Klienci i deweloperzy zapłacą za ochronę

opublikowano: 07-03-2019, 22:00

Fundusz, który ma zabezpieczać kupujących, może zaszkodzić mniejszym i średnim deweloperom i podnieść ceny mieszkań

Rządowe Centrum Legislacji upubliczniło projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską. Projekt autorstwa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zakłada stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Większość deweloperów propozycję ocenia negatywnie.

Ostatnie lata to prawdziwe żniwa dla deweloperów: mieszkania sprzedają
się na pniu mimo wzrostu cen.
Zobacz więcej

ZŁOTY OKRES:

Ostatnie lata to prawdziwe żniwa dla deweloperów: mieszkania sprzedają się na pniu mimo wzrostu cen. Fot. Marek Wiśniewski

Droższe mieszkania

Zgodnie z nowym zapisem ustawy DFG ma zabezpieczyć pieniądze kupujących lokale. Deweloper ma odprowadzać do funduszu część każdej wpłaty klienta. Projekt zakłada, że w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego składka będzie wynosiła 1 proc. wartości mieszkania, natomiast dla rachunku otwartego — do 5 proc. Dokładną jej wysokość określać będzie rozporządzenie. Zdaniem deweloperów, jej ustalenie może być równoznaczne z decyzją, o ile mają podrożeć mieszkania.

— Co do zasady popieramy wszelkie rozwiązania, które idą w kierunku zapewnienia większego bezpieczeństwa kupujących. Problem tkwi w kosztach. Wpłacanie kilkuprocentowych bezzwrotnych składek do funduszu to olbrzymi koszt. Trzeba mieć świadomość, że byłby to następny element podwyższający ceny mieszkań — mówi Andrzej Gutkowski, członek zarządu Ronson Development.

Do projektu wiele zastrzeżeń ma też Polski Związek Firm Deweloperskich, który wniósł aż trzydzieści stron uwag.

— Zaproponowana stawka 5 proc. na rachunek otwarty jest bardzo wysoka. Warto dodać, że projekt zaprezentowany w ostatnim tygodniu przewiduje, że wysokość stawki będzie regulowana rozporządzeniem, a więc może się zmieniać. Dlatego każdy deweloper w biznesplanie będzie zakładał opcję najwyższą. To automatycznie podniesie ceny mieszkań, bo to właśnie na klientów zostaną przeniesione opłaty — mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Szacuje, że na rachunek funduszu rocznie może wpływać około 2 mld złotych.

Mniejsza konkurencja

Deweloperzy obawiają się, że w dłuższej perspektywie może to ograniczyć podaż mieszkań, a także zmniejszyć liczbę firm działających na rynku. Marcin Antczak, wiceprezes spółki FB Antczak, zwraca również uwagę, że branża obecnie mierzy się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i kosztami pracy, a nowelizacja zaproponowana przez UOKiK może być dodatkowym obciążeniem.

— Obarczanie deweloperów kolejnymi opłatami — i to tak wysokimi — sprawi, że trudności będą mieli zwłaszcza mniejsi, którzy często oferują tańsze mieszkania. W konsekwencji może to doprowadzić do ograniczenia konkurencyjności na rynku. Wówczas konsumenci będą wybierać z mniejszej i prawdopodobnie droższej puli lokali — uważa Marcin Antczak.

Zdaniem Waldemara Wasiluka, wiceprezesa firmy Victoria Dom, problemy branży może odczuć cała gospodarka.

— Naszym zdaniem jest to desperacka próba pokazania klientom, że mogą być bardziej bezpieczni. Mamy dzisiaj rachunki powiernicze, które chronią nabywców. Zaproponowana stawka dla rachunku otwartego jest kosmiczna. Spółki deweloperskie i całe budownictwo są znaczącym elementem PKB. Utrata płynności firm na pewno zaszkodzi gospodarce — mówi Waldemar Wasiluk.

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Dewelopera, ostrzega, że to, co w zamyśle autorów projektu ma poprawić bezpieczeństwo klientów, może je… pogorszyć.

— Składkę na fundusz będzie trzeba wpłacić z własnych środków, ponieważ wpłaty od klientów pojawią się później. Może to pogorszyćwyniki finansowe mniejszych podmiotów, co niekorzystnie przełoży się na bezpieczeństwo klientów — mówi Bartosz Kuźniar.

Kolejny pas bezpieczeństwa

Firmy uważają, że nabywcy mieszkań nie potrzebują dodatkowej ochrony.

— Fundusz niewątpliwie zabezpieczy interesy klientów. Rynek jest jednak stabilny i nic nie wskazuje, że jego powołanie jest konieczne. Nabywcy mieszkań są już bardzo dobrze chronieni przez system rachunków powierniczych i banki, które kontrolują realizację finansowanych przez nie inwestycji — uważa Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.

Tego samego zdania jest Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu.

— To duża rewolucja dla branży, ale niekoniecznie uzasadniona. UOKiK nie podaje żadnych twardych danych, które byłby przyczynkiem do wprowadzenia zmian w ustawie. W naszym odczuciu obecne zabezpieczenia są odpowiednie — mówi Mateusz Bromboszcz.

Przemysław Dziąg zastanawia się nad pobudkami autorów projektu.

— Od momentu wprowadzenia ustawy deweloperskiej w 2012 r. żaden klient, który wpłacił pieniądze na rachunek powierniczy, nie został poszkodowany. Zastanawiające jest więc, dlaczego mimo braku przesłanek i negatywnych doświadczeń z ustawą deweloperską pojawił się taki pomysł — mówi radca prawny PZFD.

Urząd antymonopolowy chce, by nowelizacja ustawy weszła w życie z początkiem 2020 r.

Dlaczego UOKiK chce dodatkowej ochrony

Od kilku lat funkcjonują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale zawarte w niej instrumenty zabezpieczające, nie były w pełni wykorzystywane przez deweloperów. W praktyce na rynku funkcjonował wyłącznie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oferowany bez dodatkowych zabezpieczeń oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Z danych UOKiK wynika, że otwarte rachunki powiernicze stanowiły w I kw. 2018r. 89,9 proc. wszystkich rachunków. UOKiK w uzasadnieniu do projektu przyznaje, że dotąd nie stwierdzono przypadków naruszeń prawa nabywców w związku ze stosowaniem otwartych rachunków powierniczych, ale zwraca uwagę, że należy pamiętać, że przepisy ustawy zaczęły obowiązywać od końca kwietnia 2012 r., a na rynku pomimo upływu 6 lat od dnia wejścia ustawy, nadal dostępne są mieszkania nieobjęte tymi przepisami. Z danych przygotowanych przez REAS dla PZFD wynika, że na koniec II kw. 2017 r. deweloperzy w ponad 13 proc. przypadków oferowanych na rynku pierwotnym lokali nie stosują żadnego z zawartych w ustawie zabezpieczeń. UOKiK zauważ, że nowe przepisy weszły w życie w czasie ożywienie i rozwoju rynku budowlanego, co może tłumaczyć brak negatywnych doświadczeń, więc nie można tym uzasadniać braku konieczności interwencji regulacyjnych. UOKiK podkreśla, że proces realizacji budynków przez firmy deweloperskiej jest długotrwały, kosztowny i ryzykowny, dlatego należy odejść od modelu, w którym nabywca ma ponosić ryzyko, którego nie chce podjąć bank czy ubezpieczyciel. I dodaje, że zakup mieszkania dla wielu konsumentów jest największa inwestycją w życiu i brak zabezpieczenie ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli.

Interesujesz się marketingiem nieruchomości? Sprawdź program konferencji "Real Estate Marketing", 16-17 maja 2019, Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dominika Masajło

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu