Handlowcy chcą mieć więcej do powiedzenia

opublikowano: 13-03-2012, 00:00

Umowy najmu zawarte przed 2008 r. przestały odpowiadać najemcom obiektów handlowych. Dominująca pozycja ich właścicieli budzi coraz większy sprzeciw

Właściciele dużych galerii handlowych nadużywają swojej dominującej pozycji rynkowej i narzucają najemcom niekorzystne warunki wynajmu lokali — taką opinię można usłyszeć dość często, zwłaszcza od menedżerów małych firm.

Punkty zapalne

Kontrowersje wywołuje zwłaszcza jednostronny charakter umów najmu powierzchni handlowej, zapewniający duże przywileje jej właścicielom. Standardowy kontrakt zawiera się na 3, 5 lub nawet 10 lat, a najemca nie może go wypowiedzieć, chyba że uda mu się podpisać dodatkową klauzulę, trudną do wynegocjowania dla mniejszych przedsiębiorców.

— Z tym problemem zetknęła się spółka Comsat International, która nie mogąc dłużej prowadzić działalności handlowej w jednym z poznańskich centrów handlowych, podjęła próbę rozwiązania kontraktu. Sprawa nadal się ciągnie, a przedsiębiorca za czynsz niedziałającego przez pół roku sklepu zapłacił ponad 50 tys. zł — opowiada Jacek Silski, prezes Wielkopolskiego Związku Pracodawców (WZP), zrzeszonego w strukturze PKPP Lewiatan.

Jego zdaniem, zapisy zawarte w umowach najmu powierzchni handlowej w wielu galeriach naruszają dobre obyczaje i powinny być uznane za nielegalne. W grudniu związek zgłosił więc sprawę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Trwa postępowanie wyjaśniające.

Rynkowe praktyki

Przedstawiciele WZP zapewniają, że są w stanie przedstawić więcej przykładów nadużywania dominującej pozycji deweloperów, z całego kraju. O nadużyciach mówią też najemcy i inni uczestnicy rynku.

Według Jacka Kopija dyrektora ds. rozwoju sieci Top Secret, należącej do grupy Redan, lokującej swoje sklepy w centrach handlowych, rynkowa pozycja najemców wzmocniła się nieco w ostatnich latach, ale nadal prawo rozwiązania umowy najmu zastrzega sobie wyłącznie wynajmujący.

— W umowach pojawiają się również zapisy umożliwiające podniesienie tzw. opłat serwisowych. Zdarzyło się, że jedna z galerii w Bielsku-Białej z dnia na dzień podwyższyła je o kilkadziesiąt procent. Największe warszawskie centra handlowe stosują zapisy o prawie pierwszeństwa dla najemców, dając im szansę na przedłużenie działalności w dotychczasowym lokalu. W rzeczywistości często okazuje się, że mogą oni pozostać w lokalu, wyłącznie gdy zgodzą się na dużą podwyżkę czynszu. Co gorsza, są najemcy, którzy przystają na nowe warunki — wylicza Rafał Fabisiak, radca prawny z kancelarii KPRF, członek zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych, wielokrotnie reprezentujący sieci handlowe w negocjacjach dotyczących najmu lokali w galeriach handlowych.

Z drugiej strony, wszyscy zdają sobie sprawę z rynkowych reguł gry. Samo podpisanie kontraktu nie eliminuje ewentualnego ryzyka biznesowego, jakie biorą na siebie zarówno najemca, jak i deweloper.

— Mamy tu do czynienia z różnymi interesami, poszczególnych stron. Elastyczność negocjacji zależy od pozycji uczestniczących w nich podmiotów — ocenia Mirosław Misztal, prezes spółki odzieżowej Monnari, choć i on zauważa, że po kryzysie i przy spowolnieniu gospodarczym układ sił na rynku mocno się zmienił, na korzyść sieci handlowych.

Potwierdzają to także przedstawiciele firm doradczych, pośredniczących w negocjacjach najmu powierzchni handlowych. Zaznaczają, że umowy są zgodne z Kodeksem Cywilnym, nie ma więc mowy o naruszeniach natury prawnej.

— Wszystko zależy od dobrej woli obu stron. Z moich obserwacji wynika, że coraz częściej również deweloperzy idą na ustępstwa — twierdzi Magdalena Frątczak, dyrektora działu powierzchni handlowych w agencji doradczej CBRE.

Mniejszym przedsiębiorcom radzi ona, aby przed podpisaniem umowy rozważnie oceniali własne możliwości i dobrze zbadali pozycję dewelopera, z którym chcą rozpocząć współpracę.

Podobnego zdania jest Renata Osiecka, dyrektor zarządzająca Axi Immo, firmy pośredniczącej w transakcjach najmu powierzchni handlowej w mniejszych miejscowościach. Mówi, że w przypadku najmu w retail parkach i małych centrach handlowych umowy z reguły są mniej rygorystyczne i mają uproszczoną formę w porównaniu z kontraktami dotyczącymi dużych centrów.

— Z jednej strony rozumiem argumentację najemców, z drugiej, jako zarządca galerii handlowej, muszę stać na straży budżetu. Nie chodzi wyłącznie o bilans bieżących wydatków, ale i kredytowe zobowiązania dewelopera — wyjaśnia Krzysztof Gaweł, prezes GREM, firmy zarządzającej centrami handlowymi Gemini Park.

Jak przyznaje, wiele problemów rodzi podział kosztów własnych. Ich wysokość nie jest jednakowa dla wszystkich, większe przywileje mogą wynegocjować sobie większe sieci, wynajmujące duże powierzchnie. Jednak bez ich obecności w galerii trudno byłoby przyciągnąć oczekiwaną liczbę klientów, na czym straciliby również mali najemcy.

Euro barierą

Mogłoby się wydawać, że wiele spornych kwestii da się rozwiązać przy stole negocjacyjnym. Sprawę komplikuje jednak to, że u podstaw konfliktu stoją olbrzymie pieniądze.

— Kryzys wpłynął na pogorszenie warunków działalności handlowej, pozostały jednak umowy podpisane w okresach prosperity. Dwucyfrowy wzrost gospodarczy i wysoki poziom konsumpcji w latach 2006-07 uskrzydlał i deweloperów i najemców. Pierwsi zaciągali gigantyczne kredyty walutowe na budowę galerii, drudzy podpisywali nawet mało korzystne umowy najmu, nie biorąc pod uwagę ryzyka niepowodzenia. Punkt widzenia zmienił się wraz ze wzrostem kursu euro i spadkiem obrotów w centrach handlowych — mówi Rafał Fabisiak.

Najemcy nadal płacą wysoki czynsz denominowany w euro, tyle że przychody pozyskiwane w złotych, przy słabej pozycji rynkowej galerii, przestają wystarczać na podstawowe płatności. Frustrację najemców dodatkowo potęgują podwyżki opłat wspólnych, czy wysokość kar nakładanych na nich m.in. za drobne naruszenia regulaminu.

Tylko, że najemca i wynajmujący nigdy nie będą równorzędnymi partnerami. Pierwszym krokiem do zmiany tej sytuacji ma być stworzenie Kodeksu Dobrych Praktyk, nad którym pracuje PRCH.

Pięć zasad współpracy najemców i wynajmujących

Najważniejsze zagadnienia w dyskusji nad projektem Kodeksu Dobrych Praktyk, przygotowywanym przez Polską Radę Centrów Handlowych.

  1. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu powinno przysługiwać obu stronom, nie tylko wynajmującemu.
  2. Najemca powinien mieć prawo do obniżenia czynszu, gdy poziom wynajęcia centrum handlowego znacząco spadnie (proponuje się, aby renegocjacje odbywały się przy poziomie 20 proc. niewynajętej powierzchni).
  3. Umowy powinny jasno określać ostateczny termin przekazania najemcy lokalu, a w przypadku inwestycji w budowie — także datę otwarcia obiektu.
  4. Opłaty wspólne i marketingowe, pobierane poza czynszem, nie mogą stanowić źródła dodatkowego zysku dla wynajmującego. Powinny pokrywać uzasadnione i faktyczne koszty utrzymania i promocji centrum.
  5. Podstawą dobrych relacji między wynajmującym, a najemcą powinna być wzajemna komunikacja. Konieczne jest więc wprowadzenie np. mechanizmów umożliwiających najemcom weryfikację prawidłowego wydatkowania środków uiszczanych przez nich na poczet opłat wspólnych i marketingowych.
© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Bełcik

Polecane