O 8 proc. rok do roku — do 265,8 mln zł — wzrosły w III kw. 2018 r. przychody Dom Development, największego dostawcy mieszkań na polskim rynku. Zysk netto wyniósł 21,9 mln zł, a to oznacza, że spadł o 16 proc. Marża brutto spadła do 25,4 proc., czyli 2,1 pkt. proc. Szefowie Dom Development wyjaśniają, że erozja wyniku jest konsekwencją wejścia na rynek trójmiejski przez akwizycję Euro Stylu.
— Zakup Euro Stylu i zasady księgowości powodują konieczność zastosowania tzw. alokacji ceny nabycia, czyli rozliczenia w wynikach Euro Stylu tego, co za niego zapłaciliśmy. Marża na poziomie 25 proc. to kombinacja naszej marży i ceny za Euro Styl — wyjaśnia Janusz Zalewski, wiceprezes Dom Development.
Bez uwzględnienia alokacji ceny nabycia marża brutto Euro Stylu wyniosłaby 37 proc. Po uwzględnieniu wynosi 20 proc. Gdyby więc nie uwzględniać tego w wynikach całej grupy, marża wyniosłaby 33 proc. Świadczy to o tym, że rynek trójmiejski jest bardziej rentowny niż biznes w Warszawie, która jest głównym miejscem działalności Dom Development.
Potwierdzałoby to dane płynące z analiz firmy Reas, które wskazują, że ceny mieszkań w Trójmieście wzrosły w ciągu półtora roku o 22 proc. a mimo to liczba sprzedanych lokali rośnie.
— Nie jest tak, że nie ma tam bariery cenowej i — wbrew pozorom — nie jest ona bardzo wysoka. Rynek trójmiejski jest rynkiem bardzo dobrym. Czy najlepszym w Polsce, trudno powiedzieć — mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Najdroższe idą najlepiej
Nabywcy akcji giełdowego dewelopera szybko nie zobaczą pełni nadmorskiego potencjału w wynikach. Rozliczanie kupna Euro Stylu jeszcze potrwa, choć będzie coraz mniej obciążać wyniki.
— Rozliczenie ceny nabycia bardzo obciąża wyniki tego roku. W 2019 r. będzie mniejsze, a w 2020 r. prawie żadne — twierdzi Janusz Zalewski.
Obecnie Dom Development przygotowuje się do uruchomienia na Wybrzeżu budowy 2119 mieszkań. Do tego dochodzi 4186 w Warszawie i 1150 we Wrocławiu. Mieszkania, które sprzedaje, są coraz droższe. Wyceniane na 550 tys. zł i więcej miały największy udział w sprzedaży — 29 proc. W Warszawie tyle kosztowało już co trzecie mieszkanie. Trzy miesiące wcześniej największa była sprzedaż lokali kosztujących 350-450 tys. zł. Te o cenach przekraczających 550 tys. zł stanowiły 27 proc. sprzedaży całej grupy i 29 proc. sprzedaży w stolicy. Na koniec 2017 r. nawet w stosunkowo drogiej Warszawie mieszkania o wartości ponad 550 tys. zł stanowiły zaledwie 26 proc. ogólnej liczby mieszkań, które zostały kupione.
— Sytuacja rynkowa w III kw. była generalnie rzecz biorąc dobra. Utrzymało się zainteresowanie kupnem mieszkań, a co za tym idzie — wzrost cen. Najbardziej wzrosły w pierwszym półroczu, obecnie nastąpiło lekkie schłodzenie. Jeśli jednak podaż znacząco się nie zwiększy, a popyt będzie się utrzymywał, to ceny będą rosły. Nie wiemy o ile, ale nie widzimy powodów, by miały spaść — mówi Jarosław Szanajca.
Lokalizacja w cenie
Jego zdaniem, dostępność usług budowlanych powoli się poprawia i koszty budowy zaczynają się stabilizować. Przyznaje jednak, że jest to również skutek niezbyt dużej liczby rozpoczynanych budów. Wpływ na to ma konkurencja o grunty, któranie przekłada się jednak na liczbę transakcji. Właściciele działek po prostu windują ceny. Zwłaszcza w dobrych lokalizacjach.
— Cały czas zakup dobrej działki jest największym wyzwaniem naszej branży — podkreśla prezes Dom Development.
Spółka przekonała się już, że budowa byle gdzie nie ma sensu, gdyż ludzie wolą zapłacić więcej, ale za lepszą lokalizację. W III kw. rozpoczęła realizację zaledwie 281 mieszkań, podczas gdy średnia z czterech poprzednich kwartałów to 976.
— To skutek dwóch czynników — problemów z decyzjami administracyjnymi i nierozpoczynania kolejnego etapu inwestycji, jeśli sprzedaż poprzednich jest wciąż satysfakcjonująca — twierdzi Janusz Zalewski.
Deweloper sprzedaje mieszkania z poprzednich etapów. Z tego powodu opóźni się realizacja kolejnego etapu Portu Żerań (prawdopodobnie zostanie przełożona na 2019 r.). To jedna z nielicznych inwestycji Dom Development na warszawskiej Białołęce, a w omówieniu rynku mieszkaniowego w III kw. firma konsultingowa Reas wskazywała, że mimo względnie niskich cen zainteresowanie kupowaniem tam mieszkań jest minimalne.
W IV kw. 2018 r. Dom Development chce jednak rozpocząć budowę 1,1 tys. mieszkań, co w skali całego roku ma doprowadzić do rozpoczęcia 3,8 tys. (plan zakładał 4,1 tys.).
W najbliższych latach skala inwestycji we Wrocławiu i Gdańsku ma rosnąć szybciej niż w Warszawie. Stołeczny rynek ma w ciągu 2-3 lat generować sprzedaż około 3 tys. mieszkań rocznie. Spółka dysponuje bankiem ziemi pozwalającym na budowę 7455 mieszkań. Nie ma przy tym długu netto.
TRZY PYTANIA DO... PIOTRA ZYBAŁY, ANALITYKA MBANKU
Odradzam Polnord i JW Construction
1. Jak ocenia pan wyniki Dom Development za III kw.?
Są bardzo dobre, a nawet trochę lepsze, niż zakładałem. Różnica wynika przede wszystkim z wyższej marży deweloperskiej.
2. Czy wyniki Dom Development i dość optymistyczne zapowiedzi zarządu na przyszłość mogą być prognostykiem wyników i sytuacji innych deweloperów mieszkaniowych z GPW?
Na pewno nie wszystkich. Biorąc pod uwagę wysoką sprawność operacyjną Dom Development obecnie i historycznie, można przyjąć, że nie wszystkim deweloperom uda się utrzymać tak dobre wyniki. Przy rosnących kosztach wykonawstwa i gruntów oraz przedłużających się procedurach administracyjnych tylko niektórzy będą w stanie utrzymać sprzedaż i nadal wprowadzać do oferty nowe mieszkania w tym samym tempie jak w minionych latach. Poza Dom Development spółki, które wyglądają relatywnie atrakcyjnie w tym otoczeniu, to Atal, LC Corp, Lokum Deweloper i Archicom. O ile jednak w przypadku Dom Development pozytywna ocena wynika z wyjątkowej sprawności operacyjnej, to w Atalu, Archicomie i Lokum ponadprzeciętny potencjał kryje się w banku ziemi. Łączna sprzedaż mieszkań wśród deweloperów giełdowych spadła od początku roku o 12 proc. W wymienionych spółach spadek był mniejszy, a w Lokum Deweloper i Archicomie nastąpił nawet wzrost. W pierwszym przypadku o 20 proc., w drugim — o 2 proc.
3. Jedna rzecz to kwestia sprawności organizacyjnej spółki, jej wyników, a inna to jej wycena giełdowa. Którzy deweloperzy mogą być dobrą, a którzy złą inwestycją?
Dom Development, Atal, LC Corp, Lokum Deweloper i Archicom są wycenione atrakcyjnie. Ich kursy spadły od początku roku, jak większości spółek na GPW, lecz rentowność pozostaje wysoka. Są to spółki dywidendowe, które będą miały dobre wyniki nie tylko w 2018, lecz także w 2019 r. Przy obecnych wycenach stopa dywidendy Atalu, Domu, LC Corp i Archicomu wyniesie w przyszłym roku ponad 10 proc. Ich atrakcyjność inwestycyjna jest więc wysoka. Odradzam spółki o niskiej jakości banku ziemi, relatywnie bardziej zadłużone i mające koszty stałe niewspółmiernie wysokie do skali działalności. One są dużo tańsze mierząc charakterystycznym dla deweloperów wskaźnikiem kapitalizacji do aktywów netto, ale będą też miały problem z generowaniem zysków. Do tej grupy zaliczam np. Polnord i JW Construction. [KOS]