Lokal na wynajem to inwestycja dla cierpliwych

Wynajmowanie mieszkania znów przynosi właścicielowi większe zyski niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Jesienne ożywienie na rynku przyniosło wzrost rentowności najmu — przez wrzesień i październik skoczyła ona o 0,17 pkt proc. i wynosi teraz 4,13 proc.

— W trzecim kwartale sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie się ustabilizowała. Spadki cen wyhamowały, a ceny ofertowe stały się bardziej realne.

Niskie oprocentowanie lokat bankowych przyciągnęło inwestorów, którzy wolą ulokować kapitał w nieruchomościach na wynajem niż w mało opłacalnych depozytach. Choć w przypadku nieruchomości na wynajem stopa zwrotu nie jest szczególnie wysoka, to i tak znacznie przewyższa średnie oprocentowanie lokat — mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor do spraw projektów specjalnych w Domiporta.pl.

Nie zawsze się opłaca

Według raportu opracowanego przez serwis Domiporta.pl i Home Broker stawka najmu w siedmiu największych miastach Polski (Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) wynosi obecnie 30,14 zł za mkw. Od września w sześciu miastach stawki najmu wzrosły, spadek zanotowano tylko w Poznaniu (o 3,6 proc.). Najdroższy najem jest oczywiście w Warszawie. Średnia stawka za mkw. wynosi w stolicy 41 złotych. 30 zł za mkw. wynajętego mieszkania trzeba zapłacić w Krakowie i Wrocławiu. Stawki w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu mieszczą się w przedziale 25-30 zł, a w Łodzi średnia wynosi 22,2 zł. Należy pamiętać, że są to stawki uśrednione, więc nie wszyscy inwestorzy mogą liczyć na uzyskanie takich cen. Choć to może wydawać się oczywiste, nie wszędzie zakup standardowego dwupokojowego mieszkania w samym centrum miasta przyniesie najwyższą rentowność.

— Kluczowe znaczenie ma lokalizacja, niekoniecznie chodzi o centrum miasta, lecz przede wszystkim o bliskość centrów biznesowych i akademickich. Cena zakupu i koszty utrzymania nieruchomości to podstawa do oszacowania opłacalności inwestycji. Nie każda oferta kwalifikuje się do zakupu pod wynajem. Mieszkanie kupione tanio, ale z wysokimi stawkami czynszowymi ustalonymi przez wspólnotę, nie znajdzie łatwo najemcy. Podobnie mieszkanie niewyremontowane lub w bardzo starym budynku — tłumaczy Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse.

Inwestycja na lata

Najwyższą oczekiwaną rentowność mają mieszkania kupione na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie.

Według obliczeń Domiporta.pl i Home Broker, osoba kupująca lokal na wynajem w tych miastach może, przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu czynszu i podatku, liczyć na 4,5 proc. zysku w skali roku. Tak duże zyski wydają się niezwykle kuszące. Warto jednak pamiętać, że nieruchomość na wynajem to długoterminowa inwestycja, na co nie każdy może sobie pozwolić.

— Na pytanie, czy nieruchomości to najbezpieczniejsza lokata, odpowiedziałbym, że nie. Bankowa lokata ma gwarancję BFG i z góry określoną rentowność, z tego punktu widzenia jest więc bezpieczniejsza niż wynajmowanie lokalu. Mieszkanie to zupełnie inna inwestycja — długoterminowa, wymagająca większego kapitału i niosąca większe ryzyko niepewnych zysków. Choć z drugiej strony dająca znacznie wyższe zyski — komentuje Marcin Krasoń z Home Broker.

Rośnie zysk i ryzyko

W przypadku apartamentów pod wynajem zysk może być jeszcze wyższy niż przy wynajmie mieszkania z segmentu popularnego. Wyższe jest jednak ryzyko, bo mniej potencjalnych najemców.

— Rynek najmu apartamentów jest o wiele mniejszy niż rynek mieszkań z segmentu popularnego. Chętnych na wynajęcie mieszkania za 4 czy 5 tys. zł miesięcznie jest znacznie mniej niż tych, którzy wynajmą mieszkanie za 2,5 tys. zł — uprzedza Marcin Krasoń.