– Wolumen naszych transakcji w bieżącym roku będziemy zawdzięczali w głównej mierze magazynom – mówi Wojciech Rumian, wiceprezes Hines Polska.

Hines koncentruje się na zakupach obiektów magazynowych na głównych rynkach krajowych, czyli w regionie Warszawy, Łodzi i węzła Stryków, Dolnego Śląska oraz Poznania. Nowym kierunkiem poszukiwań są obiekty tzw. logistyki miejskiej, czyli leżące w granicach miast lub w ich pobliżu magazyny obsługujące firmy kurierskie i e-commerce. W tym przypadku kryterium oceny jest demografia – Hines stawia na największe wewnętrzne rynki konsumenckie, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław i aglomeracja górnośląska.

– Magazynami miejskimi jesteśmy zainteresowani i jako zarządca funduszy inwestycyjnych, i jako deweloper. To trudny segment, ponieważ logistyka miejska walczy o grunty z deweloperami mieszkaniowymi szukającymi okazji do ekspansji na podobnych terenach, którzy mogą zaoferować dużo wyższe ceny za działki pod inwestycje – mówi Wojciech Rumian.

Z dystansem do biur

W portfelu Hines znajdują się znane obiekty biurowe, jak np. New City na warszawskim Mokotowie czy Wola Center przy ul. Przyokopowej. Wybuch pandemii wzbudził jednak wśród inwestorów obawy, na ile zmiany sposobu pracy w biurach i lęk przed dużymi skupiskami ludzi wpłyną na popyt wśród najemców tych budynków. Dlatego Hines Polska poszukuje obecnie mniejszych obiektów, maksymalnie do 20 tys. m kw., będących w oczach najemców i ich pracowników miejscami zapewniającymi większy poziom bezpieczeństwa.

– Oprócz w pełni wynajętych biurowców w centrum Warszawy interesujemy się także obiektami nie w pełni wynajętymi lub wymagającymi remontu. Wśród zarządzanych przez nas funduszy jest m.in. Hines European Value Add II, który realizuje strategię podnoszenia wartości budynków w drodze nowej strategii wynajmu lub dodatkowych nakładów finansowych – dodaje Wojciech Rumian.

Zdaniem Wojciecha Rumiana popyt na biura w takich budynkach utrzymuje się mimo pandemii. W Wola Center, zarządzanym przez w pełni już zaalokowany fundusz Hines European Value Add, zainteresowanie najmem wolnych powierzchni cały czas jest bardzo wysokie.

– Najemcy są dziś ostrożni, szczególnie duże firmy, które muszą znaleźć dla siebie powierzchnie rzędu np. 20 tys. m kw. Objawia się to głównie w zapotrzebowaniu na mniejsze powierzchnie i krótsze niż 10-letnie okresy najmu. Firmy, którym kończą się aktualne umowy i nie mogą pozostać w tym samym budynku, tak czy inaczej muszą podjąć decyzję o przeprowadzce – tłumaczy wiceprezes Hinesa.

Dotychczasowy przebieg pandemii oszczędza biznes Hines Polska – najemcy regularnie płacą czynsze, a jedyna firma, która zgłosiła się z pytanie ws. podnajęcia części powierzchni, sygnalizowała taki zamiar jeszcze przed wybuchem pandemii. Zdaniem Wojciecha Rumiana, obecna fala podnajmów na rynku biurowym jest w dużym stopniu generowana przez firmy, które podpisywały nowe umowy tuż przed pandemią, a zakładając swój dynamiczny rozwój, zamawiały większe powierzchnie, niż potrzebowały w danym momencie. Tymczasem sytuacja ekonomiczna wielu z nich skłania obecnie raczej do ograniczania wydatków niż powiększania zatrudnienia.

Alternatywne aktywa

Hines jest inwestorem konserwatywnym – poszukuje dla funduszy własnych i swoich klientów obiektów na ugruntowanych rynkach. Dlatego nie inwestuje na razie w tzw. aktywa alternatywne.

– Analizowaliśmy potencjał segmentu mieszkań na wynajem i prywatnych domów studenckich w Polsce. Na razie jednak nasi inwestorzy mają jeszcze wątpliwości wynikające z małej skali tego rynku. Tym niemniej trzymamy rękę na pulsie, rozmawiamy z inwestorami i deweloperami, którzy mogliby taki produkt dostarczyć. Nie spodziewam się, że nastąpi to szybko, np. w perspektywie najbliższego roku – mówi Wojciech Rumian.

Co ciekawe, Hines jako deweloper ma już na swoim koncie również inwestycje mieszkaniowe, a w jednej z nich – drugim etapie krakowskich apartamentów Novum – zrealizował część o powierzchni 10 tys. m kw. dla funduszu Catella. Choć wybudowanie mieszkań dla własnych funduszy wydawałoby się w tej sytuacji najprostszym rozwiązaniem, tego typu opcja w ogóle nie jest rozważana, aby nie pojawił się konflikt interesów.