Od początku 2017 r. roczna dynamika naszego PKB nie schodzi poniżej 4 proc., a w III kw. 2017 r. i I kw. 2018 r. sięgnęła 5,2 proc., a więc najwyższego poziomu od końca 2011 r. Przez cały ten okres stopa referencyjna NBP utrzymywała się na historycznie niskim poziomie 1,5 proc., co w połączeniu z inflacją (utożsamianą z CPI — wskaźnikiem towarów i usług konsumpcyjnych) przenosi nas realnie w ujemne wartości (od początku 2017 r. roczna dynamika CPI tylko dwa razy — w lutym i marcu tego roku — była niższa od głównej stopy NBP, a raz — w czerwcu ubiegłego — zrównała się z nią). Perspektywa braku podwyżek stóp i niesłabnącej dynamiki cen konsumpcyjnych w najbliższym czasie zapowiada, że era ujemnych realnych stóp procentowych szybko się nie skończy.
Teoretycznie są to warunki dogodne do powstawania tzw. baniek na rynku nieruchomości. Schemat w uproszczeniu wygląda tak: poprawa sytuacji gospodarczej oznacza poprawę sytuacji finansowej gospodarstw domowych. To, w połączeniu z niskim oprocentowaniem kredytów, zachęca je do kupowania mieszkań — do zamieszkania bądź w celu inwestycyjnym, a wzmożony popyt, za którym nie nadąża podaż, pcha w górę ceny. W skrajnym przypadku po jakimś czasie kończy się to ich gwałtownym spadkiem. Dla właścicieli oznacza to małą wartość mieszkań i dużą kredytów hipotecznych, jednym słowem — kłopoty.
Mniej więcej w połowie ubiegłego roku wzrost cen mieszkań w Polsce wyraźnie przyspieszył. Czy to wystarczy, aby powiedzieć, że na naszych oczach rośnie bańka? Nie. Ale czy trzeba uważać? Tak.
To byłby falstart
Roczna dynamika cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym dla siedmiu miast (Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia) w I kw. 2018 r. wyniosła 6,2 proc. i była drugą najwyższą od dekady — 6,6 proc. mieliśmy w II kw. 2017 r. (dane NBP). W perspektywie lat wygląda dość okazale, ale nie jak na „tu i teraz”.
— Dopóki tempo wzrostu cen mieszkań nie przekracza znacząco tempa wzrostu wynagrodzeń, nic złego się nie dzieje, a obecnie roczna dynamika płac w sektorze przedsiębiorstw wynosi ok. 7 proc. Do tego w najbliższym czasie powinna przyspieszać do ok. 10 proc., co poszerza przestrzeń do „bezpiecznego” wzrostu cen mieszkań. Gdyby różnica między dynamiką cen mieszkań i płac była mniej więcej dwukrotna i utrzymywała się przez dłuższy czas, wówczas można by to uznać za zjawisko niepokojące. Teraz nie ma ku temu przesłanek — mówi Marcin Luziński, ekonomista BZ WBK.
Nieco mniejsze pole manewru dla cen mieszkań widzi Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao.
— W przypadku Polski za niepokojące można już uznać dwucyfrowe, roczne tempo wzrostu cen mieszkań. Gdy wyraźnie przekracza ono tempo wzrostu nominalnego PKB, może to być sygnał, że pompujemy na tym rynku bańkę [w I kw. 2018 r. nasz PKB wzrósł nominalnie o 6,3 proc. r/r. — red.]. Obecna dynamika cen mieszkań nie zapala czerwonej lampki, ale żółtą, która sygnalizuje, że zaczynamy mieć do czynienia z wyraźnym przyspieszeniem, tak — mówi Marcin Mrowiec.
Dlaczego przyspieszamy
Za rosnące ceny mieszkań odpowiadają zarówno czynniki popytowe, jak i podażowe. Zdaniem ekonomisty Banku Pekao, w pierwszej grupie kluczowym jest niski poziom stóp procentowych.
— Realne stopy procentowe są w Polsce neutralne bądź ujemne. To sprawia, że trzymanie oszczędności na depozytach bankowych jest dla gospodarstw domowych mało lub wręcz nieopłacalne. Giełda niestety nie cieszy się dużym zainteresowaniem — zainteresowanie nią jest zazwyczaj pochodną zysków funduszy czy indeksów za poprzedni rok czy dwa — a te nie są na tyle imponujące, aby przyciągać inwestorów. W takich warunkach alternatywnym miejscem do lokowania oszczędności staje się rynek nieruchomości — mówi Marcin Mrowiec.
Na oszczędzanie — i lokowanie oszczędności — pozwala dobra sytuacja na rynku pracy. To kolejny czynnik, który podkręca popyt na mieszkania — ale nie ostatni i nie jedyny związany z rynkiem pracy.
— Dobra sytuacja na naszym rynku pracy poprawia kondycję finansową Polaków, ale też przyciąga pracowników z zagranicy, w szczególności Ukraińców. Oba elementy wzmagają popyt na mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach — mówi Marcin Luziński.
Od strony podażowej ceny pchają w górę w szczególności dwa czynniki. Pierwszy to rosnące koszty pracy. Z ostatnich danych GUS-u o płacach w sektorze przedsiębiorstw wynika, że w maju roczna dynamika wynagrodzeń w budownictwie po raz pierwszy od 2009 r. (odkąd dysponujemy porównywalnymi danymi) przekroczyła 10 proc. Co prawda najmocniejszy wzrost zanotowano w sekcji budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej (14,9 proc. r/r), a w sekcji budowa budynków było to 5,3 proc., ale w jednostkach specjalizujących się w tzw. robotach budowlanychspecjalistycznych (a więc m.in. robotach wykończeniowych, wykonywaniu instalacji budowlanych czy rozbiórce i przygotowaniu terenu pod budowę) płace wzrosły o 10,3 proc. Drugi czynnik to kurczący się zasób działek, w szczególności tych o korzystnej lokalizacji.
Co ciekawe, z danych Eurostatu wynika, że tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce na tle krajów UE jest stosunkowo niskie — roczna dynamika cen w każdym z kwartałów ubiegłego roku plasowała nas w ostatniej dziesiątce unijnego zestawienia (na grafice dane dla IV kw. 2017 r.). Dlaczego?
— Po pierwsze, spora część krajów UE, w szczególności strefy euro, ma jeszcze niższy poziom stóp, a więc także koszt kredytu niż u nas [główna stopa EBC jest zerowa — red.] — co tym bardziej napędza wzrost cen. Po drugie, szczególnie w dużych miastach Europy Zachodniej brak wolnej powierzchni pod budowę mieszkań jest jeszcze dotkliwszy niż w Polsce — tłumaczy Marcin Mrowiec.
Szeroka droga
Utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie, dalsza poprawa sytuacji na rynku pracy z perspektywy pracownika i związany z tym „efekt uboczny” dla pracodawcy w postaci wyższych kosztów pracy, coraz mniej miejsca na budowę w dużych miastach… Taki jest „scenariusz bazowy” na najbliższe kwartały. Nie ma w nim mowy o osłabieniu tendencji opisanych wyżej, wręcz przeciwnie. Kierunek, w którym będą podążały ceny mieszkań, wydaje się więc przesądzony. Trzeba być czujnym.
— Obecna dynamika cen mieszkań w Polsce jest tak naprawdę niska. Firmy budowlane mówią bowiem o wzroście kosztów produkcji o 20-30 proc. r/r, a ceny mieszkań rosną w jednocyfrowym tempie. Na rynku nieruchomości przez lata mieliśmy do czynienia z bardzo wysokimi marżami i dużą zyskownością deweloperów. Zbudowali bufor, który pozwala im teraz utrzymywać ceny na relatywnie niskim poziomie, m.in. pod wpływem wysokiej konkurencji na tym rynku. Malejące marże i zyskowność w tym sektorze to znak, że trzeba uważać na weryfikację cen — ostrzega Jarosław Janecki, główny ekonomista Societe Generale.
„Wskaźniki rentowności dużych firm deweloperskich w I kw. 2018 r. kształtują się na poziomie zbliżonym do notowanych przed rokiem i są znacznie niższe niż w IV kw. 2017 r. z uwagi na mniejszą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania i tym samym niższą wartość wykazanego w księgach wyniku finansowego i przychodów ze sprzedaży. Obserwowane wskaźniki rentowności utrzymują się na bezpiecznym poziomie” — czytamy w opublikowanym niedawno raporcie NBP, poświęconym sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce.
„Mniejsze firmy deweloperskie w poszczególnych kwartałach 2017 r. w porównaniu z 2016 r. odnotowały spadek przychodów z prowadzonej działalności oraz zbliżony udział projektów w trakcie realizacji w strukturze aktywów. Mimo wysokiego popytu i bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, ograniczyły produkcję w obawie o niską rentowność projektów z uwagi na rosnące koszty budowy i problemy z wykonawcami poszczególnych robót budowlanych. W grupie małych firm niepokojący wzrost wartości kosztów z działalności do poziomu zbliżonego przychodom potwierdza obniżenie rentowności prowadzonej działalności” — czytamy w tej samej publikacji.
Nie uczmy się na błędach
O tym jak mocno i długo boli przekłuty bąbel spekulacyjny na rynku nieruchomości wiedzą najlepiej ci mieszkańcy USA, którzy po kryzysie finansowym z lat 2007-09, zostali bez dachu nad głową, ale z kredytem do spłaty. Spora część kredytobiorców była jednak tzw. NINJA (z ang. no job, no income, no assets), a więc osobami bez dochodu, pracy czy majątku, a wiele kredytów, tzw. subprime, przez swoje niezdrowe zabezpieczenie nie powinna być udzielana nie tylko „ninja”, ale komukolwiek.
Doszukiwanie się analogii między tamtą sytuacją w USA a obecną w Polsce byłoby krzywdzące — nie tylko dla statystycznych Kowalskich, ale także systemu finansowego i całej gospodarki. Prawdą jednak jest, że: PKB Polski od kwartałów rośnie bardzo szybko, nominalne stopy są niskie, a realne ujemne, Polacy chętnie kupują mieszkania, w tym w celach inwestycyjnych, a ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych rosną coraz szybciej. W takich okolicznościach trzeba bacznie przyglądać się poczynaniom mieszkaniówki.