Pochodzący z Wielkiej Brytanii prywatny fundusz inwestycyjny London & Cambridge Properties (LCP Properties) zamierza w ciągu dwóch lat dwukrotnie zwiększyć wartość posiadanych w Polsce nieruchomości — do 500 mln EUR. Do dominujących obecnie w nim parków handlowych w 2020 r. mają dołączyć małe biurowce i obiekty magazynowo-przemysłowe w miastach, tzw. SBU (z ang. small business units). Poza Polską fundusz inwestuje w Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech — dotychczas zgromadził nieruchomości warte 4 mld EUR.
W Polsce od wejścia na nasz rynek w 2005 r. do końca 2019 r. LCP Properties kupił 50 nieruchomości o wartości blisko 250 mln EUR i powierzchni 200 tys. m kw. Realizowana przez fundusz strategia dywersyfikacji polega na nabywaniu dużej liczby małych obiektów w różnych lokalizacjach w celu ograniczenia ryzyka inwestycyjnego. Dotychczas na celowniku były głównie supermarkety i parki handlowe dopasowane skalą i zasięgiem do potrzeb lokalnych społeczności. W dobie agresywnego rozwoju e-commerce tego typu obiekty potrafią wyjść obronną ręką z konkurencji ze sklepami internetowymi.
Szybko i na długo
— Wybieramy nieruchomości, które jak najdłużej mogą zapewniać stabilne przepływy pieniężne — łatwo dostępne, z międzynarodowymi lub ogólnopolskimi najemcami sieciowymi. Nie zależy nam na spektakularnym wzroście wartości nieruchomości, by ją korzystnie sprzedać, ale na dobrych stopach zwrotu. Jest to strategia wielopokoleniowa — mówi Krystian Modrzejewski, dyrektor zarządzający LCP Properties w Polsce.
Fundusz zatrudnia 30 specjalistów z dziedziny nieruchomości komercyjnych. Wielu z nich może poszczycić się sporym doświadczeniem, bo średni staż w firmie wynosi siedem lat. Obok poszukiwania nowych produktów i ich zakupu zarządzają oni obiektami LCP Properties — w myśl przysłowia „pańskie oko konia tuczy” fundusz nie zatrudnia zewnętrznych menedżerów.
— Jako firma rodzinna często wygrywamy z konkurencją szybkością podejmowania decyzji. Od umowy przedwstępnej przez due diligence po finalizację transakcji mogą minąć zaledwie dwa miesiące. Finalizacji siedmiu takich umów z grudnia spodziewamy się do końca marca 2020 r. Wtedy wartość naszego portfela w Polsce urośnie do 300 mln EUR. Nasz przewagą jest także to, że płacimy gotówką, więc sprzedający nie czeka na uzyskanie refinansowania — mówi Krystian Modrzejewski.
Poza mainstreamem
We Francji i Wielkiej Brytanii LCP Properties ma również spore doświadczenia jako deweloper obiektów małej logistyki miejskiej. Chce je wykorzystać w Polsce. Krystian Modrzejewski przewiduje, że za dwa lata, gdy wartość nieruchomości funduszu w naszym kraju zwiększy się do 500 mln EUR, obiekty SBU będą stanowiły 20-30 proc. wartości portfela.
— Nie chcemy konkurować z dużymi deweloperami magazynowymi, którzy nawet w ramach logistyki ostatniej mili proponują raczej duże obiekty. My mamy doświadczeniaz bardzo elastycznymi obiektami dla małych i średnich firm handlowych, produkcyjnych i e-commerce, w których moduły są bardzo małe — nawet po ok. 150 m kw. W tym segmencie nie obawiamy się inwestycji o charakterze spekulacyjnym, czyli budowania bez podpisanych umów przednajmu — mówi dyrektor zarządzający LCP Properties na Polskę.
Małe a cieszy
Biurowce, o które fundusz zamierza w najbliższym czasie wzbogacić portfel, też będą niewielkie. LCP Properties celuje w budynki od kilku do kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu, zlokalizowane nie tylko w największych aglomeracjach, ale też w miastach regionalnych.
— Tu również zależy nam na zapewnieniu stałych przepływów pieniężnych — mówi Krystian Modrzejewski.
Zdaniem ekspertów w 2019 r. w budynki biurowe poniżej 10 tys. m kw. zainwestowano w Polsce ponad 430 mln EUR (22 transakcje), co potwierdza rosnącą płynność w tym segmencie. Do najaktywniejszych graczy w ostatnich latach zaliczają się M7 Real Estate, Advendum International, LRC Group i Octava Fizan. Ogółem na rynku nieruchomości biurowych w Polsce wartość transakcji zwiększyła się w ciągu ostatnich 24 miesięcy prawie dwa i pół razy (z 1,6 mld EUR w 2017 r. do 3,9 mld EUR w 2019 r.). LCP Properties kupuje nieruchomości również z myślą o remoncie i rozbudowie. Tak było np. z centrum handlowym Emka w Koszalinie.
— Zmieniliśmy skład najemców i wystrój wnętrz. Obecnie przygotowujemy się do rozbudowy centrum o park handlowy oraz duże nowoczesne kino — mówi Krystian Modrzejewski.
OKIEM EKSPERTA
Butikowe biurowce na celowniku
MARCIN MĘDRZECKI, ekspert w dziale doradztwa inwestycyjnego w firmie Colliers International
Zainteresowaniem instytucjonalnych graczy na polskim rynku cieszą się przede wszystkim biura z długimi umowami najmu i wynajęte dużym międzynarodowym korporacjom, a takimi są budynki nowe, o najlepszej specyfikacji technicznej i bardzo często duże, dające dużym najemcom możliwości ekspansji. W tym segmencie rynku konkurencja jest największa, co skutkuje dynamicznym wzrostem cen i spadkiem stóp zwrotu. W takiej sytuacji zrozumiałe jest zainteresowanie zagranicznego kapitału prywatnego mniejszymi biurami butikowymi, gdzie konkurencja jest zdecydowanie mniejsza, a stopy zwrotu wyższe. Mniejsze budynki biurowe charakteryzują się zwykle krótszymi umowami najmu, wymagają więc dużego zaangażowania po stronie wynajmującego. Ryzykiem, które trzeba wpisać w strategię, są kwestie związane z wyjściem z inwestycji. Tego problemu nie mają długoterminowi inwestorzy, spekulacyjni natomiast budują większe portfele, które oferowane są inwestorom instytucjonalnym.