230 pokoi hotelowych o standardzie czterogwiazdkowym i 550 apartamentów wakacyjnych powstaje w Rogowie, miejscowości położonej o 16 km od centrum Kołobrzegu. Według raportu firmy Cenatorium z 2018 r. w nadmorskiej miejscowości zajętość w całym roku wynosiła 25 proc. (dane oparte na serwisie Airbnb) i był to wynik gorszy od innych nadmorskich kurortów, jak Sopot (40 proc.), Świnoujście (47 proc.) czy Mielno (35 proc.), porównywalny natomiast do wyniku np. Łeby (również 25 proc.). Po tegorocznych wakacjach hotelarze chwalili się obłożeniem na poziomie 80-90 proc., ale wrzesień był chłodny i deszczowy, więc sezon dość szybko się skończył (co zapewne tylko częściowo poprawiło kilkanaście ciepłych dni w październiku). Inwestujący w nieruchomości przekonują jednak, że z sezonowością poradzą sobie, rozbudowując infrastrukturę towarzyszącą, w tym przede wszystkim strefę spa.
— Większość klientów pyta o atrakcje dodatkowe, głównie strefę spa, jej wielkość, dostępność, podział kosztów. Strefa przyciąga. Hotel będzie utrzymywał strefy dodatkowe, za dodatkową opłatą dostęp do niej będą mieli będą mieli goście apartamentów. Oferujemy też rowery dla aktywnych, sklepy i restauracje. Konkurować będziemy jakością, a nie ceną. Nie obawiam się o obłożenie, także poza sezonem — mówi Patryk Kuczwalski, dyrektor w firmie Freedom Nieruchomości, która jest inwestorem obiektu Shellter Hotel&Apartments w Rogowie.
Krzysztof Wiśniewski, partner w firmie WIK Capital oferującej m.in. apartamenty w formule condo pod marką sieci hotelowej, nie ma wątpliwości, że budynek z apartamentami wakacyjnymi powinien odróżniać się atrybutami od budynku typowo mieszkalnego.
— Inaczej trudno myśleć o osiąganiu dochodu oczekiwanego przez inwestora. Wiele zależy od tego, na jakiego klienta się nastawiamy — jeśli np. są to rodziny z dziećmi, to trzeba zapewnić atrakcje dla dzieci, jeśli osoby aktywne — to trzeba stworzyć strefę aktywności itd. Nie zawsze musi to być basen, o którym zwykle mówi się na początku, bo koszty basenu są bardzo duże — mówi Krzysztof Wiśniewski.
— Restauracje, strefy spa, rekreacja — to pomaga w zapewnieniu obłożenia przez cały rok. Dodatkiem jest też nastawienie na klienta biznesowego, a więc stworzenie miejsca dla organizacji konferencji, imprez integracyjnych itp. To zapewnia obłożenie także np. zimą nad morzem — mówi Piotr Boczkowski, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w Vacation Club.
Czy warto grać
Marcin Grzybowski, prezes spółki Apartamenty Złoty Widok, budującej obiekty wakacyjne w Szczyrku, ma jednak wątpliwości, czy gra poza sezonem jest warta świeczki.
— Czy nie za bardzo staramy się walczyć o to, by osiągać przychody poza sezonem? Czy jest sens ogrzewać lokale w tym czasie? Może lepiej zamykać apartamenty, by nie generować kosztów dla właścicieli. Tam, gdzie jest dobra lokalizacja, z obłożeniem nie ma oczywiście problemu, ale w miejscowościach, gdzie jest z tym gorzej, być może nie warto na siłę próbować, by po odliczeniu kosztów utrzymania zarabiać grosze — mówi Marcin Grzybowski.
Jak przypomina, w Grecji wiele obiektów zamykanych jest od października, w Austrii sezon narciarski kończy się 31 marca i na pewien czas biznes zamiera.
— Utrzymanie tysięcy apartamentów po sezonie jest bardzo kosztowne — zaznacza Marcin Grzybowski.
— Niewynajęty pokój kosztuje, apartament też kosztuje, a liczy się przecież koniec końców zysk roczny. Jeśli jesteśmy zmuszeni po sezonie mocno obniżyć cenę, a przy tym ryzykujemy zniszczenie pokoju, to może nie warto tego ryzyka podejmować — dodaje Krzysztof Wiśniewski z WIK Capital.
Impuls cenowy
Eksperci, którzy byli uczestnikami debaty „Nadmorska fala — czy nas poniesie, czy zatopi?”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres, uważają że konkurencja na rynku apartamentów wakacyjnych rośnie, co wpływa na potencjał zysku. Ich zdaniem nie wszystko będzie się już sprzedawało „na pniu”, zwłaszcza że świadomość i dostęp klientów do informacji są coraz większe. Według Andrzeja Szymczyka, który w firmie Walter Herz odpowiada za biznes hotelowy, po okresie mody na budowanie dużych obiektów hotelowych wróci chęć budowania mniejszych. Niektóre rynki zbliżają się już jego zdaniem do przesycenia (jako przykład podał Kołobrzeg).
Natomiast to, co na razie się raczej nie zmieni, to pobudki kupujących: szukać będą przede wszystkim zysku. Traktowanie apartamentu wakacyjnego jako drugiego domu to będzie wciąż kwestia marginalna.
— Klient, który kupuje dla siebie apartament jako drugi dom, ma inne preferencje. Dla niego istotny jest widok, odpowiednia powierzchnia, a stopa zwrotu ma najmniejsze znaczenie — mówi Marcin Grzybowski.
Z jego obserwacji wynika, że tam, gdzie buduje się obiekty pod inwestorów, stopniowo zmniejsza się oferowana powierzchnia — kiedyś punktem wyjścia było 40 m kw., obecnie to raczej 30 m kw. Niewielkie są tez pojedyncze projekty budowane przez Apartamenty Złoty Widok, ale to akurat specyfika lokalna, mówi Marcin Grzybowski.
— Wynika z tego, że w Szczyrku działki są w większości małe, niewiele jest zorganizowanych tak, by można było budować na nich coś większego. A jeśli są, to mają wadę, np. brak dobrej drogi, uzbrojenia itp. — dodaje szef spółki Apartamenty Złoty Widok.
Jego zdaniem Szczyrk jest przykładem kurortu, który przeszedł metamorfozę. Stało się to dzięki temu, że kilka lat temu w ośrodek narciarski zainwestowała słowacka spółka TMR.
— Kiedy TMR kupił ośrodek, rozdzwoniły się telefony od ludzi, którzy chcieli kupić apartamenty. Wtedy rynek był bardzo mały, trudno było cokolwiek sprzedać. To najlepsza rzecz, jaka mogła się zdarzyć Szczyrkowi. Ceny najmu się podwoiły, doszliśmy do stawek takich jak w Białce Tatarzańskiej — mówi Marcin Grzybowski.