Rynek pracy się zmienił. W korporacjach króluje praca hybrydowa. Pracownicy nie jeżdżą już codziennie do firm, i nie przywożą dzieci, które korzystały z biurowcowych przedszkoli. Jednak według Kariny Trafnej, założycielki i prezeski sieci dwujęzycznych przedszkoli KIDS&Co., zmiany spowodowane pandemią nie są aż tak bardzo dotkliwe.
– Na miejsca rodziców, którzy korzystają z pracy zdalnej, mamy zgłoszenia z pobliskich osiedli mieszkaniowych. W czasie pandemii otwarliśmy nawet jedno przedszkole w budynku mieszkaniowym w Loftach przy fosie w centrum Wrocławia, ale mieści się on w kompleksie mixed-use, a więc również jest tam część biurowa – mówi Karina Trafna.
Inną lokalizacją w kompleksie wielofunkcyjnym jest najnowsze przedszkole sieci na parterze biurowca w Elektrowni Powiśle w Warszawie, a więc znowu w lokalizacji łączącej biura i miejsca zamieszkania.
– Początkowo trudno było znaleźć na tym terenie miejsce na plac zabaw, co jest konieczne przy prowadzeniu takiej placówki. Ostatecznie właściciel zaproponował nam teren zielony przy przedszkolu razem z oszkloną i zadaszoną wiatą. Powstanie tam przyjazna ekoprzestrzeń z doniczkami zagospodarowanymi przez dzieci, w której można prowadzić ciekawe zajęcia– mówi Karina Trafna.
Jej zdaniem nawet znany z monokultury biurowej warszawski Służewiec (nazywany z tego powodu wcześniej Mordorem, bo o zmierzchu zamierało w nim życie) zmienił się ostatnio, wzbogacając się w osiedla mieszkaniowe i lepszą komunikację publiczną. KIDS&Co. ma tu swoją placówkę na Domaniewskiej. Podobnie jest w przypadku nowej dzielnicy biurowej wokół ronda Daszyńskiego w Warszawie, gdzie w pobliżu powstają liczne budynki mieszkaniowe.
Dlaczego biurowce
Karina Trafna zaczynała działalność w 2006 r. tworząc dwa przedszkola w budynkach mieszkaniowych. Gdy w 2011 r. ustawa o funduszu socjalnym pozwoliła na dofinansowywanie przedszkoli dla pracowników przez pracodawców powstała marka KIDS&Co.
– Przejście do biurowców wiązało się z wyższymi kosztami niż w budynkach mieszkalnych. Ale dawało nam poczucie bezpieczeństwa. Budynki biurowe są budowane w wyższym standardzie, a my musimy spełniać wiele dodatkowych wymagań, jakich nie musi spełniać zakład fryzjerski czy kawiarnia. W biurowcach prawie zawsze jest to możliwe – mówi Karina Trafna.
Oczywiście chodzi o obiekty nowobudowane, bo łatwiej jest zaprojektować przedszkole na powierzchni, na której nic jeszcze nie ma. A w przypadku przedszkola są to liczne węzły sanitarne (nie korzysta się przecież ze wspólnych toalet na korytarzu biurowca), układ pomieszczeń do nauki, pokój socjalny, kuchnia, szatnia. Dlatego lokalizacje na rynku wtórnym przeważnie są droższe, np. lokal po gastronomi trzeba całkiem wyburzyć w środku i zaprojektować na nowo.
Wysokie koszty
Czynsze w nowobudowanych biurowcach są wysokie, a na dodatek przedszkola tracą VAT, więc ich koszt jest wyższy. W najlepszych lokalizacjach w Warszawie, w przypadku finansowania części fit out [dopasowanie do potrzeb najemcy - red.], czynsze plus tzw. service charge mogą wynosić blisko 200 zł za m.kw. W miastach regionalnych lub gorzej zlokalizowanych budynkach to raczej ok. 100 zł łącznie. KIDS&Co. wynajmuje duże powierzchnie – przeciętnie przedszkole zajmuje od 300 do 500 m kw.
– Raczej nie dostajemy preferencyjnych stawek od właścicieli budynków, choć dla nich ważne jest, żeby najemcy dostawali usługę, która zachęca pracowników do powrotów do biur. Jedyne co negocjujemy inaczej, to fit-out i związana z tym długość umów. Wykończenie kosztuje nas średnio 800-1000 EUR za m kw., podczas gdy zwykłe biura są zwykle 30 proc. tańsze . Stąd rozłożenie przez nas tych kosztów na wiele lat. Długie umowy związane są też z czasem na rozruch. Przez pierwsze dwa lata przedszkola tracą pieniądze, więc umowa na trzy lata, jaka w niepewnych czasach jest często marzeniem innych najemców, nie ma dla nas uzasadnienia. Podpisujemy umowy na 7 do 10 lat – mówi Karina Trafna.
Mówiąc o kosztach prowadzenia sieci przedszkoli, Karina Trafna podkreśla, że ten biznes jest związany z wysokim progiem wejścia. Oprócz kosztów nieruchomości trzeba uwzględnić, że w pierwszych dwóch latach działalności do przedszkola trzeba dokładać. Dyrektor placówki zatrudniany jest z kilkumiesięcznym, a pozostały personel z co najmniej kilkutygodniowym wyprzedzeniem, by zdążyli przejść odpowiedni proces wprowadzenia do firmy.
– Biorąc pod uwagę ostatni skok cen materiałów i usług budowlanych, koszt otwarcia przedszkola to dziś już miliony złotych – mówi Karina Trafna.
Rosnący biznes
Sieć KIDS&Co. liczy obecnie 22 przedszkola. W ciągu najbliższych trzech lat zamierza otworzyć kolejne 15-20 placówek. Dotychczasowe znajdują się przeważnie w największych miastach: Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Krakowie. Kilka z nich to przedszkola przyzakładowe – działają w Ostrowi Mazowieckiej, Suwałkach, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi.
Firma planuje też wejście do kolejnych dużych miast – Gdyni i Katowic. W 2022 r. uruchomi jeszcze kolejną placówkę w Warszawie, a na przełomie 2023 r. we Wrocławiu. Następny ma być Poznań.
– Wybieramy duże miasta, bo mamy już w nich rozpoznawalną markę, pożądaną przez rodziców. W przyszłości rozważamy ekspansję do trochę mniejszych ośrodków, takich jak Szczecin, Lublin, czy Rzeszów. Dyskutujemy też poważnie wewnątrz firmy na temat szkół podstawowych, bo rodzice dzieci, które skończyły nasze dwu- trzyjęzyczne przedszkole, chcieliby zapewnić im kontynuację nauki w dwujęzycznej szkole podstawowej. Myślimy o Łodzi i Warszawie, ale nie umiemy jeszcze określić, kiedy to mogłoby nastąpić, dużo zależy od odpowiedniej nieruchomości – mówi Karina Trafna.
Jakie wyzwania wnosi ze sobą operator przedszkolny do biurowców?
Placówki takie muszą kierować się przepisami prawa i preferencjami dotyczącymi np. dostępności terenu na plac zbaw czy dużej liczby węzłów sanitarnych na swoich powierzchniach. Dla właściciela nieruchomości oznacza to wówczas potrzebę ograniczenia dostępności do części terenu zielonego przy budynku czy parkingu dla gości na rzecz przedszkola. Wykończenie wnętrza pomieszczeń przedszkolnych, jest drogie ze względu na dużą liczbę toalet i umywalek oraz potrzebę stworzenia kuchni, stołówki i szatni. Trzeba też pamiętać, że przepisy nie pozwalają na funkcjonowanie w promieniu 100 metrów od przedszkola punktów handlowych z akcyzą na sprzedaż alkoholu. Posiadając przedszkole w budynku nie można więc wynająć innych powierzchni na parterze na potrzeby sklepu spożywczego czy gastronomi z tego typu ofertą.
A jednak właściciele decydują się na wynajmowanie powierzchni na przedszkola?
Długoterminowe umowy najmu, a takie właśnie zawierają operatorzy przedszkoli, podnoszą wartość budynków, co oczywiście cieszy ich właścicieli. Do niedawna takie placówki stanowiły też popularne udogodnienie dla najemców, którzy usługę opieki nad dziećmi traktowali jako dodatkowy benefit dla pracowników. Obecnie widać, że zyskujący na popularności od czasu pandemii model pracy hybrydowej, osłabia nieco znaczenie takiego benefitu pracowniczego, bo zakłada potrzebę podróży do biura każdego dnia.
Czy model pracy hybrydowej wygoni przedszkola z biurowców?
Dla operatorów placówek w biurowcach ta zmiana może stanowić wyzwanie. By zniwelować to zagrożenie, operatorzy przedszkoli chcący otworzyć swoją placówkę w budynku biurowym mogą preferować obiekty w otoczeniu osiedli mieszkaniowych lub projekty o funkcjach mieszanych, tzw. mixed-use. Z punktu widzenia właściciela najważniejsze są długoletnie umowy, więc jeśli tylko operator uzna, że w danej lokalizacji zapewni placówce odpowiednie obłożenie, a powierzchnia spełnia jego oczekiwania, przedszkole w biurowcu nadal będzie dobrym pomysłem.