wstrzymały akcję kredytową dla obiektów handlowych, w tym retail parków.
— Dopiero czerwiec przyniósł pewną odwilż w polityce banków i pierwsze podmioty wróciły do finansowania nieruchomości handlowych. Musimy jednak liczyć się ze znacznie surowszymi kryteriami i warunkami udzielania kredytu, które zaostrzono w wielu aspektach — mówi Fabian Barbarowicz.
Zdaniem wspólnika zarządzającego TUF RE tak wysokie oczekiwania są w stanie spełnić jedynie nieliczne projekty i już dziś widać malejącą liczbę nowo udzielanych kredytów. To z kolei wywiera presję na podwyższanie marż i prowizji, co winduje koszty finansowania. Fabian Barbarowicz uważa, że obecna polityka banków może zmniejszyć długofalowy popyt na ten rodzaj finansowania wśród inwestorów.
— Na znaczeniu może zyskać finansowanie prywatnym długiem pozabankowym, które coraz śmielej pojawia się w Polsce — mówi Adam Łuciuk.
Najemcy pod lupą
— Zdajemy sobie sprawę, że banki surowiej i bardziej wnikliwie niż poprzednio oceniają dziś sytuację deweloperów. Istotna stała się np. branża, w jakiej działają najemcy, czy ich zdolność kredytowa. Paradoksalnie nawet segment biurowy, postrzegany jako relatywnie bezpieczny, może mieć obecnie trudny dostęp do finansowania, gdyż widać w nim wyraźny trend tworzenia coworkingów i biur serwisowanych z krótkimi okresami najmu — mówi Michał Styś, prezes OPG Property Professionals. Michał Styś przyznaje, że zaraz po wybuchu pandemii część najemców w coworkingu Co\Walk HUB na Piotrkowskiej w Łodzi wykorzystała możliwość rezygnacji z powierzchni, część ją zmniejszyła. Ta cecha elastycznych powierzchni, będąca atutem w oczach najemców, wpływa na zwiększenie ryzyka kredytowego banków.
Zdaniem Katarzyny Sawy-Rybaczek, partnera w kancelarii Penteris, zaostrzenie podejścia banków w zakresie określania parametrów i wskaźników finansowych kredytów wynika nie tylko z niepewności, jaką niesie pandemia COVID-19, i jej wpływu na rynek wynajmu komercyjnego. Jest to także skutek rekomendacji S wydanej przez KNF w grudniu 2019 r. Kładzie ona nacisk na zwiększenie wymogów ostrożnościowych — także przy finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Banki mają ją wdrożyć do końca 2020 r.
Podpis: Paweł Berłowski
