26 lipca po raz pierwszy spotka się międzyresortowy zespół powołany przy Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii, który ma opracować ustawę o firmach inwestujących w nieruchomości (FIN). Jeśli zgodnie z planem projekt trafi do Sejmu pod koniec roku, to za dwa lata — uwzględniając czas potrzebny na legislację — powstałyby pierwsze takie firmy.
— REIT-y są narzędziem nie tylko istotnym i oczekiwanym, ale również, jak wskazują nasze analizy, atrakcyjnym zarówno dla inwestorów, jak też dla całej gospodarki — mówi Jarosław Gowin, minister rozwoju, pracy i technologii.
Jakie nieruchomości w FIN-ach
To już kolejne podejście do stworzenia ram ustawowych dla polskich REIT-ów (Real Estate Investment Trust) — notowanych na giełdzie firm lub funduszy, które inwestują w nieruchomości i wypłacają akcjonariuszom zyski z wynajmu. Pierwsza wersja z 2016 r. mówiła o możliwości inwestowania przez REIT-y w nieruchomości komercyjne, potem poszerzono spektrum o budynki mieszkalne, w 2017 r. nieoczekiwanie ograniczono możliwości jedynie do tych ostatnich. Od połowy 2020 r. znów mówi się o różnych typach aktywów.
Według Anny Korneckiej, wiceminister rozwoju i przewodniczącej międzyresortowego zespołu ds. regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w nieruchomości, poprzednio największe emocje dotyczyły typu nieruchomości dopuszczonych do inwestowania przez FIN-y: komercyjne, mieszkaniowe. Dziś ta kwestia nie budzi już kontrowersji wśród członków zespołu międzyresortowego i właściwie zostało przesądzone, że oba rodzaje zostaną uwzględnione. Wiadomo, że mieszkaniowe przynajmniej na początku będą stanowiły mniejszość inwestycji FIN-ów.
Choć zespół dopiero został formalnie powołany, a Anna Kornecka została jego przewodniczącą kilka dni wcześniej, osoby w nim zaangażowane odbyły już przedtem kilka spotkań, więc już wiadomo, które zagadnienia wymagają dłuższych dyskusji i analiz. Swoje opinie wnieśli należący do zespołu przedstawiciele MF, KNF, NBP, BGK oraz eksperci zewnętrzni: Konfederacji Lewiatan, Stowarzyszenia REIT Polska, PINK oraz Fundacji Rynku Najmu.
Warsztat online “Kontrakty budowlane”, 19-20 października 2021. Poznaj program wydarzenia >>
Kwestie wymagające uzgodnień
W odróżnieniu od typów nieruchomości, w jakie mają inwestować FIN-y, nieprzesądzone są np. kwestie związane z podatkami. O ile z perspektywy resortu rozwoju zwolnienia podatkowe należy traktować jako narzędzie pobudzania rynku, o tyle resort finansów może postrzegać ten mechanizm jako ograniczający wpływy do budżetu. Tu na pewno pojawi się pole do dyskusji, jak duże mają być zwolnienia.
Innym tematem wymagającym dyskusji jest bariera wejścia inwestorów indywidualnych do FIN-ów. Inicjatorzy wprowadzenia ustawy o FIN-ach chcą, żeby zachęciły one Polaków do innego inwestowania niż zakup mieszkań na wynajem. Według Anny Korneckiej celem jest możliwość łatwiejszego osiągnięcia zysków przez inwestorów.
Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu wspierającej merytorycznie międzyresortowy zespół, podkreśla, że trudno dziś przewidzieć, jakiej wysokości bariera wejścia zostanie przyjęta dla inwestorów indywidualnych.
Według Anny Korneckiej najbliższe miesiące to czas na doprecyzowanie najważniejszych zagadnień.
— W najbliższym czasie będziemy regularnie konsultować i wypracowywać wspólnie z biznesem rozwiązania, które pozwolą nam podjąć ostateczne decyzje na temat formy prawnej, dopuszczalnych grup inwestorów oraz przedmiotów inwestycji, w które będą mogły inwestować FIN-y. Kluczowe dyskusje będą się toczyły wokół formy opodatkowania oraz monitorowania i nadzoru nad podmiotami działającymi na mocy ustawy — mówi Anna Kornecka.
Korzyści z FIN-ów
Zdaniem inicjatorów wprowadzenie ustawy regulującej działanie REIT-ów umożliwi zwiększenie udziału polskiego kapitału w inwestycjach na rynku nieruchomości oraz stworzy nowe możliwości dla inwestorów indywidualnych, dla których dziś niejednokrotnie brakuje alternatywy długoterminowego inwestowania. Podkreślają, że FIN-y powinny być traktowane jako instrument długoterminowego inwestowania, a nie oszczędzania. Oznacza to, że taka inwestycja nie może być traktowana jako równorzędna alternatywa dla lokat bankowych czy nabywania skarbowych papierów wartościowych, ponieważ poziom ryzyka inwestycji giełdowych jest zawsze wyższy.
Dotychczas w polskie nieruchomości komercyjne inwestowały głównie podmioty zagraniczne — fundusze i właśnie REIT-y. Udział rodzimego kapitału w zakupach centrów handlowych, magazynów czy biurowców nie przekraczał kilku procent. Uniemożliwiał to brak regulacji prawnych.
Wprowadzenie polskich REIT-ów to najlepszy sposób na szybkie zwiększenie udziału polskiego kapitału w krajowej gospodarce. Ważne jest jednak, by ustawa objęła wszystkie klasy aktywów nieruchomościowych. Dobra ustawa to nie jest wymyślanie koła na nowo. Mamy sprawdzone przez dziesięciolecia rozwiązania na całym świecie, gdzie inwestorzy mają dostęp do szerokiego spektrum nieruchomości, głównie komercyjnych. Konieczne jest również stworzenie przyjaznego środowiska podatkowego, które pozwoli uniknąć podwójnego opodatkowania, aby zachęcić drobnych inwestorów do inwestowania w REIT-y.
O REIT-ach trzeba myśleć w szerszej perspektywie rynku kapitałowego. Koniecznością jest na przykład wprowadzenie REIT-ów do benchmarku nowych rozwiązań emerytalnych, gdyż sami inwestorzy indywidualni nie będą w stanie zapewnić odpowiednio wysokiego napływu kapitału. To dałoby niezbędną skalę i płynność notowanych na GPW REIT-ów. Efektem będzie jeszcze większa stabilność rynku, na której wszyscy skorzystają.