Zmniejszona akcja kredytowa banków oraz spowolnienie gospodarcze w naszym kraju i wynikająca z tego niepewność na rynku pracy sprawiły, że wiele osób, które nosiły się z zamiarem kupna mieszkania albo straciły szanse na kredyt, albo zdecydowały się na odłożenie tej decyzji. Wydłużony czas potrzebny do sprzedaży lokali mieszkalnych oczywiście odbił się niekorzystnie na sytuacji deweloperów. Większość z nich wstrzymała inwestycje oraz zakup gruntów pod nowe projekty. W wyniku działania wymienionych czynników, ceny mieszkań w większości miast spadły, również na rynku gruntów budowlanych widać było wyraźne spowolnienie.
Ogólnie rzecz biorąc najgorsza sytuacja na rynku miała miejsce w 2009 roku, kiedy to ceny gruntów i mieszkań uległy istotnym przecenom. Od początku bieżącego roku da się zauważyć pewne ożywienie, a część firm deweloperskich powoli wznawia zamrożone dotychczas projekty mieszkaniowe, czy też te dotyczące powierzchni komercyjnych. W takiej sytuacji można zadać pytanie w co obecnie warto zainwestować posiadany kapitał?
Osób indywidualnych oczywiście zazwyczaj nie stać na inwestycje w budynki wielorodzinne, czy też grunty budowlane zlokalizowane w miastach. W takim przypadku podstawową opcją wydaje się być zakup mieszkania pod wynajem, jednak sytuacja na tym rynku wciąż nie jest do końca jasna. Mimo iż można liczyć na pewne zyski z najmu, to ewentualny wzrost wartości lokalu mieszkalnego pozostaje nadal niewiadomą. W takim wypadku ciekawą alternatywą może być nabycie gruntu rolnego poza miastem. Warto się zastanowić, czy aby taka lokata kapitału nie przyniesie większych korzyści.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że na wydarzenia na tym rynku bardzo duży wpływ ma administracja zarówno ta krajowa, choćby regulując wymogi jakie należy spełnić ubiegając się o status rolnika, jak i ta europejska ustalając zasady unijnych dopłat bezpośrednich do działalności rolnej oraz unijnego program zalesiania.
To właśnie wspomniane dwa programy europejskie odpowiadają za pobudzenie popytu na grunty rolne i decydowały o tym, że od przyjęcia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku aż do roku 2009 cena gruntów rolnych systematycznie rosła. Z jednej strony faktyczni rolnicy powiększali swój areał, a z drugiej liczni inwestorzy chcieli zarówno skorzystać z unijnych pieniędzy, jak i wykorzystać obejmujące rolników udogodnienia podatkowe. Najłatwiej zakupić grunty rolne od Agencji Nieruchomości Rolnych, która z racji wielkości rozporządzanego zasobu, a jest największym uczestnikiem rynku.
Powyższe zestawienie zawiera średnie ceny gruntów rolnych w transakcjach zawartych przez Agencję Nieruchomości Rolnych za ostatnie pięć kwartałów, dla całego kraju. W tym czasie przeciętna stawka uległa obniżeniu o 8,1%, jednak od początku obecnego roku mamy już do czynienia z postępującym jej wzrostem. Aby dokładniej oddać obraz sytuacji na rynku należy dodać, że ceny w III kwartale bieżącego roku są prawie o połowę wyższe niż w 2007 roku, kiedy to wyniosły 9 773 zł/ha.
Ze względu na znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi częściami kraju wskazana jest również analiza zmian cen gruntów rolnych w rozbiciu na regiony. Poniżej przedstawiono tabele zawierającą średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych na obszarze poszczególnych województw. Jak widać z tego zestawienia zmiany przeciętnych cen pomiędzy I a III kwartałem br. wahają się od spadku o jedną czwartą w Małopolsce do nawet 100% wzrostu w województwie łódzkim. W 9 regionach na inwestycji w działki z przeznaczeniem rolnym można było osiągnąć dodatnią, a niekiedy bardzo wysoką stopę zwrotu, w pozostałych odnotowano obniżki cen.
Zmiana średnich cen gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych w poszczególnych województwach (zł/ha)
Województwo III kw. 2010r. II kw. 2010r. I kw. 2010r. Zmiana I-III (%)
dolnośląskie
14 977 15 269 17 478 -14%
kujawsko-pomorskie 19 602 21 703 18 381 7%
lubelskie 10 428 12 421 8 843 18%
lubuskie 9 673 11 113 10 774 -10%
łódzkie 25 979 19 807 12 925 101%
małopolskie 16 512 15 507 22 665 -27%
mazowieckie 15 873 13 770 12 819 24%
opolskie 19 303 16 086 19 190 1%
podkarpackie 12 324 11 097 11 374 8%
podlaskie 12 225 11 452 13 184 -7%
pomorskie 20 239 18 688 15 048 34%
śląskie 20 702 22 694 20 120 3%
świętokrzyskie 12 176 9 326 11 493 6%
warmińsko-mazurskie 13 092 12 804 13 224 -1%
wielkopolskie 18 956 19 816 24 567 -23%
zachodniopomorskie
13 077 14 557 14 451 -10%
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podst. danych z www.anr.gov.pl
Z danych ANR widać, że kryzys finansowy odbił się także na rynku gruntów rolnych, tak samo jak miało to miejsce w przypadku mieszkań, czy działek budowlanych. W tym miejscu można stwierdzić, że choć najwyższe ceny, a po nich największe spadki zostały zanotowane w 2009 roku i obecnie można zauważyć poprawę sytuacji, to wydaje się, że minie jeszcze trochę czasu zanim ceny powrócą do ówczesnych poziomów. Obecnie nie można w jednoznaczny sposób stwierdzić, że w skali całego kraju inwestycja w grunt rolny jest bardziej opłacalną lokatą kapitału niż inne rodzaje nieruchomości. Poziom korzyści uzyskiwanych z takiej inwestycji zależy od regionu, jak i charakterystyki konkretnych, pojedynczych transakcji.
Należy jednak pamiętać, że podejmując decyzję o inwestycji w grunty rolne trzeba rozważyć wiele czynników, które będą decydowały o powodzeniu takiej strategii. Po pierwsze zysk oczywiście nie musi ograniczać się tylko do przyrostu wartości działki. W zależności od przyjętej strategii działania należy do niego doliczyć również wspomniane już przychody z programów unijnych oraz podatkowe korzyści przejścia do KRUS. Istotnym aspektem, zwłaszcza w sytuacji nabycia działki o dużej powierzchni, jest tzw. płytkość rynku. Oznacza to, że kupując kilkudziesięciohektarową działkę, znacznemu ograniczeniu ulega krąg potencjalnych nabywców, którym będzie można ją odsprzedać. Większość osób zainteresowana jest nabyciem działki nie przekraczającej 5 ha, i to właśnie takie grunty osiągają najwyższe ceny. Należy więc poważnie zastanowić się czy więcej na pewno oznacza w tym wypadku lepiej. Minusem w takiej sytuacji, tak jak przy wszystkich rodzajach inwestycji jest koszt utraconych możliwości. Nie można spodziewać się, że cena wyraźnie wzrośnie na przestrzeni jednego kwartału, jest to inwestycja, która potrzebuje czasu, w którym kapitał nie może być inaczej wykorzystany. Poza tym trzeba brać pod uwagę koszty związane z podatkiem rolnym, który jest określany na podstawie wartości kwintala żyta. Kuszącym aspektem przemawiającym za taką lokatą nadwyżek finansowych może być za to możliwy zysk w przypadku przeprowadzenia zmiany przeznaczenia gruntu. W tym miejscu należy podkreślić, że przed kupnem trzeba upewnić się co do jakości gleby, powiązane jest to z ostatecznym wyborem celu takiej lokaty kapitału. Jeżeli nabywca nastawia się na korzystanie z unijnych dopłat bezpośrednich, to należy wybrać działkę o wyższych klasach gleb, które osiągają znacznie wyższe ceny od przeciętnej. Jeśli natomiast celem inwestycji jest skorzystanie z programu zalesiania lub przekształcenia gruntu na tereny budowlane, to oczywiście nie ma takiego wymogu. Zastanawiając się nad inwestycją na obszarach, gdzie to ostatnie rozwiązanie jest możliwe, należy jednak brać pod uwagę przeznaczenie gruntu ustalone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub jeżeli nie jest on opracowany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto należy liczyć się z tym, że żadna gmina nie wyrazi zgody na zmianę przeznaczenia na budowlane w przypadku gruntów najwyższych klas. Reasumując, jeżeli uda się doprowadzić taki proces do końca, cena potrafi w bardzo krótkim okresie znacznie wzrosnąć, a stopa zwrotu na poziomie 100% w takich wypadkach nie jest rzadkością.