— Najczęściej wśród kupujących są inwestorzy indywidualni, którzy zgromadzili już w swoim portfelu kilka mieszkań na wynajem i chcą zdywersyfikować portfel. Zdarza się, że jakaś piekarnia kupi lokal, ale większość woli wynajmować. Podobnie sieci handlowe preferują najem — mówi Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties, firmy umożliwiającej inwestowanie w nieruchomości komercyjne oraz oferującej usługi zarządzania obiektami.

Jak zauważa Michał Ciapka, kupno lokalu usługowego służy nie tylko dywersyfikacji, ale też wyższym zyskom. O ile właściciele mieszkań na wynajem długoterminowy mogą liczyć na 4-5-procentowty zwrot z inwestycji, o tyle w przypadku powierzchni handlowych można osiągnąć zwrot z inwestycji nawet na poziomie 7-8 proc. Również sami deweloperzy mieszkaniowi starają się obecniezaoferować więcej tego typu przestrzeni niż jeszcze pięć lat temu — w swoich projektach posiadają je obecnie praktycznie wszyscy.

— Zauważamy sporą grupę klientów zainteresowanych lokowaniem kapitału w tego typu nieruchomości. Odpowiadamy na te potrzeby i w części naszych projektów oferujemy przestrzenie usługowo-handlowe o zróżnicowanym metrażu i układzie pomieszczeń — mówi Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce mieszkaniowej Skanska.

Propozycja deweloperów

Lokale usługowe powstają najczęściej na parterach w osiedlach lub budynkach, które są realizowane wzdłuż istniejących lub nowo powstających ulic. Tworzą one w ten sposób wielkomiejską tkankę, ułatwiając mieszkańcom kompleksowe załatwienie codziennych spraw.

— Dlatego już na etapie planowania i projektowania inwestycji rozważamy przeznaczenie przestrzeni pod funkcje usługowo-handlowe. Wybieramy najbardziej dogodne położenie lokali, aby były łatwo dostępne i widoczne z ulicy, a także przyporządkowujemy do nich miejsca parkingowe — mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Według Andrzeja Gutowskiego, wiceprezesa, dyrektora ds. sprzedaży i marketingu Ronson Development, klienci pytają najczęściej o lokale o powierzchni od 70 do 120 m kw., w których chętnie lokują się sklepy spożywcze, piekarnie, drogerie czy pralnie.

— Nie narzucamy klientom funkcji lokalu, natomiast w niektórych inwestycjach, takich jak warszawski Ursus Centralny, gdzie docelowo powstanie około 1,6 tys. mieszkań, część lokali od razu przygotowujemy z myślą o prowadzeniu działalności gastronomicznej — mówi Andrzej Gutowski.

Inwestycje dla fachowców

O ile w mieszkania na wynajem inwestuje dużo osób, o tyle w lokale komercyjne nadal nieliczni. Największym wyzwaniem dla indywidualnego inwestora okazuje się tu znalezienie odpowiedniego najemcy. Według Michała Ciapki najmniejsze ryzyko jest w przypadku umów z najemcami sieciowymi, którzy zawierają umowy najmu na kilkuletnie albo nawet dłuższe okresy. Sieci wykorzystują przy tym swoją przewagę negocjacyjną, by ustalić jak najkorzystniejsze dla siebie stawki czynszu. Natomiast najemcy niesieciowi, choć nie wynegocjują niższego czynszu, częściej nie mogą osiągnąć zakładanych obrotów i migrują do innych lokali. Inwestor w tym przypadku ma zatem częściej problem z pustostanem i koniecznością szukania nowego najemcy. Oprócz komercjalizacji takich powierzchni wyzwaniem jest również wybór odpowiedniegolokalu z oferty deweloperów.

— Kupując bardzo drogi lokal w apartamentowcu w otoczeniu biurowców, musimy liczyć się z tym, że wysoką cenę zakupy zrekompensujemy odpowiednio wysokim czynszem — mówi Michał Ciapka.

Natomiasti tanie lokale mogą być nieatrakcyjne dla najemców sieciowych — mało widoczne witryny, daleko od ruchliwych ciągów komunikacyjnych. Miasto i zabudowa również mają znaczenie.

— Najwięcej niewynajętych lokali usługowo-handlowych widziałem w Bydgoszczy, w okolicy starówki. Spowodowane jest to nasyceniem miasta centrami handlowymi. Z kolei na Wilanowie w Warszawie, który jest samowystarczalnym miastem w mieście, wzdłuż głównej arterii komunikacyjnej bardzo trudno znaleźć pusty lokal — podaje przykłady Michał Ciapka.

Podobnie jak w przypadku mieszkań na wynajem, również w przypadku lokali usługowych inwestorzy mogą zapłacić wyspecjalizowanym firmom za pomoc w wyborze lokalu, jego komercjalizację oraz zarządzanie najmem. Mogą też od takiego pośrednika kupić od razu lokal skomercjalizowany z wieloletnią umową najmu. Stając się inwestorem pasywnym, obniżą swój zysk (np. zamiast 7,5 proc. zwrot z inwestycji będzie wynosił 7 proc.).