— Inwestycje w lokale użytkowe najbardziej opłacalne były 5-8 lat temu. Wtedy można było kupić dobrze położone nieruchomości za rozsądną cenę. Podaż była niewielka, ponieważ deweloperzy nastawiali się głównie na projekty mieszkaniowe, zwykle budowali 2-3 lokale użytkowe w parterze budynku. Jeśli wyszukaliśmy ciekawą ofertę i szybko podpisaliśmy umowę, mieliśmy szansę na dobrą i rentowną inwestycję. Obecnie z powodu kryzysu obserwujemy ogromną podaż lokali użytkowych do kupna i najmu. W każdym mieście i osiedlu dostępne są nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni na rynku pierwotnym i wtórnym. Lokale stoją puste miesiącami, a nawet latami — mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Rafał Gójski, dyrektor ds. komercji w Home Brokerze, poleca inwestowanie w duże powierzchnie.
— Na rynku jest nadpodaż małych lokali. 7-8 lat temu deweloperzy zorientowali się, że lokal użytkowy na parterze mogą sprzedać dużo drożej niż mieszkanie, i zaczęli masowo oferować miejsca na sklepy i usługi po 70-80 mkw. Obecnie dobra inwestycja w lokal użytkowy zaczyna się od 100-150 mkw., a doradzam 200 mkw. lub więcej — mówi Rafał Gójski.
Ekspert przestrzega jednak przed zbytnim optymizmem tych, którzy liczą na zysk z zakupu lokalu użytkowego pod wynajem.
Lepsze niż mieszkanie
Im większy lokal, tym wyższa cena. — Żeby w dużym mieście kupić mieszkanie na wynajem, wystarczy 400 tys. zł.
Lokal użytkowy z prawdziwego zdarzenia to co najmniej 1 mln zł, a zwykle 2-3 mln zł — zastrzega Rafał Gójski. Zyski będą prawdopodobnie wyższe niż z wynajmu mieszkania, w przypadku którego realna stopa zwrotu wynosi 4-5 proc. rocznie. — Dla lokali użytkowych może nawet przekraczać 8 proc. — twierdzi Rafał Jańczuk z Metrohouse.
— W Warszawie lokal użytkowy przynosi około 7 proc. zysku rocznie, w innych dużych miastach 8-8,2 proc., w małych nawet 9 proc. — dodaje Rafał Gójski. Ośmioma procentami rocznego zysku kusi giełdowa Czerwona Torebka, która oferuje inwestycje w lokale handlowo- -usługowe w budowanych pasażach. Ich powierzchnia zaczyna się od 60 mkw., a minimalna wartość inwestycji to 350 tys. zł. Cała transakcja przypomina leasing zwrotny.
— Inwestor nabywa na własność nieruchomość, dla której zakładana jest odrębna księga wieczysta. Widnieje w niej wpis potwierdzający prawo własności, a także wskazany jest udział w nieruchomości wspólnej. Sprzedaż jest udokumentowana w akcie notarialnym. Niezwłocznie po jego podpisaniu następuje zawarcie umowy najmu, w której stroną wynajmującą jest nowy właściciel lokalu, a najemcą my — tłumaczy Tomasz Jurga, członek zarządu Czerwonej Torebki.
Jako najemca Czerwona Torebka szuka partnerów, którzy naprawdę będą prowadzić sklep lub punkt usługowy. Choć spółka kusi „stałą roczną stopą zwrotu przez 15 lat”, to zysku nie gwarantuje, a w umowach poddaje się egzekucji do wysokości rocznego czynszu. Ma już 65 pasaży, co — zdaniem Tomasza Jurgi — niweluje ryzyko rozczarowania inwestycją nabywców lokali pod wynajem.
Wszystkie czynsze od rzeczywistych najemców trafiają bowiem do wspólnej puli, z której wypłacany jest zysk inwestującym w nieruchomości. Ewentualną porażkę jednego pasażu mogą więc nadrobić inne.
— Wszystkie obiekty znajdują się w atrakcyjnych handlowo miejscach. Komercjalizacją i zarządzaniem zajmuje się zespół specjalistów z kilkunastoletnim doświadczeniem na rynkach lokalnych, który dba o odpowiedni mix najemców dostosowany do potrzeb lokalnej społeczności — zapewnia Tomasz Jurga.
Bierz, co dajemy
Samodzielne szukanie najemców to niewątpliwe jeden z największych problemów inwestujących w lokale użytkowe. Pewnymi najemcami są zazwyczaj banki czy sieciowe sklepy i restauracje. Podpisują umowy od razu na 3, 5, a nawet 10 lat, godząc się na waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji. Mają jednak wymagania.
— Jest bardzo duża różnica między inwestowaniem w lokale mieszkalne a użytkowe. W przypadku mieszkań podążenie za trendem — czyli kupno lokalu w centrum, dobrze skomunikowanego, blisko ośrodka akademickiego — zapewnia osiągnięcie jako takiego sukcesu i uniknięcie pustostanu.
W przypadku lokali użytkowych zakup pierwszej lepszej nieruchomości nie daje gwarancji wynajmu. Przydaje się rozeznanie w branżach, które są potencjalnymi najemcami — zaznacza Rafał Jańczuk.
— Stawek czynszu z reguły nie negocjują. Proponują kwotę, którą tylko minimalnie udaje się podwyższyć. W związku z wykańczaniem lokali na własny koszt oczekują też wakacji czynszowych. Ich długość jest w praktyce jedynym punktem umowy podlegającym negocjacjom — twierdzi Rafał Gójski.