Dom Development kupił działkę na Bielanach w Warszawie, a Victoria Dom na Pradze Południe. Będą burzyć, aby móc budować
Pod koniec 2020 r. pisaliśmy, że choć mimo pandemii negocjowano wiele transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych, to 70 proc. z nich zakończyło się tylko podpisaniem umów przedwstępnych. Eksperci tego rynku przewidywali, że kumulacja nastąpi na początku 2021 r.
Wśród wymienianych wtedy ciekawych ofert znalazła się m.in. nieruchomość EuroPolGazu na granicy Bielan i Bemowa w Warszawie. Przez ostatnie prawie dwadzieścia lat straszyła tu pustostanem niezakończona przez właściciela inwestycja biurowa. Ostatecznie zabudowaną działkę kupił 30 marca Dom Development. Na ponaddwuhektarowym terenie ma powstać osiedle mieszkaniowe. Deweloper potwierdza sam fakt zamknięcia transakcji, jednak nie ujawnia planów.
Podobnie jest w przypadku transakcji Victoria Dom, która kupiła 7-hektarową działkę od spółki Ardo przy ul. Żupniczej na Pradze, zabudowaną przez magazyn i budynki biurowe. „Do momentu wprowadzenia projektów do sprzedaży spółka nie komentuje swoich zakupów publicznie” – odpowiedziało biuro prasowe Victoria Dom.
W przypadku obu transakcji mamy do czynienia z zabudowanymi działkami wymagającymi wyburzenia starych obiektów, aby mogły powstać nowe. Tego typu inwestycje stają się w polskich miastach coraz bardziej powszechne.
Przebudzenie rynku
Po spadku transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych w 2020 r. (do 2,7 mld zł z ok. 5 mld zł w 2019), początek 2021 r. pokazuje gwałtowne odbicie. Colliers International może się pochwalić w I kwartale zamknięciem pięciu transakcji na łączną kwotę 260 mln zł i umowami przedwstępnymi w kolejnych transakcjach na pół mld zł. A są przecież także inni na rynku.
– Chroniczny brak gruntów w miastach powoduje, że są to transakcje na zabudowanych działkach – mówi Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w dziale doradztwa inwestycyjnego firmy Colliers International (CI).
Według Emila Domerackiego wśród kupujących prym wiedzie mieszkaniówka, potem tworzący się obecnie w Polsce segment PRS (private rented sector – mieszkania na wynajem instytucjonalny). W tym samym dniu, co sprzedaż nieruchomości EuroPolGazu, CI sfinalizował też transakcję sprzedaży nieruchomości b. piekarni Mamut we Wrocławiu właśnie pod inwestycję PRS, gdzie inwestorem jest Vantage Development.
– Ewenementem jest trzecia transakcja sfinalizowana 30 marca, bo dotyczy dawnego biurowca KGHM Cuprum i nabywca chce utrzymać tę funkcję. Notowania segmentu biurowego podczas pandemii nieco spadły, ale ta transakcja dotyczy wyjątkowej lokalizacji w centrum Wrocławia, a jej drugim atutem było ważne pozwolenie na budowę – mówi Emil Domeracki.
Brownfieldy w cenie
Zdaniem Piotra Litwina, partnera w Immo Lab, mamy dziś w Polsce wiele nieruchomości poprzemysłowych starających się o zmianę funkcji.
– Obecnie prowadzimy na wyłączność kilka procesów sprzedaży nieruchomości poprodukcyjnych, które rozważane są pod zmianę funkcji na mieszkaniową. Bez względu na to, czy lokalizacja tych nieruchomości jest w Warszawie, czy w miastach regionalnych jak Gdańsk, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław czy w mniejszych, w każdym z nich takie scenariusze są rozpatrywane. Dobrym przykładem jest portfel nieruchomości Kompanii Piwowarskiej w trzech miastach. W Kielcach teren ma ponad 70 ha, w Poznaniu 5,8 ha, a w Białymstoku 2,5 ha. Działka w Poznaniu otoczona jest osiedlami, więc tam aż się prosi o zmianę funkcji na mieszkaniową – mówi Piotr Litwin.
Według partnera w Immo Lab, tylko w granicach Warszawy można znaleźć tereny poprzemysłowe po 200-300 tys. m kw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań możliwa do wybudowania na danym gruncie), a najwięcej takich terenów jest w północno-wschodniej części miasta. To typowe grunty pod obiekty magazynowo-przemysłowe, jednak ekspert daje małe szanse deweloperom tej branży z uwagi na oczekiwaną cenę.
– Choć branża magazynowa ma właśnie swoje pięć minut, a logistyka miejska zyskuje dzięki e-commerce, to nadal cena gruntów pod magazyny w Warszawie waha się od 350 do 800 zł za m kw. działki w zależności od lokalizacji i potencjału. Cena gruntów pod mieszkaniówkę zaczyna się na terenach zurbanizowanych stolicy od 1,6 tys. zł za PUM – tłumaczy Piotr Litwin.
Ułatwieniem dla inwestorów starających się o zmianę funkcji gruntów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jest tzw. ustawa lex developer, która daje włodarzom miejskim prawo decydowania o przeznaczeniu np. dawnych terenów fabrycznych pod mieszkania. Deweloperzy coraz liczniej składają takie wnioski. Na przykład na stronie UM Warszawy można znaleźć cztery wnioski deweloperów powołujące się na tę specustawą złożone w 2019 r., dwa w 2020 r. i dwa już w 2021 r.
