Czterech na pięciu przedstawicieli firm inwestujących w nieruchomości komercyjne na świecie biorących udział w badaniu Savills Investment Management (Savills IM) uważa, że obecne zainteresowanie zmianami klimatycznymi przełoży się na ich strategie inwestycyjne. Jak wynika z raportu Real Estate Outlook 2022 podsumowującego badanie, zdecydowana większość inwestorów (79 proc.) spodziewa się, że w ciągu najbliższego roku nastąpi odczuwalny wzrost popytu na nieruchomości przyjazne środowisku, a 26 proc. z nich spodziewa się, iż wzrost ten będzie znaczący.
Według Savills IM tematy związane z ochroną środowiska, społeczną odpowiedzialnością i ładem korporacyjnym (ESG) nadal będą dominowały w sferze inwestycyjnej w 2022 r. Ich znaczenie wzrasta wraz z dążeniem poszczególnych rządów i firm do osiągnięcia neutralności w zakresie emisji dwutlenku węgla.
Zainteresowanie obiektami posiadającymi zielone certyfikaty to szansa dla warszawskich biurowców. CBRE, które porównało 15 europejskich miast, znalazło jedynie cztery, w których co najmniej cztery na dziesięć budynków biurowych posiada zielone certyfikaty: Bratysławę, Budapeszt, Pragę i Warszawę. Stolica Polski wygrywa ten wyścig, bo certyfikaty posiada 54 proc. biur. We wszystkich badanych miastach (Oslo, Sztokholm, Kopenhaga, Warszawa, Amsterdam, Praga, Bratysława, Paryż, Lyon, Mediolan, Barcelona, Madryt, Lizbona, Porto, Budapeszt) udział certyfikowanych biur w ogóle przestrzeni tego typu wzrósł z 11 proc. w 2016 r. do 20 proc. w połowie 2021 r. Poniżej średniej 20 proc. uplasowały się Paryż, Mediolan i Amsterdam.
Przetasowania w portfelach
Według Michała Ćwiklińskiego, dyrektora zarządzającego w firmie Avison Young (AY) w Polsce, ESG jest obecnie najczęściej poruszanym tematem wśród funduszy.
– Na pewno będą przetasowania w ich portfelach. Z drugiej strony wiele funduszy stara się dostosować posiadane obiekty do wymagań związanych z obniżaniem emisji CO2, prowadzone są rewitalizacje, więc to nie objawi się masową sprzedażą starszych biurowców na przykład w Niemczech i zakupem nowych w Polsce – mówi Michał Ćwikliński.
Niemniej segment biurowy w Polsce nadal jest uwzględniany przez kupujących i to mimo pandemii i niepewności związanej z pracą zdalną. Jak zauważa Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający w Walter Herz, mamy dziś dużo nowych i bardzo nowoczesnych biurowców. Potwierdzają to transakcje w segmencie biurowym, w których osiągane są obecnie bardzo dobre ceny. Przykładem mogą być transakcje nabycia Browarów Warszawskich, Equal Business Park w Krakowie, My Place w Warszawie, Neon w Gdansku, Sky Tower we Wroclawiu.
– W najbliższych miesiącach będziemy widzieli projekty sprzedane najdrożej w historii polskiego rynku biurowego. Dla inwestorów liczy się to, że najemcy są tacy sami jak w Berlinie czy Paryżu, a stopy zwrotu z inwestycji są nadal bardziej atrakcyjne niż w Europie Zachodniej – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Raport Savills IM przewiduje, że w segmencie biurowym inwestorzy globalni będą koncentrować się w 2022 r. na nieruchomościach typu prime w najlepszych lokalizacjach.
Na celowniku magazyny
Po roku od wybuchu pandemii inwestorzy prezentują dziś duży optymizm i apetyt na nowe transakcje – 73 proc. spodziewa się zwiększenia swoich inwestycji w nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy (w ub.r. przewidywało tak tylko 45 proc.). Powodem jest uzyskanie – mimo pandemii – dobrych wyników z posiadanych aktywów.
Największe zainteresowanie inwestorów budzą sektory living (m.in. mieszkania na wynajem, akademiki) i magazynowy. Savills IM przewiduje, że sektory te utrzymają trend wzrostowy w 2022 r.
– Biorąc pod uwagę niskie stopy zwrotu z nieruchomości przemysłowych i logistycznych, inwestorzy nie mają innego wyboru, jak zainwestować w obiecujące podsektory, wśród których należy wymienić logistykę miejską i ostatniej mili, obiekty lekkiej produkcji oraz chłodnie. W sektorze mieszkaniowym skalowalne i mniej wymagające pod względem operacyjnym segmenty, takie jak budownictwo wielorodzinne, akademiki (PBSA) oraz obiekty opieki zdrowotnej, mają potencjał generowania atrakcyjnych, skorygowanych o ryzyko zwrotów z inwestycji – komentuje Kiran Patel, Global CIO and Deputy Global CEO, Savills IM.
Jak zauważa Michał Ćwikliński, popyt na nieruchomości logistyczne sprawia, że ich ceny osiągnęły niewyobrażalne wcześniej poziomy.
– Zdarza się, że za metr kwadratowy w magazynie przy niedużej miejscowości na prowincji trzeba dziś płacić tyle co za metr kwadratowy biura na Mokotowie. Pandemia wywindowała magazyny na lidera rynku i nic nie zapowiada, żeby w najbliższym czasie sytuacja miała się zmienić – mówi Michał Ćwikliński.
Dane AY z pierwszego półrocza 2021 r. potwierdzają wzrost zainteresowania logistyką miejską – jedna trzecia sprzedanych magazynów należała do podsegmentu SBU.
– Rynek handlowy się zmienia – przybliża do klienta końcowego. Stąd taka popularność parków handlowych, a w logistyce zainteresowanie mniejszymi projektami. Dziś rozmawia się nie tylko o wielkich magazynach typu BIG BOX, ale o obiektach rzędu 20-30 tys. m kw. w małych miejscowościach. W tym roku uczestniczyliśmy w kilkunastu transakcjach dużych deweloperów z małymi inwestorami, którzy wnosili do joint venture swoje grunty czy budynki zarówno pod zabudowę biurową, jak i magazynową - pozwala to deweloperom nie angażować się kapitałowo w zakup gruntu, a podmiotowi posiadającemu takie aktywa partycypować w marży deweloperskiej, tym samym zdecydowanie podnosząc swój przychód - mówi Bartłomiej Zagrodnik.
W przypadku Polski szturm inwestorów na segment mieszkań na wynajem i prywatne akademiki zaczął się już w 2021 r. Problemem jest jednak mała liczba mieszkań w portfelach – te są jeszcze głównie w budowie i planach.
Powrót do retailu
Poza tym Savills IM przewiduje powrót do transakcji w segmencie retailowym, w którym wielu inwestorów przeoczyło potencjał oferowany m.in. przez parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, centra wyprzedażowe czy inwestycje zakładające zmianę sposobu wykorzystania nieruchomości.
Michał Ćwikliński uważa, że w Polsce inwestorzy nie przeoczyli rozwoju podsegmentu retail parków. Jako przykład przytacza podpisaną w listopadzie, również dzięki udziałowi AY, umowę joint venture dewelopera Trei i paneuropejskiego funduszu Patron Capital na wybudowanie 20 parków handlowych za 140 mln EUR. Problemem w segmencie retail nadal jest pozyskanie finansowania bankowego na galerie handlowe, wiec albo trzeba je kupować z kapitału własnego, albo liczyć na fundusze dłużne, które są jednak znacznie droższe niż banki. Na finansowanie pozabankowe zwraca uwagę również raport Savills IM jako na ciekawy sposób inwestowania w 2022 r.
– Warto pamiętać o inwestowaniu w dług zabezpieczony nieruchomościami jako źródło zwrotów, które cechuje się relatywną odpornością na dekoniunkturę – mówi Kiran Patel.