Kredyt mieszkaniowy to lata stresu

Jak sprzedają się kredyty mieszkaniowe z okresowo stałym oprocentowaniem?

To stosunkowo nowa oferta. W większości banków pojawiła się po 30 czerwca tego roku, bo zobligowała je do tego rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Wcześniej takie kredyty oferowało tylko pięć banków i miały one śladowe zainteresowanie. Obecnie jest trochę lepiej — stanowią one 4,5-5 proc. wartości całego portfela mieszkaniowego sektora bankowego. To efekt podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Wciąż kropla w morzu. Dlaczego się nie sprzedają?

Większość klientów wybierała dotychczas kredyt o zmiennej stopie procentowej, bo był on zdecydowanie tańszy. Z jednej strony wysokość raty jest główną determinantą przy wyborze oferty kredytowej przez statystycznego Kowalskiego, z drugiej — kredyt ze zmienną stopą procentową ze względu na to, że oprocentowanie było niższe, dawał też dodatkowo klientowi większą zdolność kredytową.

O ile wyższą ratę zapłaci osoba, która zdecyduje się dziś na stałe oprocentowanie zamiast zmiennego?

Weźmy pod lupę ofertę kredytową jednego z największych banków w Polsce na kwotę 400 tys. zł przy 20-procentowym wkładzie własnym i sześciomiesięcznym WIBOR-em. W przypadku stopy zmiennej oprocentowanie takiego kredytu wynosi 4,05 proc., co daje ratę na poziomie 1930 zł. W przypadku stałej stopy oprocentowanie byłoby na poziomie 5,5 proc., czyli półtora punktu procentowego więcej, a rata wynosiłaby w około 2300 zł. Różnica w miesięcznej racie sięga więc około 400 zł.

Inny bank oferuje kredyt na 400 tys. zł z wymaganym 20-procentowym wkładem własnym oparty na WIBOR-ze trzymiesięcznym. W przypadku stopy zmiennej oprocentowanie wynosi 3,72 proc., co daje ratę 1850 zł, a stałej — 5,58 proc., rata wynosi więc 2300 zł. Różnica to 450 zł. Oferty zmieniają się niemal z dnia na dzień, dlatego ostatnie tygodnie to duże zamieszanie w polityce ofertowej banków.

Czy w obecnych warunkach gospodarczych poleciłby pan kupującym mieszkanie hipotekę ze stałą stopą oprocentowania?

Klient musi podjąć samodzielną i świadomą decyzję, dlatego wcześniej powinien zostać merytorycznie poinformowany o ryzyku. Moim zdaniem kredyt hipoteczny można porównać do inwestycji w fundusze czy do gry na giełdzie, ponieważ przy kredycie również funkcjonują pojęcia zysku i straty.

Co z prognozami?

Przewidywanie przyszłości jest jak wróżenie z fusów. Przypominam sobie historię moich znajomych, którzy na początku 2020 r. wzięli kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową. Jego oprocentowanie na dziś wynosi 2,9 proc., w związku z czym można powiedzieć, że podjęli bardzo dobrą decyzję. W ubiegłym roku nikt nie myślał o tym, że będziemy mieli 8-procentową inflację i stopy procentowe będą tak szybko szły w górę. Dziś oprocentowanie kredytów ze stałą stopą jest na poziomie 5,5-6 proc., czyli jest dwa razy wyższe niż półtora roku temu.

Biorąc pod uwagę kolejne podwyżki stóp procentowych w najbliższym czasie, skłaniałbym się do kredytu ze stałą stopą procentową. Trzeba jednak wziąć też pod uwagę fakt, że dziś mamy gwarancję niezmienności raty przez najbliższych pięć lat. Później przechodzimy z automatu na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze sześciomiesięcznym lub trzymiesięcznym. Mamy też możliwość negocjacji z bankiem kolejnego okresu pięcioletniego ze stałą stopą procentową, ale już w odniesieniu do warunków, które będą funkcjonowały za pięć lat.

Jakaś porada?

Nie zadłużajmy się na maksimum swoich możliwości. Bierzmy pod uwagę to, że gospodarka, ekonomia potrafią płatać figle, a otoczenie, w którym się poruszamy nawet jako konsument detaliczny, bywa bardzo zmienne. Dlatego przygotujmy się na ewentualne zwyżki oprocentowania i świadomie podejmujmy decyzje dotyczące zarówno cen nieruchomości, jak też raty, jaką przyjdzie nam płacić w najbliższych latach.

Wywiad pochodzi z podcastu PB do Słuchania. Całej rozmowy można posłuchać tutaj.