Sąsiedztwo centrów handlowych jako czynnik podnoszący cenę mieszkania może budzić wątpliwości, bo nawet najbardziej wyszukanych zalet takiego położenia wydaje się znacznie mniej niż uciążliwych hałasów. Poranne dostawy i zatłoczone parkingi — wbrew pozorom — wskazują jednak inwestorom drogę, bo z cen najmu wynika, że w zależności od kilku warunków galerie handlowe i bazary mogą skutecznie przyciągać lokatorów.
Ryzyko handlowe
W Stanach Zjednoczonych zrealizowano ostatnio pomysł, żeby upadłe centra handlowe przerabiać na tanie lokale mieszkaniowe. Krzepiąca wizja nie wzięła się przy tym z niczego, bo połączenie przestrzeni komercyjnych i mieszkalnych bywa praktykowane od dawna, a okazjonalnie takie wielofunkcyjne budynki pojawiają się nawet w Polsce. Przeznaczanie pierwszych dwóch kondygnacji na ciche biura czy drobne usługi to rozwiązanie bardzo popularne, ale na krajowej mapie większych galerii handlowych da się znaleźć i takie, w których sporą powierzchnię zajmują apartamenty. Odważny zachodni styl, który na parterze przewiduje handel i biura, na wyższych piętrach mieszkania, a na dachu korty tenisowe w ramach rekreacji, zadowoliłby z pewnością pasjonata funkcjonalizmu, ale niekoniecznie potencjalnego klienta. — Przeprowadziliśmy badania, które wskazały, że jednym z czynników odstręczających nabywców są sklepy, które są czynne bardzo długo. Odsetek osób, który postrzegał je jako główne utrudnienie, nie był jednak wielki, a z rynkowych obserwacji wynika, że bliskość galerii pozytywnie wpływa na potencjał inwestycyjny lokalizacji, przede wszystkim dlatego, że centra handlowe są dobrze skomunikowane. Umieszczanie mieszkań i sklepów w jednym budynku może już natomiast budzić niepokój — komentuje Piotr Krochmal z Instytutu Analiz MRN. Specjalista dodaje, że projekty łączące takie założenia zwykle podyktowane są obowiązkiem dostosowania się do planów zagospodarowania przestrzeni, a nie wizjonerstwem dewelopera.
Pamiętajcie o parkingach
Apartamenty, których okna wychodzą na ogromny parking katowickiej Silesii, udowodniły, że na rynku najmu sporo jest możliwe wbrew intuicji. Mieszkańcy Dębowych Tarasów protestowali już przeciwko źródłom smogu, ale czynnikiem ewidentnie przeważającym okazało się miejsce. — Położenie w centrum podnosi cenę do 6-7 tys. zł za mkw., co uważam za stawkę trochę przeszacowaną, bo tuż obok można kupić mieszkanie w nieco starszej trzykondygnacjowej zabudowie, ale po remoncie, za około 3,5-4 tys. zł za mkw. Ceny najmu przy Silesii również są bardzo wysokie, a czynsz za kawalerkę wynosi nawet 1,7 tys. zł na miesiąc, przy czym wśród 1-2-pokojowych niewielkich lokali dominują właśnie te na wynajem — komentuje Bartosz Borowicz z katowickiego oddziału Metrohouse. Przepastne pasaże z kilkoma strefami parkingu nie przeszkadzają więc najemcom — również zagranicznym — podobnie jak bardziej kameralne i lokalne hale targowe i bazary. Mieszkanie do remontu w kamienicy z początku lat 50. przy warszawskich Halach Mirowskich może kosztować ponad 7,9 tys. zł za mkw., podczas gdy stawka za nowe mieszkanie w stolicy to 7,6 tys. zł, a za takie z rynku wtórnego 7 tys. zł, wynika z ofert Otodom i danych NBP. W Krakowie proporcja jest podobna — cena za lokal w kiepskim stanie na czwartym piętrze budynku sprzed wojny, ale w pobliżu Starego Kleparza potrafi dochodzić do 7,1 tys. za mkw., 6,3 tys. zł to średnia za mieszkanie nowe, a 5,9 tys. zł za takie z drugiej ręki. Hale targowe i miejskie ryneczki podnoszą też ceny w Gdyni, Wrocławiu i innych miastach, przy czym warto zwrócić uwagę, że bliskość takich centrów widziana jest jako przewaga nie tyle dla stałych mieszkańców, co dla mniej znających miasto najemców. Położenia w ruchliwej okolicy nie obawiają się najwyraźniej również sami deweloperzy, bo tereny dawnych ogródków działkowych obok torów kolejowych przy stołecznym centrum handlowym Arkadia zapełnić ma ponad 1 tys. nowych mieszkań. Po wcześniejszych działkach pozostanie ulica przylegająca do Arkadii, którą zapobiegliwie nazwano kiedyś Pamiętajcie o Ogrodach.