Kredyty są, klientów brak

Paweł Zielewski
21-09-2005, 00:00

Czy może być jeszcze łatwiej? Banki, jak mogą, ułatwiają wzięcie kredytu na dom czy mieszkanie, a z każdą nową ofertą maleją wymagania wobec klientów. Czy rzeczywiście?

Rynek kredytów hipotecznych rośnie i nic nie wskazuje na to, by w niedługim czasie miało się to zmienić. Bankowcy przekonują, że sytuacja makroekonomiczna jest na tyle dobra, iż klienci coraz częściej będą sięgać po ten rodzaj oferty. Ma to też związek z ogólną sytuacją na rynku, a przede wszystkim z obawami przed spodziewanym wzrostem cen nieruchomości.

Sami sobie wiążą ręce

Z jednej strony klienci teoretycznie garną się do banków, z drugiej — na rynku panuje coraz większa konkurencja. Sami bankowcy twierdzą, że powoli rynek dochodzi do granicy, poza którą ryzyko bankowe będzie nie do zaakceptowania. Banki na własne życzenie stracą pole manewru, jeśli chodzi o wysokość marży czy oprocentowanie kredytów hipotecznych. Osobną sprawą są deklaracje maksymalnego ułatwienia zadłużenia się.

Najnowsza na rynku oferta Getin Banku — Kredyt na gębę — brzmi aż nieprawdopodobnie: bank nie żąda od klienta sterty dokumentów poświadczających osiąganie dochodów w odpowiedniej wysokości, a jedynie... pisemnego oświadczenia, że klient będzie w stanie spłacać raty zaciągniętego kredytu. W krajach anglosaskich takie rozwiązanie nosi nazwę no-docs mortgage i jest bardzo powszechne. Generalnie kredyt o takim charakterze nie jest nowością. Do tej pory bank oferował kredyty na oświadczenie tylko osobom wykonującym zawody zaufania publicznego (np. lekarzom, prawnikom, notariuszom) lub posiadającym duży majątek.

Lokalny charakterek

Polska nie jest jednak krajem anglosaskim, o czym można się przekonać już po pierwszym telefonie do banku. Okazuje się, że grono ewentualnych „szczęśliwców”, którzy mogą skorzystać z tego rodzaju kredytu, jest mocno ograniczone. Samo przekonanie, że jesteśmy w stanie spłacać kredyt, to za mało. Bank preferuje potencjalnych klientów wykonujących np. wolne zawody, dodatkowo zawody, które w bankowym mniemaniu przynoszą godziwe dochody.

Zgodnie z deklaracjami Kredyt na gębę skierowany jest do kredytobiorców, którzy z różnych powodów, starając się o określonej wysokości kredyt, nie mogą udokumentować tzw. zdolności kredytowej na wymaganym przez banki poziomie. Bank oczekuje od klienta jedynie dokumentów potwierdzających stan prawny i wartość nieruchomości.

Kredyt może być przeznaczony na cele mieszkaniowe, spłatę zadłużeń lub cel dowolny.

Produkt jest oferowany w polskich złotych oraz CHF, USD i EUR na okres do 30 lat we wszystkich biurach kredytów hipotecznych DomBanku.

Ciężkie działa

Do tej pory główną bronią w walce o klienta był okres kredytowania oraz oprocentowanie, szczególnie na pierwszy rzut oka niskie, gdy jako walutę kredytu klient wybierał franka szwajcarskiego. Cena „tylko” 1,49 proc. kredytu w CHF, oferowana przez Bank BPH, czy 1,86 proc., oferowana np. przez Deutsche Bank PBC, musi robić wrażenie. Nawet ceny najdroższych kredytów udzielanych w złotych oscylują wokół 5,6-6 proc. przy 100-procentowym finansowaniu nieruchomości (jak w przypadku np. Fortis Banku), co w porównaniu z cenami pożyczek konsumpcyjnych (18-24 proc.) wciąż jest atrakcyjne.

Jeśli dodać do tego jeszcze maksymalnie wydłużone okresy kredytowania (nawet 35 lat!), trudno nie brać pod uwagę zadłużenia się na ten cel.

Kto wytrzyma presję

Czy jednak pęd ku wyniszczeniu konkurencji nie obróci się w końcu przeciw samym bankom, które go zapoczątkowały?

Specjaliści są zgodni — o tym, czy poszczególne banki wytrzymają presję konkurencji na rynku kredytów mieszkaniowych, zdecyduje dochodowość tego biznesu w długim okresie. Aby być dochodowym, bank musi operować różnicami stóp procentowych, kontrolować koszty, ograniczać straty kredytowe do poziomów możliwych do przewidzenia oraz nakładać opłaty pokrywające koszty, tam gdzie jest to możliwe do realizacji. Aby osiągnąć sukces, kombinacja odsetek i opłat dla każdego typu kredytu musi wystarczać na pokrycie związanych z danym kredytem kosztów. Powinna zarówno kompensować ryzyko, jak też umożliwić osiągnięcie zysku.

Od bilansu nie uciekną

Dochody banku muszą być wystarczające, by zapewnić właścicielom stopę zwrotu spójną z kosztami alternatywnymi. Choć określenie ceny kredytów jest przedmiotem konkurencji, każdy bank powinien posiadać i wdrażać algorytm wyceny, pozwalający na pokrycie podstawowych kosztów i wniesienie odpowiedniego wkładu w zysk. Opłaty wnoszone przez kredytobiorcę do banku muszą pokryć m.in.: koszty uzyskania pieniądza przez bank, koszty administracyjne, koszty związane z generowaniem rezerw, podatki należne państwu, różnego rodzaju opłaty związane z uruchomieniem kredytu hipotecznego i jego obsługą. Szacuje się, że w krajach zachodnich opłaty te pokrywają się z marżą banku, która wynosi 0,5-0,75 proc., a rywalizacja polskich banków komercyjnych w obszarze kredytów mieszkaniowych zbliża je również do tego poziomu.

Bankowcy są jednak optymistami i twierdzą, że rynek kredytów mieszkaniowych będzie obsługiwany przez dwa typy kredytodawców: kilka wyspecjalizowanych banków hipotecznych zlokalizowanych w głównych aglomeracjach miejskich i kilkanaście banków uniwersalnych, prawdopodobnie w ilości mniejszej niż obecnie, pożyczających środki po kosztach własnych powyżej stóp banków hipotecznych, lecz wraz z kompletną obsługą, dostępnością i cross-sellingiem.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Zielewski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

/ Kredyty są, klientów brak