Miesiąc temu informowaliśmy w “PB”, że w ostatnim czasie większość firm mających kłopoty z płynnością decyduje się na uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne, czyli rozwiązanie wprowadzone w związku z pandemią koronawirusa. Ten model wybrało też aż dziewięć firm z grupy Gent Holding, o której zrobiło się głośno w związku z zarzutami naruszania prawa, wysuwanymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). To, czy podejrzenia obu instytucji były zasadne, bada stołeczna prokuratura.
Zmiana właściciela
Gent Holding to grupa firm, która miała realizować różnego rodzaju inwestycje nieruchomościowe: akademiki pod marką LIV, mieszkania w odnawianych kamienicach czy osiedla domów. Jej prezesem i właścicielem był Gracjan Kleger, przedstawiający się jako „inwestor i przedsiębiorca z ponad 20-letnim doświadczeniem na rynku finansowym”. Dziś na jego profilu w serwisie Linkedin próżno szukać informacji o grupie GH. Zgodnie z danymi z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) w listopadzie 2019 r. przestał być prezesem spółki, a całkiem niedawno, bo w listopadzie 2020 r., także jedynym właścicielem GH (w obu rolach zastąpił go jego współpracownik Józef Rytel).
Spółki z grupy finansowały inwestycje pieniędzmi pozyskiwanymi od inwestorów indywidualnych trzema różnymi sposobami: poprzez sprzedaż obligacji, pożyczki, a także sprzedaż lokali lub działek w inwestycjach. Problem w tym, że harmonogramy nie były dotrzymywane, a spółka już na przełomie lat 2019/20 r. popadła w tarapaty finansowe, które dopiero teraz zaowocowały postępowaniami restrukturyzacyjnymi.
Góra długów
Mają nimi zostać objęte: Gent Holding, a także powiązane z nim spółki: Equal Real Estate, Do Studzienki 40-42, Do Studzienki 67, Szkolna 7, Wzgórze Paderewskiego 12, Gent Fund, Equal Capital oraz Value Investments. Józef Rytel, prezes dziewięciu firm, przekazał „PB” za pośrednictwem kancelarii prawnej, że celem postępowań naprawczych jest „przywrócenie pełnej płynności finansowej” spółek i „jak najpełniejsze zaspokojenie roszczeń wierzycieli”.
Zgodnie z prawem od startu restrukturyzacji, który nastąpi w dniu publikacji ogłoszeń w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, spółki z grupy Gent Holding będą miały cztery miesiące na zawarcie układu z wierzycielami, przy czym ma to dotyczyć jedynie pożyczkodawców, zleceniobiorców czy wykonawców inwestycji. Dopiero w drugim kroku grupa chce dogadać się z obligatariuszami, którzy nie mogą doczekać się nie tylko wypłaty odsetek, ale także zwrotu zainwestowanego kapitału (terminy wykupu papierów w wielu przypadkach minęły w 2020 r.).
Jakie jest zadłużenie 9 restrukturyzowanych firm, a jakie całej grupy (UOKiK informował, że w jej skład wchodziło aż 26 podmiotów)? Na to pytanie przedstawiciele Gent Holdingu nie odpowiedzieli, tłumacząc to koniecznością zakończenia „audytu księgowego”. Tymczasem z informacji „PB” wynika, że zobowiązania wszystkich spółek z grupy sięgają co najmniej 100 mln zł. Zdecydowana większość kwoty to pieniądze pozyskane od inwestorów, ale firma zadłużona jest także u wykonawców poszczególnych inwestycji, w ZUS, a nawet u własnych pracowników.
W szczególnej sytuacji są ci z inwestorów, którzy kupowali udziały w nieruchomościach. Nie mają statusu wierzycieli, ale ich sytuacja również jest nie do pozazdroszczenia w związku z tym, że większość zaplanowanych inwestycji jest w powijakach i ma gigantyczne opóźnienia w stosunku do harmonogramów.
Szukanie inwestora
Z informacji przekazanych „PB” przez Józefa Rytla wynika, że cztery miesiące uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego mają dać grupie dodatkowy czas na negocjowanie warunków z „inwestorami instytucjonalnymi, działającymi w branży nieruchomości”. Przy czym w przypadku najbardziej zaawansowanej z nich - akademiku w Krakowie - rozmowy z inwestorem mają być „zaawansowane”.
Z ustaleń „PB” wynika jednak, że właściciel tego projektu, spółka Equal Real Estate, próbuje znaleźć inwestora od… 2018 r. Bez skutku. Powodem mogą być liczne wpisy w księdze wieczystej nieruchomości. Tylko obligatariusze spółki posiadają hipoteki o łącznej wartości 32,5 mln zł, a do tego trzeba dodać hipotekę na 5,5 mln zł, wpisaną na rzecz giełdowego Erbudu, który akademik budował, oraz 430 tys. zł na rzecz firmy Gleeds Polska, doradzającej przy inwestycji. W księdze wieczystej widnieją też liczne wzmianki o roszczeniach o wyodrębnienie z niej poszczególnych lokali. Przy czym krakowska nieruchomość to najbardziej wartościowe aktywo całej grupy...
Winny wirus i UOKiK
W oświadczeniu prezesa Rytla można też przeczytać, że kłopoty grupy są spowodowane „czynnikami niezależnymi”, głównie pandemią koronawirusa i związanym z nią „znacznym spadkiem wycen projektów inwestycyjnych”, „spadkiem zainteresowania” ofertą w segmencie prywatnych akademików, a także komunikatem UOKiK z grudnia 2019 r., który rzekomo zawierał „treści niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy i „podważył zaufanie” do Gent Holdingu.
O co chodzi? W grudniu 2019 r. UOKiK opublikował komunikat, w którym poinformował o zawiadomieniu prokuratury o możliwych naruszeniach przez spółki z grupy prawa bankowego i ustawy o rachunkowości. Zastrzeżenia urzędników wzbudziło m.in. to, że pieniądze pozyskiwane od inwestorów były następnie pożyczane bez zabezpieczeń innym firmom z grupy, a także wysokie koszty działalności firm (m.in. wynagrodzeń i utrzymania siedzib) w relacji do niskich przychodów.
UOKiK miał również wątpliwości, czy spółka Equal Real Estate rzetelnie przedstawiła swoją sytuację w sprawozdaniu finansowym za 2018 r., w którym m.in. mimo znacznej straty ze sprzedaży wykazała zysk dzięki przeszacowaniu nieruchomości. Zwrócił też uwagę, że inne firmy z grupy w ogóle nie złożyły w KRS sprawozdań za 2018 r. lub zrobiły to z opóźnieniem. Gent Holding zareagował komunikatem, w którym nie zgadzał się „z żadnym z zarzutów UOKiK”, w tym dotyczącym sprawozdawczości. To ciekawe w kontekście faktu, że – jak ustalił „PB” – żadna z 9 firm, obejmowanych obecnie restrukturyzacją, nie złożyła w KRS sprawozdań za 2019 r.
We wrześniu 2020 r. postępowanie wyjaśniające UOKiK w sprawie firm z grupy zmieniło się w postępowanie przeciwko nim. Tomasz Chróstny, prezes Urzędu, zarzucił trzem firmom z grupy naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.
Postawione zarzuty dotyczą m.in. umieszczania w materiałach reklamowych informacji o zawyżonych i „gwarantowanych” stopach zwrotu czy udzielania mylnych informacji o finansowaniu inwestycji (zdaniem UOKiK grupa sugeruje, że buduje lokale w znacznym stopniu z własnych kapitałów oraz kredytów bankowych, gdy faktycznie głównym źródłem finansowania są pieniądze z emisji obligacji, zaciągania pożyczek oraz przyjmowania wpłat na poczet przedsprzedaży lokali).
Warszawska prokuratura, do której trafiło zawiadomienie UOKiK, od września 2020 r. zajmuje się też doniesieniem KNF. Ma to związek z wpisaniem przez nadzór jednej z firm grupy, Equal Real Estate, na listę ostrzeżeń publicznych (chodzi o podejrzenia wykonywanie czynności bankowych, w szczególności przyjmowania wkładów pieniężnych w celu obciążania ich ryzykiem, bez zezwolenia KNF).