Leszek Czarnecki nadal ciąży akcjom LC Corp

opublikowano: 21-11-2018, 22:00

Sama zmiana nazwy nie zerwie związków wrocławskiego dewelopera z Leszkiem Czarneckim. Potrzebne są jeszcze transakcje za miliard złotych

Chcesz być na bieżąco z tematem afery w KNF zobacz TUTAJ>>

Na najbliższym walnym zgromadzeniu wrocławskiej spółki LC Corp (termin nie jest jeszcze ustalony) ma być przegłosowana nowa nazwa. Krzysztof Kubiszewski, analityk Trigonu DM, uważa, że sama zmiana nazwy niczego nie zmieni w giełdowym postrzeganiu dewelopera i nie wpłynie na dywidendę. Uprości jednak codzienne życie — spółka nie będzie musiała w różnych sytuacjach wyjaśniać, że nie należy już do grupy kapitałowej Leszka Czarneckiego. Zarząd LC Corp nie ukrywa zresztą, że chodzi właśnie o odcięcie się od biznesmena, który rok temu przestał być głównym akcjonariuszem dewelopera, a na dodatek ma spółkę prawa holenderskiego LC Corp BV. To holenderska LC Corp BV w październiku 2018 r. objęła prywatną emisję akcji Getin Noble Banku za 100 mln zł. Były już główny akcjonariusz wyraźnie ciążył spółce. Samo ogłoszenie przez niego planu sprzedaży akcji LC Corp pchnęło kurs wyraźnie do góry w 2017 r. Mimo to notowania są jednak wyraźnie poniżej wycen analityków. Wskaźnik cena do wartości księgowej jest też wciąż dużo niższy niż np. dla Dom Development czy Atalu, a nawet wrocławskiego Lokum Dewelopera.

Prawdziwą zmianę postrzegania spółki może przynieść sprzedaż nieruchomości komercyjnych i koncentracja na budowie mieszkań, czym zajmują się wspomniani konkurenci LC Corp. Ostatniego dnia października 2018 r. LC Corp poinformował nawet o uzgodnieniu z „międzynarodowymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości komercyjne” sprzedaży czterech obiektów biurowych w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie za 275 mln EUR (niemal 1,2 mld zł), przy czym jedna inwestycja w Warszawie jest dopiero w trakcie realizacji.

— Przeprowadzenie transakcji po tej cenie uwiarygodniłoby w pewnym stopniu wycenę księgową LC Corp. Spółka jest obecnie notowana z około 30-procentowym dyskontem do wartości księgowej, zaś ujawniona cena potencjalnej transakcji implikuje jedynie nieznaczne dyskonto do wyceny bilansowej sprzedawanych aktywów — tłumaczy Cezary Bernatek, analityk Erste Securities Polska.

— Realizacja tej transakcji może przybliżyć kurs LC Corp do wartości godziwej, która w naszej ocenie wynosi około 3,5 zł za akcję. Uproszczenie struktury działalności i koncentracja na budownictwie mieszkaniowym może być czynnikiem, który zamknie lukę między wyceną rynkową a wartością godziwą — uważa Piotr Zybała, analityk mBanku.

Getin i Idea w środku

Informacja o liście intencyjnym dotyczącym sprzedaży czterech kompleksów biurowych została utajona na cztery miesiące. Został podpisany w końcu czerwca 2018 r. z ceną minimalnie wyższą od obecnej, czyli 280 mln EUR (w formule bez zadłużenia i bez środków pieniężnych). Mimo upływu czterech miesięcy „strony kontynuują negocjacje w celu uzgodnienia satysfakcjonującej dla obu stron treści dokumentacji transakcyjnej”, a zamknięcie transakcji „nie jest pewne”.

Na finalizację rozmów istotny wpływ może mieć to, że firmy Leszka Czarneckiego są głównymi najemcami jednego z budynków. Mieszczą się tam centrale Getin Noble Banku i Idea Banku. W oparciu o nagraną w marcu 2018 r. rozmowę, główny akcjonariusz obu instytucji oskarżył kilka dni temu byłego już szefa KNF o korupcję. W tle przewija się nie najlepsza kondycja banków. Oba realizują program naprawczy, przy czym Idea Bank zaledwie od września 2018 r. Obecnie budynek z centralami Getin Noble Bnaku i Idea Banku jest wyceniany w księgach dewelopera na 446 mln zł. Ma więc niebagatelną wagę w potencjalnej sprzedaży czterech biurowców.

— Ostatnie zmieszanie raczej nie pomaga finalizacji tej transakcji. Z zewnątrz nie da się jednak stwierdzić, czy w ogóle rozmontuje negocjacje, czy też umowa zostanie ostatecznie zwarta. Gdyby do transakcji nie doszło, LC Corp może próbować sprzedać biurowce pojedynczo. Niewykluczone nawet, że osiągnie wtedy lepszą cenę. Aczkolwiek wyzwaniem może okazać się sprzedaż warszawskiego Wola Center, w którym za około dwa lata wygasają umowy z firmami Leszka Czarneckiego — dodaje Cezary Bernatek.

— Różne scenariusze są możliwe. Być może nowy właściciel będzie wkrótce musiał szukać nowych najemców dla powierzchni, które obecnie zajmują te firmy. Kupujący zapewne będzie chciał się zabezpieczyć przed takim ryzykiem, co może mieć odbicie w cenie lub wręcz wstrzymać transakcję w obecnym kształcie. List intencyjny nie jest umową sprzedaży, a od jego zawarcia, wiele się wydarzyło u kluczowego najemcy. Problemy najemców mogą być barierą przy finalizacji transakcji, nawet jeśli czynsze są regularnie płacone — wyjaśnia Piotr Zybała.

Zbyt wysokie niebo na Wrocław

Regularne wypłaty dywidend to natomiast największa zaleta LC Corp. Średnia prognoz Erste, mBanku, Santandera i Trigonu to 30 groszy na akcję w 2019 i 2020 r. Analitycy zgodnie bowiem twierdzą, że dywidendy będą bliższe górnej granicy przyjętego przez zarząd przedziału 25-75 proc. skorygowanego zysku. Przy obecnych notowaniach stopa dywidend w najbliższych dwóch latach wyniesie więc kilkanaście procent. Do tego może dojść ekstra wypłata ze sprzedaży biurowców. To jednak decyzja akcjonariuszy.

Sama transakcja może jednak negatywnie wpłynąć na zdolność do wypłaty dywidend w latach kolejnych. Spółka ograniczy bowiem wpływy z czynszów, a i tak będzie jeszcze obciążona związkami z byłym głównym akcjonariuszem.

To, że banki Leszka Czarneckiego mają swoje główne siedziby w jednym ze sprzedawanych biurowców nie jest bowiem jedynym łącznikiem LC Corp z Leszkiem Czarneckim. Dochodzą do tego kredyty z Getin Noble Banku oraz rata, jaką LC Corp musi jeszcze uiścić za przejęcie Sky Tower od innej spółki Leszka Czarneckiego w 2013 r. Analitycy zgodnie twierdzą, że nie powinno to być żadnym problemem. Problemem jest za to sam Sky Tower, wyceniony w księgach dewelopera na 522 mln zł. Wieżowiec powstał w czasach świetności grupy Leszka Czarneckiego. Miał być wizytówką jej potęgi, ale jak na Wrocław okazał się chyba zbyt imponujący. Komercyjnie nie jest sukcesem. Podobnie zresztą jak Arkady Wrocławskie wyceniane na 342 mln zł i otwarte kilka lat wcześniej. Uruchomione w szczycie hossy deweloperskiej, cierpią przez konkurencję otwartego później centrum handlowego.

— Po zapowiedzianej już sprzedaży czterech biurowców model biznesowy LC Corp bardzo zbliży się do typowych deweloperów mieszkaniowych. W spółce zostaną tylko dwa inne obiekty. Wymagają one restrukturyzacji, która zresztą trwa. Dlatego nie zakładam, że LC Corp w najbliższym czasie sprzeda te aktywa. Większość wyniku po transakcji sprzedaży czterech biurowców będzie generowana przez działalność mieszkaniową, w której zwrot z kapitału nie ustępuje Dom Development i Atalowi, czyli najbardziej rentownym spółkom w sektorze. Segment mieszkaniowy będzie dominował. Jego uzupełnieniem mogą być nowe projekty komercyjne, które po ukończeniu zostaną sprzedane. To model zbliżony do Echa Investment, z tym, że tam akcenty są inaczej rozłożone. Trzonem biznesu są nieruchomości komercyjne, uzupełniane o działalność mieszkaniową — wyjaśnia Piotr Zybała.

Adrian Kyrcz z Santander Bank Polska przypomina jednak, że wzrost stóp procentowych może obniżyć wycenę nieruchomości i popyt na mieszkania. Ze względu na wzrost kosztów budowy, już w latach 2019-2020 bierze przy tym pod uwagę spadek marż i zysku. Jest jednak zdania, że spadek zysku jest już wyceniony gdyż LC Corp jest notowane na stosunkowo atrakcyjnym, jednocyfrowym wskaźniku cena/zysk.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Wyniki spółek / Leszek Czarnecki nadal ciąży akcjom LC Corp