Griffin finiszuje z ofertą

opublikowano: 23-03-2017, 22:00

Do poniedziałku 27 stycznia przyjmowane są zapisy na akcje w transzy inwestorów indywidualnych.

Dzień dłużej potrwa budowa księgi popytu wśród zarządzających funduszami. Sebastian Buczek, prezes Quercus TFI, i Jarosław Lis, zarządzający funduszami akcji w BPH TFI, w „PB” z dystansem odnosili się do oferty i zwracali uwagę m.in. na poziom najmu i konsekwencje tendencji w polityce pieniężnej. Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes dewelopera, przekonuje, że najemcy dopisują, a problem inflacji nie istnieje ze względu na indeksację czynszów.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes Griffin Premium RE
Zobacz więcej

BIUROWCE NA GPW:

Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes Griffin Premium RE ARC

TRZY PYTANIA DO… DOROTY WYSOKIŃSKIEJ-KUZDRY, PREZES GRIFFIN PREMIUM RE

Liczą się skala i dywersyfikacja

1 Jarosław Lis, zarządzający funduszami w BPH TFI, nie jest entuzjastą oferty publicznej spółki i zwraca uwagę na stosunkowo niski poziom najmu w dwóch nieruchomościach, stanowiących istotną część portfela.

Średni poziom najmu naszego portfela nieruchomości wynosi ponad 90 proc. W trakcie komercjalizacji jest część biurowa kompleksu Hala Koszyki, która po rewitalizacji i rozbudowie została otwarta pod koniec października 2016 r. Obecnie poziom wynajęcia Hali Koszyki sięga 75 proc., a chętnych na pozostałą część w ramach biur jest więcej, niż jesteśmy w stanie pomieścić. W niedługim czasie spodziewamy się zamknięcia procesu najmu biur i całkowite zapełnienie budynku najemcami. Istotnym elementem naszej oferty jest także fakt, że posiadamy gwarancje dochodu udzielone przez dotychczasowych udziałowców spółki. Gwarantują oni dochód z niewynajętej obecnie powierzchni biurowej oraz pełny dochód z powierzchni handlowej, nawet przez 5 lat. Oznacza to, że dochód z portfela nieruchomości spółki będzie na takim poziomie, jakby były one wynajęte w 100 proc. Takie rozwiązanie zapewnia przewidywalność i stabilność dochodów w długim okresie.

2 Inny z zarządzających obawia się konsekwencji rosnących stóp procentowych dla wycen nieruchomości i spółek z sektora.

Nasza propozycja dla inwestorów giełdowych to przede wszystkim atrakcyjna, regularna dywidenda, bazująca na stabilnych przepływach pieniężnych pochodzącym z dobrze zdywersyfikowanego portfela nieruchomości biurowych i biurowo-handlowych. W tym kontekście warto wspomnieć m.in. o tym, że umowy z naszymi najemcami zawierają klauzule indeksujące czynsze o wskaźnik inflacji. Jest to zatem oferta atrakcyjnych stóp zwrotu oraz lokata kapitału odporna na inflację. Z tego względu nieruchomości są uważane za najlepszą inwestycję chroniącą inwestorów przed inflacją i wzrostem stóp procentowych.

3 Inwestorzy mają w pamięci nieudane IPO spółki Reino Dywidenda Plus, która podobnie jak Griffin wabi hasłem „REIT”.

Wierzymy, że oferta publiczna akcji naszej spółki jest atrakcyjną propozycją dla inwestorów. Griffin Premium RE.. posiada wart ponad 500 mln EUR portfel wysokiej klasy nieruchomości biurowych i biurowo-handlowych, które już teraz przynoszą stabilne dochody z wynajmu. Stabilność dochodów i cash flow zawdzięczamy zdywersyfikowanej grupie solidnych najemców, którymi są uznane polskie i międzynarodowe firmy, długookresowym umowom najmu, wysokiemu poziomowi obłożenia naszych nieruchomości oraz wspomnianym gwarancjom dochodu z niewynajętej jeszcze powierzchni, ważnym nawet przez 5 lat. Osiągane dochody przełożą się na regularną, stabilną dywidendę. Mimo że w Polsce prace nad przepisami regulującymi działalność podmiotów typu REIT wciąż trwają, my już teraz działamy w formule zbliżonej do REIT i oferujemy korzyści klasycznego REIT, czyli wypłatę w formie dywidendy niemal wszystkich wypracowanych pieniędzy. Co więcej, jeśli odpowiednie regulacje zostaną w Polsce przyjęte, to możemy się przekształcić w REIT działający w ramach krajowych przepisów, o ile oczywiście będzie to z korzyścią dla akcjonariuszy. Liczy się skala portfela oraz jego dywersyfikacja, które my dzisiaj już mamy.

OKIEM EKSPERTA

Łatwiej o porównania

KRZYSZTOF KUPER

analityk Polskiego Domu Maklerskiego

Wskaźniki, takie jak NOI, FFO i WAULT, są kluczowe w ocenie przedsiębiorstw i projektów z sektora nieruchomości osiągających przychody operacyjne. Stanowią swoiste benchmarki w ocenie porównawczej przedsiębiorstw typu REIT. Podstawową przewagą FFO nad typowymi wskaźnikami (EBITDA, EBIT) jest ich wolność od zanieczyszczeń ze strony zdarzeń typu przeszacowania, które są zjawiskiem bardzo powszechnym w działalności deweloperskiej i mogą dosyć istotnie zniekształcać wyniki, szczególnie w momencie, gdy spora część portfela znajduje się w trakcie budowy. Wartość nieruchomości podlega (jak każde aktywa) pewnym wahaniom w zależności od bieżącej koniunktury makroekonomicznej, która ma wpływ na stawki czynszów, koszty operacyjne, rynkowe stopy kapitalizacji.

Zastosowanie mierników stricte gotówkowych, takich jak FFO, pozwala na bardziej realne przedstawienie bieżącej kondycji operacyjnej danego projektu/portfela nieruchomości. NOI natomiast jest w przypadku spółek nieruchomościowych odpowiednikiem zysku brutto na sprzedaży. Mierniki te są dzięki temu dużo lepszym wskaźnikiem w analizie okresowych wyników finansowych. Porównuje się je zazwyczaj do wartości portfela aktywów (nieruchomości, które generują dane NOI czy FFO). Wynik tego porównania to tzw. stopa kapitalizacji (ang. yield), oznaczającą rentowność danego projektu lub portfela projektów.

SŁOWNICZEK INWESTORA

Kurs z nieruchomości

Przy okazji oferty publicznej Griffin Premium RE.. inwestorzy mają okazję poznać lub przypomnieć sobie znaczenie terminów, które do tej pory rzadko pojawiały się w informacjach ze spółek.

FFO — funds from operations — operacyjne przepływy pieniężne z danego projektu/portfela nieruchomości

GLA — gross leasable area — powierzchnia nieruchomości dostępna pod wynajem

NOI — net operating income — wynik operacyjny netto portfela, kalkulowany jest jako suma przychodów z danego projektu lub portfela nieruchomości (czynsze, wynajem miejsc parkingowych, serwis), pomniejszona o łączną sumę kosztów operacyjnych związanych z daną nieruchomością/portfelem (utrzymanie i remonty obiektu, media, podatki, ubezpieczenie, zarządzanie obiektem).

WAULT — weighted average unexpired lease term — jest to średni ważony okres najmu i oznacza średnią długość umów najmu podpisanych w ramach danej nieruchomości/portfela nieruchomości. Generalnie im dłuższy, tym większa będzie stabilność potencjału przychodowego danego portfela, a mniejsza wrażliwość na krótkoterminowe zmiany koniunktury, rotację najemców czy współczynnik pustostanów.

EBOR może wejść do Griffina

Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju może kupić w ofercie publicznej 5-10 proc. akcji Griffin Premium RE. Bank może wydać do 20 mln EUR, wynika z ramowego porozumienia. Oferta dewelopera, działającego w formule zbliżonej do REIT, obejmuje do 22,2 mln akcji nowej emisji oraz do 59,1 mln akcji, sprzedawanych przez dotychczasowych akcjonariuszy. W ramach dodatkowego przydziału zobowiązali się oni sprzedać także 7,8 mln walorów, a liczba sprzedawanych akcji może zostać zwiększona jeszcze przed zakończeniem book buildingu nawet o 26,78 mln sztuk. Free-float akcji po ofercie może wynieść 51-74 proc.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu