Przez ostatnie 5 lat zmieniło się niewiele: banki nadal pożyczą na zakup mieszkania lub domu znacznie więcej niż zalecany limit w wysokości trzykrotności rocznych dochodów do dyspozycji. „Modelowa” rodzina 2+1 o dochodzie netto (czytaj: po potrąceniu PIT i składek na ZUS) 5 tys. zł miesięcznie mieszkająca w Katowicach, niemająca żadnych kredytów i posiadająca samochód przychodzi do banku po kredyt na mieszkanie o powierzchni 62 mkw. i gotowa jest się zadłużyć na 30 lat z możliwie niskim wkładem własnym.
A co na to banki? Trzy gotowe są takiej rodzinie pożyczyć ponad 400 tys., czyli około 7-krotność rocznych dochodów rozporządzalnych. Kolejnych sześć zadłużyłoby naszą hipotetyczną rodzinę na ponad 6-krotność rocznego przychodu. Nawet te najbardziej powściągliwe były gotowe pożyczyć ponad czterokrotność rocznych zarobków. Średnio ankietowane banki zadeklarowały gotowość do zadłużenia klienta na 6,1-krotność jego rocznych przychodów.
Jak (nie) zadłużać się „po korek”
Postawmy się na miejscu rodziny, której bank zaoferował 366 tys. zł (mediana) kredytu mieszkaniowego na zakup M3 w „betonowej klitce”. Załóżmy, że akceptujemy ofertę i podpisujemy cyrograf na 30 lat przy zmiennej stopie procentowej w tzw. ratach równych (czyli rosnącej racie kapitałowej i malejącej odsetkowej przy założeniu utrzymania obecnego oprocentowania przez cały okres trwania kredytu). Przy obecnej, niemal rekordowo niskiej, stawce WIBOR 3M na poziomie 1,67 proc. i przeciętnej marży banku wynoszącej w marcu 2016 r. 2,05 pkt. proc. otrzymujemy oprocentowanie 3,72 proc. w skali roku, co przekłada się na pierwszą ratę w wysokości 1,68 tys. zł.
Oznacza to, że na spłatę kredytu wydamy 33,8 proc. zarobków (ang. debt to income — DTI). Czyli ciut ponad maksimum tego, co zalecają podręczniki (dopuszczalne DTI to 33 proc.). Jeśli utrzymamy pozostałe wydatki na poziomie minimum socjalnego, które dla trzyosobowej rodziny w grudniu 2015 r. Instytut Pracy i Spraw Socjalnych oszacował na 2,63 tys. zł miesięcznie, pozostaje nam do dyspozycji 680 zł na „luksus” i nieprzewidziane wydatki.
Średnio ankietowane banki zadeklarowały gotowość do zadłużenia klienta na 6,1-krotność jego rocznych przychodów.
A co, gdy stopy wzrosną?
Nie zawsze będziemy mogli się cieszyć 680-złotową nadwyżką w domowym budżecie. Niską ratę mamy tylko przy obecnych,niskich stopach procentowych. Wystarczy, że trzymiesięczny WIBOR wzrośnie do 3 proc. (a to wciąż niewiele), aby nasza miesięczna rata wzrosła o ponad 300 zł, do 2,01 tys. zł. A jeśli WIBOR3M powróciłby do około 5 proc. (średnia za ostatnie 20 lat to 10 proc., a za ostatnie 10 lat — 4,02 proc.), nasz comiesięczny przelew do banku wzrósłby do 2,45 tys. zł. To o 758 zł więcej niż obecnie, co przy niezmienionym poziomie przychodów zmusza naszą modelową rodzinę do ograniczenia wydatków poniżej minimum socjalnego. Przy dość ostrożnym założeniu wzrostu stóp procentowych do 5 proc. koszt obsługi mieszkaniowego długu zbliża się do połowy dochodu rozporządzalnego.
Jaki stąd wniosek? Że branie bardzo dużych kredytów mieszkaniowych (w stosunku do przychodów) jest możliwe tylko dzięki skrajnie niskim stopom procentowym, które (na razie) umożliwiają obsługę nawet długów o tak monstrualnych parametrach jak 6-krotność (i więcej) zarobków. W niemal każdym innym segmencie działalności bankowej takie wskaźniki zadłużenia są powszechnie nieakceptowalne. W przypadku przedsiębiorstw (przy wszystkich różnicach w rodzaju udzielanego kredytu i odmiennych celach działalności firmy i rodziny) za rozsądny limit długu netto (dług minus gotówka w kasie) uznaje się trzykrotność EBITDA (zysku operacyjnego bez kosztów odsetek, amortyzacji i podatków). Kredytowanie państw rozwiniętych (gdzie podatki pożerają 30-50 proc. PKB) staje się ryzykowne, gdy dług publiczny przekracza 120 proc. PKB — czyli… mniej więcej trzykrotność dochodów podatkowych. Po przekroczeniu tego limitu płynność finansową utraciła Grecja.
Tylko w bankowości hipotecznej wciąż dopuszczalne są wskaźniki zadłużenia znacząco przewyższające trzykrotność rocznego dochodu rozporządzalnego. Przed poważnym kryzysem w sektorze kredytów mieszkaniowych chroni nas przede wszystkim rozsądek Polaków, którzy w przeciwieństwie do wielu innych narodów europejskich nie zadłużają się ponad miarę. Według raportów Amron-Sarfin średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego od lat utrzymuje się w pobliżu 200 tys. zł. W IV kwartale 2015 r. było to dokładnie 214,2 tys. zł — czyli 3,6-krotność rocznego dochodu naszej „modelowej” rodziny. I stanowczo mniej, niż są w stanie zaoferować banki.