W Polsce działa ponad 400 centrów handlowych, z czego 165 to obiekty stare, w których hipermarket zajmuje największą powierzchnię, zaś pojedyncze sklepy ulokowano wzdłuż korytarza przy linii kas. Nowocześniejszych galerii handlowych (drugiej generacji) jest u nas 141.
Choć hipermarket odgrywa w nich nadal najważniejszą rolę, towarzyszą mu liczne sklepy i lokale gastronomiczne. Jak tłumaczą eksperci, wobec szybko rosnącej konkurencji właściciele zarówno jednych, jak i drugich centrów muszą podjąć działania, które zwiększą ich konkurencyjność i przychody.
— Wiele budynków jest więc modernizowanych, np. w Warszawie centrum handlowe Klif zyskało nowe fasady i wnętrza, dzięki czemu ugruntowało swoją pozycję w segmencie premium. W Krakowie gruntowną rewitalizację przejdzie natomiast prawie dziesięcioletnia Galeria Kazimierz, której nowy właściciel — firma Invesco — planuje przebudowę strefy gastronomicznej, remont pasaży handlowych z wymianą oświetlenia na nowoczesne systemy LED, a także całkowity remont toalet i parkingów — twierdzi Beata Kokeli, dyrektor w dziale powierzchni handlowych CBRE.
Na miarę epoki
Dobrymi przykładami budynków postindustrialnych, które przekształcono w nowoczesne obiekty komercyjne są także Stary Browar w Poznaniu oraz łódzka Manufaktura. Zdarzają się także przykłady udanej rewitalizacji historycznych obiektów handlowych. Wystarczy przyjrzeć się historii wrocławskiego Domu Handlowego Renoma.
— Ten obiekt został wybudowany w latach 30. XX w. przez rodzinę Wertheim i funkcjonował po wojnie jako największy w Polsce Powszechny Dom Towarowy, zwany potocznie PeDeT-em. Na początku XXI w. zapadła decyzja o jego rewitalizacji i rozbudowie. W obecnej formie działa od 2009 r., pozostając unikalnym centrum handlowym stolicy Dolnego Śląska, zachwycając wysmakowanymi architektonicznymi detalami — opowiada Wojciech Zawierucha, dyrektor w Savills.
Inną genezę ma Plac Unii City Shopping w Warszawie powstały w miejscu legendarnego Supersamu, czyli pierwszego sklepu samoobsługowego w Polsce otwartego w 1962 r.
— Pierwotny obiekt został wyburzony na początku XXI w., a w jego miejscu zbudowano nowoczesne centrum handlowo-biurowe. Funkcja samoobsługowego sklepu została zachowana na poziomie -1 galerii, jedynie otoczenie zmieniło się na miarę nowych czasów i rosnących oczekiwań klientów — przekonuje Wojciech Zawierucha.
Spośród centrów zbudowanych po 1989 r. oważną rewitalizację przechodzi obecnie m.in. ważne jest, aby na podstawie prognoz rynkowych dobrze dobrać grupy docelowe, parametry kosztowe, projektowe, kubaturowe, jakościowe, rzetelnie opracować analizy wstępne, opłacalności, wykonalności, przemyśleć zestawienie i dobór najemców, szczegółowy budżet i harmonogram budowy. Jeśli wynik będzie dodatni, a inwestor utrzyma dyscyplinę inwestycyjną, zyski mogą być satysfakcjonujące. Wyburzenie starego obiektu może być lepszą opcją dla inwestora, jeżeli już w fazie analiz szacunkowy zysk okaże się ujemny lub jedynie minimalnie dodatni.
Morena w Gdańsku, której właścicielem jest Carrefour Polska. Strategia przebudowy obejmuje zwiększenie powierzchni najmu, modernizację pasaży i parkingu, nową identyfikację wizualną centrum, a także wprowadzenie do niego dodatkowych funkcji i ofert handlowych.
Warto także wspomnieć o przypadkach, gdy rewitalizacja prowadzi do radykalnej zmiany formatu handlowego obiektu, czego przykładem jest Galeria Podlaska w Białymstoku, która z centrum handlowego przekształci się w outlet.
Zawiła droga
Choć modernizacja galerii niesie wiele korzyści, jest także druga strona medalu — zburzenie starego centrum i wybudowanie nowego może się ciągnąć latami.
— Pytanie zasadnicze, czy i jak długo najemcy i klienci mogą czekać, gdy konkurencja tylko czyha na to, by zaproponować im wynajęcie powierzchni w swoich obiektach — zastanawia się Wojciech Zawierucha. Inną sprawą są ogromne koszty nie tylko prac budowlanych, ale również dodatkowej obsługi prawnej czy działań marketingowych związanych z ponownym otwarciem centrum po rewitalizacji.
— W przypadku konieczności czasowego zamknięcia całości lub części centrum jego właściciele muszą się także liczyć z zawieszeniem prawa do uzyskiwania czynszu od najemców, ci zaś tracą w tym okresie możliwość osiągania przychodów ze sprzedaży — przypomina Grzegorz Jamroziak, dyrektor operacyjny ds. powierzchni handlowych Colliers International. Eksperci szacują, że całkowity koszt może sięgać od kilku nawet do kilkudziesięciu milionów euro.
Ku przemianom
Marta Machus-Burek, dyrektor ds. strategii handlowych Colliers International, przekonuje jednak, że ze względu na dojrzałość rynku centrów handlowych w Polsce modernizacje stają się integralną częścią planów rynkowych większości galerii.
Colliers International szacuje, że do 2015 r. w naszym kraju będzie działało około 24 proc. obiektów handlowych starszych niż 15-letnie, 22 proc. będą stanowiły budynki w przedziale od 11 do 15 lat, 28 proc. od 6 do 10 lat, a 26 proc. do 5 lat.
— Takie statystyki pozwalają sądzić, że możemy się spodziewać większej liczby zmian w już działających obiektach handlowych w Polsce — przypuszcza Marta Machus-Burek.
Okiem eksperta
Małgorzata Baran-Barańska z działu zarządzania projektami Cushman & Wakefield
W nowej odsłonie
Rewitalizacja to często jedyna szansa starszych centrów handlowych na przetrwanie. Jej celem jest zwiększenie atrakcyjności budynku, danie nowego impulsu do rozwoju, a co najistotniejsze dla inwestora — osiągnięcie satysfakcjonujących zysków i przepływów pieniężnych. Nierzadko jednak decyzje te podejmowane są także z uwzględnieniem potrzeb i korzyści dla lokalnej społeczności oraz dla uatrakcyjnienia przestrzeni miejskiej, co jest bardzo istotne z punktu widzenia miasta jako miejsca do życia. Rewitalizacja jest zwykle droższa od budowania od początku na dziewiczym terenie. Dlatego ważne jest, aby na podstawie prognoz rynkowych dobrze dobrać grupy docelowe, parametry kosztowe, projektowe, kubaturowe, jakościowe, rzetelnie opracować analizy wstępne, opłacalności, wykonalności, przemyśleć zestawienie i dobór najemców, szczegółowy budżet i harmonogram budowy. Jeśli wynik będzie dodatni, a inwestor utrzyma dyscyplinę inwestycyjną, zyski mogą być satysfakcjonujące. Wyburzenie starego obiektu może być lepszą opcją dla inwestora, jeżeli już w fazie analiz szacunkowy zysk okaże się ujemny lub jedynie minimalnie dodatni.