Ponad 500 — tyle pokojów zaoferują dwa obiekty pod markami grupy Accor budowane przez firmę UBM, działającą w Polsce od 20 lat. W Katowicach powstaje obiekt pod szyldem Mercure, a w Krakowie na ul. Mogilskiej — Ibis Styles. Oba są już sprzedane. Kupił je za ok. 86 mln EUR niemiecki fundusz inwestycyjny Union Investment. UBM natomiast zdążył już kupić dwie zabudowane nieruchomości w Krakowie i we Wrocławiu pod nowe projekty hotelowe.
— Jeszcze nie możemy podać, kto będzie operatorem. Oba obiekty są w doskonałych lokalizacjach. W największych miastach w Polsce w takich miejscach praktycznie nie ma już pustych działek, więc kupujemy nieruchomości z myślą o przebudowie — mówi Sebastian Vetter, członek zarządu UBM Development Polska.
UBM jest austriackim deweloperem nieruchomości komercyjnych, specjalizującym się m.in. w budowie hoteli i biur na głównych rynkach europejskich. Przez ostatnie 25 lat oddał do użytku 55 obiektów w segmencie hotelowym. W Polsce zaczął od flagowego projektu Intercontinental Hotel w centrum Warszawy, a następnie zbudował trzy obiekty pod szyldem Radisson Hotel Group (w Krakowie i Wrocławiu) oraz, wspólnie z IHG, dwa hotele pod marką Holiday Inn (w Warszawie i na gdańskiej Wyspie Spichrzów).
Sprzedaż na pniu
Na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne hotele są daleko za biurami, galeriami i magazynami. W 2019 r., który był wyjątkowo pomyślny dla tego segmentu, dokonano transakcji na niecałe 290 mln EUR wobec łącznej wartości rynku sięgającej 7,4 mld EUR. W najlepszym dla hoteli roku 2017 wartość transakcji wyniosła 429 mln EUR. Większość funduszy kupujących nieruchomości nie specjalizuje się w branży hotelowej — wolą stałe comiesięczne przepływy pieniężne z najmu, jakie zapewniają np. biurowce czy magazyny.
Tymczasem globalne sieci hotelowe oferują franczyzę lub umowę o zarządzanie, które nie gwarantują właścicielowi stałego czynszu. Większość deweloperów, myśląc o inwestycjach hotelowych, liczy na stały cash flow. Mogą go uzyskać, zawierając z operatorem hotelowym umowę najmu. Na rynku funkcjonuje kilka takich firm — działają lokalnie i oferują jedną lub dwie marki hotelowe.
UBM działa inaczej. Sprzedaje hotele, w których sam pozostaje najemcą i do których pozyskuje jako operatora którąś z globalnych sieci z marką rozpoznawalną na całym świecie, jak Accor, IHG, Radisson, Hyatt i Marriott. Dla funduszy to atrakcyjna inwestycja, bo umowa najmu zapewnia czynsz przez 20-25 lat, a znana marka daje gwarancję jakości. Taki model nazywany jest „sandwich deals”.
Przekładaniec
— Staramy się sprzedawać obiekty jak najszybciej. Często podpisujemy przedwstępne umowy zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę — mówi Sebastian Vetter.
— Jesteśmy potrzebni zarówno sieciom, które szukają możliwości ekspansji w najlepszych lokalizacjach w Polsce, jak i inwestorom szukającym długoterminowego zwrotu z kapitału — podkreśla Marta Abratowska- Janiec, szefowa UBM Hotels w Polsce.
Od początku działalności nad Wisłą UBM wybudował i zarządza ośmioma hotelami pod różnymi markami. Łączna wartość transakcji ich sprzedaży wyniosła 345 milionów EUR.
Budowanie know-how
Do zarabiania na takim biznesie potrzebne są odpowiednie narzędzia i doświadczenia.
— Pomaga nam w tym wymiana doświadczeń z kolegami w Polsce, a także w Austrii, Niemczech, Czechach i Holandii. Mamy centralny system monitorowania wskaźników obłożenia, cen oraz kosztów mediów i pracy. Zanim podpiszemy umowę z siecią i inwestorem, musimy mieć precyzyjną analizę. Gwarantując funduszom stały czynsz, bierzemy na siebie ryzyko związane z działalnością operacyjną, na którą wpływa wiele czynników. Obecnie np. z uwagą obserwujemy rozwój epidemii koronawirusa i osłabienie ruchu turystycznego z Chin — mówi Sebastian Vetter.
Marta Abratowska-Janiec podkreśla, że oprócz doskonałej analityki biznes ten wymaga zaangażowania na wszystkich etapach powstawania hotelu. UBM zatrudnia około 300 osób, z których połowa to specjaliści techniczni, m.in. inżynierowie, architekci i architekci wnętrz.
— Pracujemy z agencjami brandingowymi i storytellingowymi, zanim uzyskamy pozwolenie na budowę. Powstaje historia, która potem towarzyszy naszym obiektom przez kilkadziesiąt lat. Kierujemy się zasadą, że nie można zrobić pierwszego wrażenia drugi raz — mówi Marta Abratowska- Janiec.
Np. hotel Mercure powstający w Katowicach ma się wpisać w nową politykę miasta, które chce zmienić wizerunek z przemysłowego na zielony. Obiekt ma być ekologiczny — zaprojektowano w nim ściany zieleni i panele fotowoltaiczne. Natomiast gdański Holiday Inn, otwarty w czerwcu 2019 r., ma elementy typowe dla obiektów life styleowych, a jego wnętrza nawiązują do wody i zabytkowych spichlerzy.
OKIEM EKSPERTA
Kanapki bywają różne
JACEK TOKARSKI, partner w firmie Hotel Professionals
Umowy typu sandwich są coraz popularniejsze — szczególnie w przypadku nowych inwestycji. Są różne modele „kanapek”. Najprostsza polega na oddzieleniu właściciela od sieci hotelowej przez operatora, który zarządza obiektem na rzecz właściciela, ale zgodnie ze standardami wybranej marki na podstawie franczyzy. Tak działa nasza firma w hotelu Moxy w praskim Koneserze oraz w kilku innych, które są w budowie. Bywają też modele mające więcej niż trzy warstwy. Czwartą może być deweloper, który jest dla funduszu inwestycyjnego dodatkowym gwarantem regularnych czynszów. Sieć Radisson zrobiła niedawno wyjątek — podpisała umowę najmu dla marki Radisson Red na ul. Grzybowskiej w Warszawie.