Według Marcina Dudarskiego, partnera zarządzającego w firmie doradczej JP Weber doradzającej nabywcy, to jedna z największych tego typu transakcji w Polsce. Osiedle zajmuje działkę o powierzchni ponad 1 hektara, leży opodal trzebnickiego rynku i liczy 170 mieszkań, z czego do sprzedaży trafiło 136 lokali mieszkalnych (pozostałe były sprzedane wcześniej) oraz 12 usługowych.
— Ruszamy ze sprzedażą mieszkań. Będą przekazywane w trzecim kwartale 2021 r. Zostaną wykonane w standardzie deweloperskim, ale podwyższonym. Proces budowlany trwał od umowy przedwstępnej podpisanej w maju 2019 r. Po pierwszych pracach zabezpieczających budynek przed degradacją okazało się, że jest potrzebna aktualizacja projektu. W pełni zaczęliśmy więc działać dopiero od czerwca tego roku — mówi Łukasz Obrusznik, prezes Opexu, spółki budowlanej i generalnego wykonawstwa wchodzącej w skład grupy Adamietz.
Osiedle przy trasie
Rozmowy z syndykiem w sprawie kupna nieruchomości w ramach tzw. zorganizowanej części przedsiębiorstwa należącego do spółki Eurobudownictwo w upadłości likwidacyjnej ruszyły w 2018 r. Upadłość miała miejsce jeszcze w 2015 r., jednak do 2018 r. syndykowi nie udało się sprzedać tego niedokończonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ze względu na budowę przechodzącej przez Trzebnicę drogi S5, trasy szybkiego ruchu łączącego Wrocław z Poznaniem, atrakcyjność położonej w samym sercu miasta nieruchomości wzrosła.
— Gdy w marcu 2019 r. sędzia komisarz upadłościowy wydał zgodę na sprzedaż nieruchomości, nie byliśmy już jedynym oferentem, który wpłacił wadium. Jednak zaoferowana przez nas cena okazała się wyższa — mówi Łukasz Obrusznik.
Grupa zaproponowała prawie 20 proc. więcej ponad cenę wywoławczą, która wynosiła 10,5 mln zł. Wykończone mieszkania będą sprzedawane w cenie od 5,3 tys. złotych za m kw. Ich łączna powierzchnia to 7370,82 m kw.
Sprzedaż czy wynajem
Konkurencyjna oferta na kupno nieruchomości w Trzebnicy wpłynęła od Westminster Polska, funduszu działającego w segmencie mieszkań na wynajem. Westminster Group posiada w Niemczech 30 tys. mieszkań, a w Polsce 200. Fundusz nie odpowiedział na pytanie „PB”, czy planowany zakup miał powiększyć jego portfel mieszkań na wynajem. Z kolei grupa Adamietz nie wchodzi w segment związany z wynajmem.
— Zgodnie z naszą strategią chcemy jak najszybciej doprowadzić te lokale do stanu deweloperskiego i sprzedać klientom indywidualnym. Mieszkania na wynajem to model, który wymagałby zamrożenia kapitału na dłuższy okres — mówi Łukasz Obrusznik.
Wirus opóźnił finał
Do finalizacji transakcji doszło dopiero we wrześniu 2020 r. ze względu na stan prawny nieruchomości i wybuch pandemii w marcu 2020 r., kiedy to pierwotnie miała nastąpić finalna zapłata i przeniesienie własności na nabywcę.
— Była to skomplikowana sprawa. W chwili rozstrzygnięcia przetargu obiekt był w znacznej części wykończony. Potrzebował jednak jeszcze wielu przygotowań prawnych oraz budowlanych i związanych z tym nakładów finansowych, by uzyskać zezwolenie na użytkowanie. Do tego działaliśmy w bezprecedensowej sytuacji pandemii koronawirusa, która nie ułatwiała pracy — mówi Tomasz Sadurski, associate partner w firmie JP Weber, który uczestniczył w procesie.
— Od ogłoszenia upadłości pierwotnego dewelopera do odkupienia tego projektu przez Adamietz zmieniły się np. przepisy przeciwpożarowe. Potrzebna też była właściwa kwalifikacja podatkowa transakcji. Musieliśmy uspokajać właścicieli mieszkań już wcześniej kupionych, że inwestycja zostanie zakończona, a po wybuchu pandemii rozmawiać z syndykiem i sądem o opóźnieniu jej finalizacji. Znaleźliśmy ich zrozumienie i dziś możemy świętować sukces — podsumowuje Marcin Dudarski.
OKIEM EKSPERTA
Fundusze kontra deweloperzy
MAXIMILIAN MENDEL, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL
Zakup pakietu ponad 100 mieszkań to niemała transakcja, choć największe w Polsce liczyły nawet 300 lokali i ich ceny dochodziły do 40-50 mln EUR. Segment mieszkań na wynajem konkuruje w Polsce z deweloperami o grunty, ponieważ mało jest ofert sprzedaży całych portfeli gotowych mieszkań. Jeżeli inwestor instytucjonalny jest w stanie podjąć ryzyko deweloperskie, to może czasem zaproponować wyższą niż deweloper cenę za grunt. To pozwala bowiem zaoszczędzić na marży, jaką doliczyłaby sobie firma deweloperska, sprzedając mu później mieszkania. Natomiast kupując inwestycję mieszkaniową od dewelopera, inwestor taki stara się o jak najniższą cenę, argumentując, że w ten sposób deweloper ma szansę wygenerować oszczędności, nie ponosząc kosztów finansowania, marketingu i sprzedaży. Ten drugi rodzaj transakcji (tzw. forward deal) jest coraz częstszy. W poprzednich latach deweloperzy nie byli zainteresowani sprzedażą mieszkań funduszom, bo ceny rosły i nie brakowało klientów indywidualnych. Po wybuchu pandemii pojawiły się obawy o utrzymanie tak wysokich wskaźników sprzedaży w tradycyjnej formie i wzrosło zainteresowanie ofertą funduszy. Obecnie mieszkania deweloperskie znowu znajdują nabywców, więc chęć sprzedaży hurtowej zmalała, ale część negocjacji trwa i w tym roku dojdzie do kilku czy kilkunastu transakcji.