Aktywa DL Invest Group (DL), firmy nieruchomościowej Dominika Leszczyńskiego, urosły w ciągu czterech lat z jednego do ponad trzech miliardów złotych. Z działającego lokalnie na Śląsku dewelopera i właściciela nieruchomości (magazynowych, mixed use i handlowych) firma przekształciła się w ogólnopolskiego gracza. Najważniejszym segmentem DL są magazyny i obiekty przemysłowe - stanowią 70 proc. portfela. Powstają prawie wyłącznie w modelu „buduj i trzymaj” - firma czerpie dochody z najmu, a nie ze sprzedaży.
– W tym modelu wybudowaliśmy na przykład centralny magazyn dla firmy Inditex o powierzchni ponad 122 tys. m kw., a teraz rozbudowujemy go o 80 tys. m kw. Wciąż poszukujemy klientów zainteresowanych tego rodzaju współpracą – mówi Dominik Leszczyński, założyciel i zarządzający DL Invest Group.
Nowe segmenty na celowniku
Obecnie firma szuka możliwości dywersyfikacji biznesu. Duży projekt DL Green Energy zakłada zainstalowanie magazynów energii oraz paneli fotowoltaicznych w posiadanych obiektach. Firma ma w portfelu 2 mln m kw. powierzchni w różnych lokalizacjach. W ciągu 3-5 lat sprzedaż zielonej energii ma się stać ważnym źródłem przychodów grupy.
Drugim segmentem, w którym DL chce wykorzystać potencjał własnego portfela, jest self-storage.
– Chcemy budować obiekty self storage w naszych parkach handlowych położonych w pobliżu biur i mieszkań. Mamy dwanaście takich w pełni wynajętych nieruchomości i trzynastą w budowie. Pierwszy magazyn self storage chcemy uruchomić w przyszłym roku – mówi Dominik Leszczyński.
Trzecim, najtrudniejszym i najbardziej kapitałochłonnym, segmentem są centra danych. Firma na razie analizuje, czy w tym przypadku ograniczy się do roli land dewelopera, aby wykorzystać potencjał banku ziemi, czy wybudować obiekt, aby wynajmować operatorom data center powierzchnię kolokacyjną. Jako land deweloper firma ograniczyłaby ryzyko, bo zajęłaby się tylko przygotowaniem działki, którą następnie sprzedałaby operatorowi. Zdaniem szefa DL drugi model jednak lepiej wpisuje się w strategię długoterminowego inwestowania.
– Ten segment jest w Polsce bardzo wąski i wyspecjalizowany, dużo się o nim mówi, ale mało buduje. Mamy w portfelu dwie działki, w pobliżu których rozbudowywana jest infrastruktura światłowodowa i energetyczna, powstają m.in. tzw. GPZ [główny punkt zasilający, który jest ważnym elementem dla obiektów energochłonnych - red.]. Operatorzy centrów danych potwierdzają, że to dobre lokalizacje – mówi Dominik Leszczyński.
Z właściciela najemca
W ramach dywersyfikacji biznesu grupa chce też inwestować w nieruchomości w formule najmu zwrotnego, czyli kupować obiekty, w których jest prowadzona działalność, by następnie wynajmować je byłemu właścicielowi.
– Odkupując aktywa na warunkach często korzystniejszych niż finansowanie bankowe, możemy uwolnić firmom kapitał na rozwój. Jako właściciel możemy dostosowywać takie obiekty do potrzeb najemcy, rozbudowując je lub przebudowując, a przy okazji zwiększać ich wartość. Finalizujemy dwie takie transakcje. W pierwszej nabywamy obiekt magazynowo-produkcyjny, w którym wytwarzane sa elementy OZE, i oddajemy w 15-letni najem z opcją rozbudowy o dodatkowe 10 tys. m kw. i założeniem odkupu po okresie najmu – mówi Dominik Leszczyński.
DL inwestuje też w segmencie biurowym. Chce się wyróżniać, budując obiekty wielofunkcyjne, w których powierzchnia usługowo-handlowa będzie stanowiła około 40 proc.
– Przygotowujemy się do dużej akwizycji. Za ponad 100 mln zł chcemy kupić niewynajęty biurowiec, który zmienimy w obiekt wielofunkcyjny – mówi Dominik Leszczyński.
Coś na sprzedaż
Długoterminowe inwestowanie to zasada DL, jednak raz na cztery lata firma robi wyjątek. Zdobywa w ten sposób kapitał na inwestycje i sama się... egzaminuje.
– Zatrudniamy ponad 220 osób, mamy własny dział ekspansji, komercjalizacji, najmu i zarządzania obiektami, własnego generalnego wykonawcę, biuro projektowe i dział zarządzania aktywami. Takie transakcje są dla nas sprawdzianem skuteczności – mówi Dominik Leszczyński.
Jako przykład przywołuje sprzedaż w 2021 r. dużego centrum handlowego Plaza w Zgorzelcu czeskiemu funduszowi za kilkadziesiąt milionów złotych. Firma kupiła je podczas pandemii (było wówczas w 60 proc. niewynajęte), zrewitalizowała i pozyskała najemców.
– Uzyskaliśmy wówczas 253-procentowy zwrot z kapitału – mówi Dominik Leszczyński.
Dywersyfikacja portfela to zawsze dobra strategia. W przypadku data center wiąże się to jednak z wieloma wyzwaniami. Prowadzimy projekty dla tego sektora, więc wiemy, z czym obecnie mierzą się inwestorzy, operatorzy i ich klienci.Chcąc sprostać wymaganiom potencjalnego najemcy w lokalizacjach poza Warszawą, trzeba dysponować przynajmniej 10-hektarową działką z dostępem do sieci światłowodowej oraz mocy na poziomie co najmniej 100 kW. To jednak przyszłościowy segment, choćby ze względu na rozwój technologii AI, która wymaga olbrzymich mocy obliczeniowych.