– Nie ma co liczyć na szybkie wyjście z dołka. Trzeba się pogodzić z nową normalnością – stwierdził podczas konferencji Karsten Nemecek, wiceprezes Savills Germany.
Przez ponad dekadę po globalnym kryzysie finansowym inwestorzy w Europie korzystali z wyjątkowo sprzyjających warunków: mogli pożyczać kapitał na poziomie 2 proc., a kupowane nieruchomości przynosiły zyski rzędu 5 proc. lub więcej. Ten układ, określany w branży jako „dług akrecyjny”, załamał się wraz ze wzrostem stóp procentowych po inwazji Rosji na Ukrainę i spadkiem wycen nieruchomości od szczytu w 2022 r.
Cięcia stóp przez EBC ułatwiają finansowanie
W efekcie wielu inwestorów korzystających z kredytów – w tym funduszy private equity – zostało praktycznie odciętych od rynku, a największe aktywa stały się trudne do upłynnienia. Jednak ostatnie cięcia stóp przez Europejski Bank Centralny przywracają opłacalność finansowania dłużnego w części segmentów nieruchomości komercyjnych, co zaczyna ożywiać rynek.
Według danych firmy CBRE w sektorach logistyki i biur w strefie euro całkowity koszt finansowania w euro znów jest niższy od tzw. stóp kapitalizacji, co czyni zakupy bardziej atrakcyjnymi. Dla biur to pierwszy taki moment od 2022 r.
Wśród największych graczy stawia na ten trend Blackstone, wskazując na sprzyjające czynniki: spadek podaży wynikający z zahamowania budów, wzrost przepływów pieniężnych oraz powrót kapitału. Fundusz w ciągu ostatnich 12 miesięcy zainwestował w nieruchomości około 35 mld USD. – To dla nas dobry moment wejścia – powiedziała Kathleen McCarthy-Baldwin, współszefowa globalnego działu nieruchomości Blackstone, wymieniając wśród kluczowych sektorów magazyny, mieszkania na wynajem i centra danych.
Liczba największych transakcji wciąż dużo niższa niż przed 2022 r.
Niższe koszty finansowania zaczynają przekładać się na transakcje. Latem Blackstone kupił za ok. 705 mln EUR biurowiec Trocadéro w Paryżu. Niedługo potem Invesco wystawiło na sprzedaż inny paryski biurowiec – Capital 8, który może osiągnąć cenę nawet 1 mld EUR. W Niemczech GIC i JPMorgan rozpoczęły proces sprzedaży frankfurckiego wieżowca Openturm, wycenianego na 900 mln EUR. Na rynek trafiają też portfele większych aktywów: Brookfield rozważa sprzedaż swojej niemieckiej sieci akademików, a Blackstone – biznesu mieszkań na wynajem w Hiszpanii. Każda z tych transakcji może przekroczyć 1 mld EUR.
– Rywalizacja banków zdecydowanie sprzyja kredytobiorcom, zarówno pod względem poziomu dźwigni, jak i wyceny – ocenił Chris Gow, szef działu finansowania strukturalnego i dłużnego w londyńskim biurze CBRE.
Dla rynku wciąż jednak pozostaje wiele wyzwań. Według MSCI w ostatnich czterech kwartałach zamknięto zaledwie dziewięć transakcji o wartości powyżej 1 mld EUR, wobec 30 w roku kończącym się w czerwcu 2022 r.
Ostrożny optymizm wśród inwestorów
Część inwestorów instytucjonalnych inwestujących w Europie skłania się dziś ku innym klasom aktywów. – Jeśli chodzi o alokację kapitału, pierwsze, co przychodzi do głowy, to prywatny kredyt, następnie infrastruktura, a dopiero później nieruchomości i private equity – podkreśliła Isabelle Scemama, szefowa AXA IM Alts.
Dodatkowym problemem pozostaje rozbieżność w wycenach. Wielu sprzedających nie chce zaakceptować niższych cen niż te, które płacono w czasie boomu.
Mimo wciąż wielu niewiadomych na rynku utrzymuje się ostrożny optymizm. W badaniu przeprowadzonym przez organizatorów EXPO REAL 44 proc. uczestników spodziewa się ożywienia, a 22 proc. zachowuje ostrożność. Dwa lata temu 51 proc. respondentów było pesymistami.