Deweloperzy mieszkaniowi, magazynowi, budujący parki handlowe i domy na wynajem instytucjonalny zaciekle rywalizują o działki.
Popyt na grunty pod budownictwo mieszkaniowe i projekty z sektora logistycznego, a także pod retail parki i inwestycje z segmentu PRS (private rented sector — sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny) znacznie przewyższa podaż. Według Bartłomieja Zagrodnika, partnera zarządzającego w firmie Walter Herz, deweloperzy zainteresowani są zakupem dużych działek w największych miastach w Polsce, ale rośnie też zainteresowanie gruntami w średnich miastach, przy głównych węzłach komunikacyjnych, pod inwestycje z sektora logistycznego.
— Inwestorzy działający w sektorze magazynowym coraz bardziej interesują się również mniejszymi miastami z uwagi na gigantyczny popyt na usługi kurierskie i wzrost rynku e-commerce, który podbiła pandemia — mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Deficyt gruntów w Warszawie sprawia, że deweloperzy chętnie decydują się na zakup gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe usytuowanych na obrzeżach miasta. Ostatnio na znaczeniu zyskały lokalizacje oferujące bezpośredni dostęp do terenów rekreacyjnych, co wiąże się ze zmianą oczekiwań nabywców mieszkań, którzy częściej wybierają osiedla oddalone od centrum.
62
ha
Taką działkę po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych na warszawskim Żeraniu kupiła w 2021 r. firma Okam. Deweloper planuje realizację wielofunkcyjnej inwestycji, która ma być prowadzona etapami w ciągu kilkunastu lat.
20
ha
Taką powierzchnię ma teren zakupiony przez Grupę White Stone na warszawskich Bielanach w pobliżu stacji metra Młociny. Jesienią 2021 r. kupiła drugą część gruntów o powierzchni około 80 tys. m kw. pod dużą inwestycję wielofunkcyjną. Kilka miesięcy wcześniej sfinalizowała pierwszą transakcję dotyczącą gruntu w tej lokalizacji o powierzchni prawie 120 tys. m kw. Koszt zakupu terenu wyniósł ponad 23 mln EUR.
20
ha
Taką działkę za 206,1 mln zł kupiła w 2021 r. Geo Grupa Deweloperska w Poznaniu od syndyka masy upadłości ZNTK Nieruchomości. Zamierza na niej zbudować nowoczesną dzielnicę miejską o powierzchni 20 ha między Wildą a Łazarzem.
12
ha
Taką powierzchnię w warszawskim Wilanowie kupiła w 2021 r. za 263 mln zł firma Robyg. Ich potencjał budowlany szacowany jest na ponad 100 tys. m kw. PUM.
4,6
ha
Tyle ma łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych z zabudową biurową, częścią warszawskiego kompleksu biurowego Empark, którą w 2020 r. za 221,61 mln zł netto kupiło Echo Investment od firmy Immofinanz. Deweloper planuje budowę mieszkań.
Źródło: Walter Herz
Ceny w górę
Obecnie ceny ziemi pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie mieszczą się w przedziale 1500—8000 zł za m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań, jakie można tam wybudować). Działki pod projekty biurowe kosztują od 1300 do 4200 zł za m kw. powierzchni najmu brutto (GLA), jaką można na nich zbudować.
Parcele pod obiekty magazynowe, tzw. big box, wyceniane są od 80 do 450 zł/m kw. w zależności od lokalizacji. Za grunty pod inwestycje z sektora PRS w największych miastach inwestorzy płacą od 1700 do 4500 zł za GLA.
— W tym roku ceny gruntów inwestycyjnych mogą wzrosnąć o około 10–20 proc. — uważa Bartłomiej Zagrodnik.
Mieszkania kontra biura
Według Piotra Litwina, partnera w firmie doradczej Immo Lab, skokowy rozwój segmentu PRS przy ogromnym popycie na mieszkania na rynku pierwotnym spowodował konkurencję o działki z deweloperami mieszkaniowymi. W efekcie segment PRS bardziej zainteresował się gruntami usługowymi, przeznaczonymi w miejscowych planach bądź studium na zakwaterowanie zbiorowe, hotele, domy studenckie.
— To opcja dająca inwestorom możliwość efektywnego zagospodarowania terenu, mimo że do analizy rentowności projektu przyjmujemy m.in. wyższą stawkę podatku od nieruchomości ustalaną przez miasta, a różnica może być trzykrotna. Mimo to inwestorzy oceniają grunty przeznaczane pod usługi jako bezpieczną alternatywę gruntów mieszkaniowych — mówi Piotr Litwin.
Podkreśla też, że obecnie mamy do czynienia z nadpodażą gruntów biurowych, a w miastach regionalnych wiele z nich leży w naprawdę dobrych lokalizacjach.
Fundusze zainteresowane budową akademików natomiast coraz odważniej spoglądają na mniejsze miasta, których wcześniej nie brały pod uwagę.
— Takie miasta jak Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra, Lublin, Kielce świetnie sobie radzą. W grudniu braliśmy np. udział transakcji na 78 ha w Kielcach pod logistykę. To potężna połać ziemi, a wystarczyło pół roku, żeby znaleźć inwestora — mówi Piotr Litwin.
Okazyjny land deweloper
Boom na grunty inwestycyjne wykorzystują nie tylko typowi land deweloperzy. Tower Investments, giełdowa spółka specjalizująca się w segmencie nieruchomości dla sieci handlowych, niemal połowę ubiegłorocznych przychodów uzyskał ze sprzedaży gruntów deweloperom mieszkaniowym w Warszawie.
— W 2021 r. transakcje z deweloperami mieszkaniowymi dotyczyły nieruchomości o chłonności ponad 40 tys. m kw. PUM, z czego jedna połowa to umowy sprzedaży, a druga to umowy przedwstępne, których realizacja zaplanowana jest na lata 2022-23. Wartość wszystkich transakcji to niemal 60 mln zł — mówi Bartosz Kazimierczuk prezes Tower Investments.
