Rządowe Centrum Legislacji upubliczniło projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską. Projekt autorstwa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zakłada stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Większość deweloperów propozycję ocenia negatywnie.
Droższe mieszkania
Zgodnie z nowym zapisem ustawy DFG ma zabezpieczyć pieniądze kupujących lokale. Deweloper ma odprowadzać do funduszu część każdej wpłaty klienta. Projekt zakłada, że w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego składka będzie wynosiła 1 proc. wartości mieszkania, natomiast dla rachunku otwartego — do 5 proc. Dokładną jej wysokość określać będzie rozporządzenie. Zdaniem deweloperów, jej ustalenie może być równoznaczne z decyzją, o ile mają podrożeć mieszkania.
— Co do zasady popieramy wszelkie rozwiązania, które idą w kierunku zapewnienia większego bezpieczeństwa kupujących. Problem tkwi w kosztach. Wpłacanie kilkuprocentowych bezzwrotnych składek do funduszu to olbrzymi koszt. Trzeba mieć świadomość, że byłby to następny element podwyższający ceny mieszkań — mówi Andrzej Gutkowski, członek zarządu Ronson Development.
Do projektu wiele zastrzeżeń ma też Polski Związek Firm Deweloperskich, który wniósł aż trzydzieści stron uwag.
— Zaproponowana stawka 5 proc. na rachunek otwarty jest bardzo wysoka. Warto dodać, że projekt zaprezentowany w ostatnim tygodniu przewiduje, że wysokość stawki będzie regulowana rozporządzeniem, a więc może się zmieniać. Dlatego każdy deweloper w biznesplanie będzie zakładał opcję najwyższą. To automatycznie podniesie ceny mieszkań, bo to właśnie na klientów zostaną przeniesione opłaty — mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Szacuje, że na rachunek funduszu rocznie może wpływać około 2 mld złotych.
Mniejsza konkurencja
Deweloperzy obawiają się, że w dłuższej perspektywie może to ograniczyć podaż mieszkań, a także zmniejszyć liczbę firm działających na rynku. Marcin Antczak, wiceprezes spółki FB Antczak, zwraca również uwagę, że branża obecnie mierzy się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i kosztami pracy, a nowelizacja zaproponowana przez UOKiK może być dodatkowym obciążeniem.
— Obarczanie deweloperów kolejnymi opłatami — i to tak wysokimi — sprawi, że trudności będą mieli zwłaszcza mniejsi, którzy często oferują tańsze mieszkania. W konsekwencji może to doprowadzić do ograniczenia konkurencyjności na rynku. Wówczas konsumenci będą wybierać z mniejszej i prawdopodobnie droższej puli lokali — uważa Marcin Antczak.
Zdaniem Waldemara Wasiluka, wiceprezesa firmy Victoria Dom, problemy branży może odczuć cała gospodarka.
— Naszym zdaniem jest to desperacka próba pokazania klientom, że mogą być bardziej bezpieczni. Mamy dzisiaj rachunki powiernicze, które chronią nabywców. Zaproponowana stawka dla rachunku otwartego jest kosmiczna. Spółki deweloperskie i całe budownictwo są znaczącym elementem PKB. Utrata płynności firm na pewno zaszkodzi gospodarce — mówi Waldemar Wasiluk.
Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Dewelopera, ostrzega, że to, co w zamyśle autorów projektu ma poprawić bezpieczeństwo klientów, może je… pogorszyć.
— Składkę na fundusz będzie trzeba wpłacić z własnych środków, ponieważ wpłaty od klientów pojawią się później. Może to pogorszyćwyniki finansowe mniejszych podmiotów, co niekorzystnie przełoży się na bezpieczeństwo klientów — mówi Bartosz Kuźniar.
Kolejny pas bezpieczeństwa
Firmy uważają, że nabywcy mieszkań nie potrzebują dodatkowej ochrony.
— Fundusz niewątpliwie zabezpieczy interesy klientów. Rynek jest jednak stabilny i nic nie wskazuje, że jego powołanie jest konieczne. Nabywcy mieszkań są już bardzo dobrze chronieni przez system rachunków powierniczych i banki, które kontrolują realizację finansowanych przez nie inwestycji — uważa Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.
Tego samego zdania jest Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu.
— To duża rewolucja dla branży, ale niekoniecznie uzasadniona. UOKiK nie podaje żadnych twardych danych, które byłby przyczynkiem do wprowadzenia zmian w ustawie. W naszym odczuciu obecne zabezpieczenia są odpowiednie — mówi Mateusz Bromboszcz.
Przemysław Dziąg zastanawia się nad pobudkami autorów projektu.
— Od momentu wprowadzenia ustawy deweloperskiej w 2012 r. żaden klient, który wpłacił pieniądze na rachunek powierniczy, nie został poszkodowany. Zastanawiające jest więc, dlaczego mimo braku przesłanek i negatywnych doświadczeń z ustawą deweloperską pojawił się taki pomysł — mówi radca prawny PZFD.
Urząd antymonopolowy chce, by nowelizacja ustawy weszła w życie z początkiem 2020 r.
Dlaczego UOKiK chce dodatkowej ochrony
Od kilku lat funkcjonują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale zawarte w niej instrumenty zabezpieczające, nie były w pełni wykorzystywane przez deweloperów. W praktyce na rynku funkcjonował wyłącznie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oferowany bez dodatkowych zabezpieczeń oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Z danych UOKiK wynika, że otwarte rachunki powiernicze stanowiły w I kw. 2018r. 89,9 proc. wszystkich rachunków. UOKiK w uzasadnieniu do projektu przyznaje, że dotąd nie stwierdzono przypadków naruszeń prawa nabywców w związku ze stosowaniem otwartych rachunków powierniczych, ale zwraca uwagę, że należy pamiętać, że przepisy ustawy zaczęły obowiązywać od końca kwietnia 2012 r., a na rynku pomimo upływu 6 lat od dnia wejścia ustawy, nadal dostępne są mieszkania nieobjęte tymi przepisami. Z danych przygotowanych przez REAS dla PZFD wynika, że na koniec II kw. 2017 r. deweloperzy w ponad 13 proc. przypadków oferowanych na rynku pierwotnym lokali nie stosują żadnego z zawartych w ustawie zabezpieczeń. UOKiK zauważ, że nowe przepisy weszły w życie w czasie ożywienie i rozwoju rynku budowlanego, co może tłumaczyć brak negatywnych doświadczeń, więc nie można tym uzasadniać braku konieczności interwencji regulacyjnych. UOKiK podkreśla, że proces realizacji budynków przez firmy deweloperskiej jest długotrwały, kosztowny i ryzykowny, dlatego należy odejść od modelu, w którym nabywca ma ponosić ryzyko, którego nie chce podjąć bank czy ubezpieczyciel. I dodaje, że zakup mieszkania dla wielu konsumentów jest największa inwestycją w życiu i brak zabezpieczenie ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli.