KREDYTY HIPOTECZNE W ZŁOTYCH SĄ UDZIELANE W NIEHIPOTECZNYCH BANKACH
Wysokie koszty i wieloletnie zobowiązanie
Większość banków działających na naszym rynku, zarówno polskich, jak i zagranicznych, ma w swym portfelu kredyty hipoteczne. Choć klienci muszą za nie drogo płacić, a ich załatwienie jest wielce skomplikowane i długo trwa, stale wzrasta zainteresowanie tą ofertą.
Rozszerzanie przez banki w ciągu ostatnich lat gamy oferowanych produktów o kredyty hipoteczne, w zagranicznych instytucjach finansowych, zwane mordgage loans, można określić naturalną reakcją i odzewem na zapotrzebowanie rynku. Konkurencja w tym obszarze jest duża i trudno wybrać tę najatrakcyjniejszą pod każdym względem ofertę i bank, w którym zostaniemy profesjonalnie obsłużeni, a jednocześnie szybko załatwimy formalności. Problem stanowi też wyselekcjonowanie kredytu najtańszego, odpowiadającego naszym wymaganiom i potrzebom.
Do banku
Banki prześcigają się w reklamie. Materiały informacyjne są w większości atrakcyjne pod względem szaty graficznej, gorzej jest z językiem przekazu oraz zawartością merytoryczną. Nigdzie niestety nie znajdziemy informacji kompleksowej oraz w stu procentach prawdziwej. Informacje w ulotkach i broszurach są odpowiednio wyselekcjonowane. Ich zadaniem jest złowienie klienta już przy tym pierwszym kontakcie z ofertą. Z jednej strony nie ma się co dziwić — takie jest zadanie reklamy, z drugiej w przypadku kredytów jest to gra na nerwach klientów. Jeśli więc nie jesteśmy skłonni zadłużyć się na wiele lat na podstawie szkieletowej informacji na ulotce, a naprawdę zależy nam na kredycie należy wybrać inną drogę uzyskania informacji.
Jedną z nich może być skontaktowanie się z osobami udzielającymi wszelkich danych przez infolinię. Jednak korzystając z tej usługi, można się również spotkać z niekompetencją i brakiem profesjonalizmu osób obsługujących infolinię. Klienta zainteresowanego szczegółowymi warunkami zaciągnięcia kredytu hipotecznego odsyła się do banku po ulotki informacyjne. Inna sprawa, że kredyt hipoteczny jest wyspecjalizowanym produktem, a przez telefon udzielane są przede wszystkim podstawowe informacje.
Także na stronach internetowych banków niezwykle rzadko publikowane są pełne informacje dotyczące kredytów na zakup lub budowę domu czy mieszkania. Tu jednak można dowiedzieć się zdecydowanie więcej niż z ulotek reklamowych. Niektóre banki nie zapomniały o odzwierciedleniu na swych stronach aury wiosennej, można więc sądzić, że także zdołały uaktualnić informacje. Niezwykle pomocna dla klienta byłaby możliwość dokonywania w Internecie symulacji spłaty kredytu. To, przynajmniej w niewielkim stopniu określiłoby obciążenia związane ze spłatą.
Jednak chcąc uzyskać wiarygodne informacje i uniknąć lub przynajmniej ograniczyć niepotrzebne frustracje, trzeba odwiedzić bank lub zaprosić inspektora bankowego do domu — taką możliwość przewiduje np. Deutsche Bank.
Uwaga koszty
Kredyt hipoteczny może mieć różne przeznaczenie. Można go zaciągnąć na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego, budowę domu lub mieszkania za pośrednictwem developera, zakup działki budowlanej i rekreacyjnej, remont, modernizację, rozbudowę itp.
Koszty związane z kredytem hipotecznym udzielanym w złotych, z którymi trzeba się liczyć przed jego uzyskaniem, to opłata za wstępną analizę kredytu (złożenie wniosku) i jednorazowa prowizja bankowa — jej wysokość zależy od kwoty kredytu.
Ponosimy także opłaty związane z dokonaniem zabezpieczeń, które zależą od przeznaczenia kredytu — czyli np. wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę lub inspektora bankowego, opłaty notarialne, skarbowe, sądowe, na prowizję pośrednika i koszty ubezpieczenia. W czasie trwania umowy kredytowej również płacimy. Oprocentowanie, które dla kredytów złotowych ustalone jest w oparciu o stopę bazową powiększoną o marżę banku, nie jest jedynym kosztem. Pamiętać należy o możliwości zmiany wysokości oprocentowania, gdy zaciągnięty kredyt oprocentowany jest według zmiennej stopy procentowej opartej na wskaźniku WIBOR. Stałe oprocentowanie długu to, wbrew nazwie, oprocentowanie które również może ulec zmianie po upływie 2, 3, 4 lub 5 lat — zależy to od indywidualnych ustaleń banku.
Inne koszty wiążą się z obsługą kredytu już po jego uzyskaniu. Zaliczyć należy do nich między innymi wydanie bankowi prowadzącemu nasz rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy stałego zlecenia przelewu środków z konta na poczet spłat kolejnych rat. Opłata pobierana jest także za zmianę warunków umowy w trakcie jej trwania. Kosztuje także dodatkowo wcześniejsze spłacenie zadłużenia — prowizja naliczana jest procentowo od nadpłaconej kwoty. Jeszcze gorzej jest zalegać ze spłatą, bo wówczas bank nalicza karne odsetki.
Potrzebny czas
Obietnica, że załatwienie kredytu trwa 10 — 20 dni, to fałsz. Jest to okres, w którym bank podejmuje decyzję. Wcześniej jednak musimy zgromadzić wiele dokumentów i wypełnić odpowiednie wnioski. Dlatego do czasu banku należy doliczyć dni, w których będziemy odbywali kolejne wizyty w oddziale i kompletowali wymagane dokumenty. Oprócz wniosku kredytowego musimy także przynieść dokument o wysokości i źródle dochodów i okresie zatrudnienia, a w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą także zaświadczenie z ZUS-u o niezaleganiu ze składkami oraz urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami, a także dokumenty potwierdzające prowadzenie działalności gospodarczej (m.in. REGON i zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej).
W przypadku budowy mieszkania lub domu za pośrednictwem developera lub spółdzielni należy dostarczyć dokumenty i pozwolenia dotyczące inwestycji i wykonawcy. Dokumentacja wymagana od klienta przez różne banki niemalże się od siebie nie różni.
Alternatywa
Koszty kredytu hipotecznego są jak studnia bez dna, do której przez 20 lat wrzuca się pieniądze. Dla przeciętnie zarabiającego człowieka ta studnia jest znacznie głębsza niż głębokość portfela. Aby jednak polskie banki mogły się swoją ofertą kredytów hipotecznych choć trochę zbliżyć do propozycji, jakie dają swym klientom banki w krajach Unii Europejskiej, musimy mieć przede wszystkim opanowaną inflację. Dodatkowo musi się rozwinąć i okrzepnąć sam rynek długoterminowego kredytowania. Pewną szansę dają też powstające banki hipoteczne, które będą mogły emitować listy zastawne dla kredytów zabezpieczonych hipoteką. Listy zastawne funkcjonujące w obrocie giełdowym, to atrakcyjna forma inwestowania kapitału, jest bowiem bezpieczniejsza od kupowania akcji spółek. Dopóki jednak rynek ten się nie rozwinie, nie mamy szansy na tanie i powszechnie dostępne kredyty hipoteczne.
Obecnie pewną alternatywą dla tego typu oferty nominowanej w złotych mogą być kredyty udzielane w dewizach. Szczególnie w sytuacji rosnących stóp procentowch wiele banków przekonuje do tej formy zadłużania. Jedną z ich zalet może być to, że w trakcie trwania całego okresu umowy banki zezwalają na zmianę waluty, w której mamy i spłacamy zadłużenie. Pozwala nam to do pewnego stopnia unikać dużych wahań kursowych.
Beata Bugała-Miler