KASY MIESZKANIOWE TO DOBRY INTERES BANKÓW
Szybkie kredyty hipoteczne powinny już wkrótce stać się poważną alternatywą dla oszczędzania w kasach budowlanych
Dopóki w Polsce nie będzie kredytów hipotecznych z prawdziwego zdarzenia, dopóty banki będą robiły doskonałe interesy na prowadzeniu kas budowlanych i mieszkaniowych. Właśnie minął rok od stworzenia pierwszej z nich.
Ostatnie miesiące przyniosły szalony wręcz rozwój rozwój bankowych kas mieszkaniowych i budowlanych. W Polsce działa ich już sześć, kilka innych banków planuje stworzenie kolejnych. Dla banków kasa to świetny interes. Dla klienta możliwość uniknięcia kredytu mieszkaniowego i korzyść w postaci odliczenia podatkowego.
Zasady działania kas mieszkaniowych czy budowlanych są, w obecnie istniejących tego rodzaju instytucjach, prawie identyczne. Minimalna wpłata została przez większość banków ustalona na 100 zł miesięcznie. Okres oszczędzania wynosi minimum 3 lata. Oprocentowanie złożonych lokat jest niewielkie — 3-4 proc. w skali roku. Ale też obietnica oprocentowania przyszłego kredytu jest niezwykle atrakcyjna — 5-6 proc. — przynajmniej o 12-15 punktów procentowych mniej niż kosztują najtańsze kredyty komercyjne czy budowlane. Ustawa o kasach mieszkaniowych i budowlanych zakłada, że różnica między oprocentowaniem lokaty a oprocentowaniem kredytu udzielanego ze środków kasy nie może przekraczać 3 punktów procentowych.
Tanie pieniądze
Dla banku stworzenie kasy mieszkaniowej czy budowlanej to czysty zysk. Przez trzy lata bank nie musi tłumaczyć się, gdzie lokuje zdeponowane pieniądze i na co przeznacza zarobione fundusze. Oczywiście regulaminy kas mieszkaniowych i budowlanych ograniczają możliwości inwestowania złożonych przez klientów lokat do kilku rodzajów papierów wartościowych gwarantowanych przez Skarb Państwa, jednak różnice w oprocentowaniu depozytów przyjmowanych przez bank, lokowanych np. w bonach skarbowych, dochodzą nawet do 20 punktów procentowych.
— Bank na tych pieniądzach zarabia, ale generalnie — jak zapisano w regulaminie, zyski powinny być przeznaczane na działalność kasy i udzielane w przyszłości kredyty — twierdzi jeden z bankowców.
Mit kasy
— Na rozruch kasy budowlanej według pomysłu banku PKO BP potrzeba przynajmniej 100 mln zł — szacował pół roku temu w rozmowie z nami Leszek Trojnar, członek zarządu banku.
Większość polskich banków nie dysponuje jednak wolnymi środkami takiej wysokości, dlatego też decydują się na stworzenie kas mieszkaniowych znacznie łatwiejszych w organizacji i obsłudze.
— Kasa budowlana to inwestycja, która musi być podparta doświadczeniem, a takiego polskie banki nie mają. Okazuje się, że wzorce przedwojenne (np. przedwojenna kasa Banku Gospodarstwa Krajowego) nie mogą być przenoszone do dzisiejszych warunków — mówił dyrektor Trojnar.
Dlatego też banki, niejako z konieczności, zawierają porozumienia z partnerami, głównie niemieckimi, którzy dysponują wiedzą uzupełnianą przez dziesięciolecia. WBK stworzył kasę budowlaną z BHW Holding, kasa budowlana BGŻ powstała przy współudziale Bausparkasse Schwabisch Hall. Polscy i niemieccy partnerzy do kas wnieśli po 50 proc. kapitału.
Podstawowe różnice między kasami mieszkaniowymi a budowlanymi dotyczą sposobu indeksacji zgromadzonego kapitału oraz przysługujących ulg i premii wypłacanych z budżetu państwa.
Bez złudzeń
— Uczestnictwo w kasie budowlanej nie jest sposobem na szybkie zdobycie własnego mieszkania. Trzeba być na tyle ostrożnym, by nie poddawać się mitowi, że po kilku latach oszczędzania będzie można od razu przeprowadzić się do nowego lokum. Raczej, przynajmniej na razie, kasę budowlaną należy traktować jako częściową pomoc w operacjach na wtórnym rynku mieszkaniowym (zdobycie środków na generalne remonty, dobudowanie piętra itd.) — pozbawia złudzeń Leszek Trojnar.
— Nie wiem, skąd to się wzięło, ale pierwsi klienci, którzy przychodzili do banku, traktowali kasę jako ostateczne rozwiązanie problemu zdobycia środków na mieszkanie. Tymczasem nam przypadła niewdzięczna rola pozbawiania takich złudzeń i tłumaczenia, że kasa to jedynie system pomocowy w finansowaniu potrzeb klienta — dodaje Ryszard Kowalski, dyrektor kasy mieszkaniowej Banku Śląskiego.
Bank wkłada, by wyjąć
Na internetowej stronie BSK działa kalkulator, który potwierdza słowa dyrektora Kowalskiego. Osoba, która chciałaby za pięć lat kupić sobie 100-metrowe mieszkanie po 2,2 tys. zł za metr, musiałaby przez pięć lat wpłacać do kasy miesięcznie prawie 2,3 tys. zł, a i tak kwota dostępnego po tym czasie kredytu wyniesie (według komputera BSK) niewiele ponad 186 tys. zł. Wystarczy na 84 metry mieszkania (zakładając niezmienność ceny metra).
Nie do końca jest tak, że bank tworzy kasę po to, by zbierać tanie, długoterminowe, dla banku ogromnie opłacalne, depozyty. W przypadku kas budowlanych konieczne jest stworzenie odrębnych podmiotów, niezależnych od banków. Wymaga to nie tylko kosztownego przygotowania infrastruktury informatycznej, ale i przeszkolenia pracowników. W bank, który powstanie przy tej okazji przez kilka lat trzeba będzie inwestować spore pieniądze. Leszek Trojnar z PKO BP i Jacek Furga, doradca Schwabisch Hall AG (partnera BGŻ) twierdzą, że przez kilka najbliższych lat kasy budowlane będą wymagały stałego doinwestowania. Fundusze będą zatem pochodziły z zysków banków twórców kasy.
Dlatego też bankowcy odżegnują się od posądzeń o wykorzystywanie kas mieszkaniowych do drenowania rynku z pieniędzy, wykorzystując kryzys w polskim mieszkalnictwie. Regulaminy kas mieszkaniowych i budowlanych nie pozwalają na wybór dowolnego źródła lokowania depozytów od klientów kas.
Bezpieczne inwestowanie
— Podstawową zasadą jest bezpieczeństwo inwestycji. Można je zapewnić, gdy bank lokuje pieniądze w obligacje Skarbu Państwa czy papiery wartościowe NBP. Możliwe jest też deponowanie funduszy na lokatach innych banków działających w Polsce, jednak pod warunkiem, że banki te posiadają gwarancje państwowe — tłumaczy Mirosław Kowalski, dyrektor kasy mieszkaniowej Banku Przemysłowo-Handlowego.
Twórcy kas odmawiają jednak udzielenia informacji, jak dużo i w jakie papiery banki dotychczas zainwestowały. Niemniej jednak, jak twierdzą bankowcy, stworzenie kas pozwoliło na uruchomienie mechanizmu dość szybkiego ściągania z rynku znacznych kwot. Jednak dynamika przyrostu depozytów składanych w kasach jest mniejsza niż zakładali ich twórcy.
KASA NIE JEST WYJŚCIEM: Zdaniem Leszka Trojnara z PKO BP, oszczędzanie w kasach mieszkaniowych czy budowlanych nie powinno być traktowane jako docelowy sposób zdobycia własnego mieszkania czy domu. Bankowcy zdają sobie sprawę z tego, że niedługo kasy będą miały poważnych konkurentów w postaci banków hipotecznych z prawdziwego zdarzenia. fot. Borys Skrzyński
JAK DZIAŁA KASA
Kasy budowlane mogą zarabiać, mieszkaniowe zaś są, w myśl ustawy, instytucjami typu non profit, choć w praktyce nie do końca — mogą naliczać sobie 1 proc. prowizji od wpłat dokonywanych zarówno w fazie oszczędzania, jak i spłacania kredytu. Kasy budowlane, oparte na niemieckim systemie bausparkassen, mają stać się propozycją alternatywną wobec prowadzonych przez inne banki kas mieszkaniowych.
Idea ich funkcjonowania jest następująca: klient wpłaca pieniądze na nisko oprocentowany rachunek. Kapitał gromadzony przez oszczędzającego wzmacniany jest co roku przez premię wypłacaną z budżetu państwa. Jej wysokość wynosi obecnie 30 proc. uskładanych przez rok pieniędzy, choć wysokość premii nie może przekroczyć 1,2 tys. zł na osobę. Zgodnie z wyliczeniami, wpłacając 350 zł miesięcznie, po siedmiu latach oszczędzania w kasie budowlanej BGŻ/BSH, będzie można otrzymać około 87 tys. zł kredytu. Jego spłata może trwać 8-12 lat przy stałym oprocentowaniu równym 6 proc.
Na początku każdego roku kalendarzowego oszczędności złożone w kasach mieszkaniowych podlegają indeksacji wysokości 12,5 proc. Indeksacja ma zabezpieczyć klientów przed skutkami inflacji, a jednocześnie powoduje, iż wysokość rat jest przewidywalna i możliwa do wyliczenia przez klienta na każdy rok gromadzenia oszczędności. Na przykład po trzech latach oszczędzania w Kasie Mieszkaniowej BPH SA przy minimalnej miesięcznej wpłacie (100 zł) klient banku może otrzymać kredyt wysokości około 10 tys. 805 zł.
Paweł Zielewski