Deweloperzy mieszkaniowi sprzedają lokale użytkowe prawie wyłącznie w
formie nieskomercjalizowanej, czyli bez najemcy. Wśród kupujących mało
jest sieci handlowych czy przedsiębiorców usługowych — ci wolą
wynajmować.
— Najczęściej wśród kupujących są inwestorzy indywidualni, którzy
zgromadzili już w swoim portfelu kilka mieszkań na wynajem i chcą
zdywersyfikować portfel. Zdarza się, że jakaś piekarnia kupi lokal, ale
większość woli wynajmować. Podobnie sieci handlowe preferują najem —
mówi Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties, firmy
umożliwiającej inwestowanie w nieruchomości komercyjne oraz oferującej
usługi zarządzania obiektami.
Jak zauważa Michał Ciapka, kupno lokalu usługowego służy nie tylko
dywersyfikacji, ale też wyższym zyskom. O ile właściciele mieszkań na
wynajem długoterminowy mogą liczyć na 4-5-procentowty zwrot z
inwestycji, o tyle w przypadku powierzchni handlowych można osiągnąć
zwrot z inwestycji nawet na poziomie 7-8 proc. Również sami deweloperzy
mieszkaniowi starają się obecniezaoferować więcej tego typu przestrzeni
niż jeszcze pięć lat temu — w swoich projektach posiadają je obecnie
praktycznie wszyscy.
— Zauważamy sporą grupę klientów zainteresowanych lokowaniem kapitału w
tego typu nieruchomości. Odpowiadamy na te potrzeby i w części naszych
projektów oferujemy przestrzenie usługowo-handlowe o zróżnicowanym
metrażu i układzie pomieszczeń — mówi Aleksandra Goller, dyrektor ds.
sprzedaży i marketingu w spółce mieszkaniowej Skanska.
Propozycja deweloperów
Lokale usługowe powstają najczęściej na parterach w osiedlach lub
budynkach, które są realizowane wzdłuż istniejących lub nowo
powstających ulic. Tworzą one w ten sposób wielkomiejską tkankę,
ułatwiając mieszkańcom kompleksowe załatwienie codziennych spraw.
— Dlatego już na etapie planowania i projektowania inwestycji rozważamy
przeznaczenie przestrzeni pod funkcje usługowo-handlowe. Wybieramy
najbardziej dogodne położenie lokali, aby były łatwo dostępne i widoczne
z ulicy, a także przyporządkowujemy do nich miejsca parkingowe — mówi
Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
Według Andrzeja Gutowskiego, wiceprezesa, dyrektora ds. sprzedaży i
marketingu Ronson Development, klienci pytają najczęściej o lokale o
powierzchni od 70 do 120 m kw., w których chętnie lokują się sklepy
spożywcze, piekarnie, drogerie czy pralnie.
— Nie narzucamy klientom funkcji lokalu, natomiast w niektórych
inwestycjach, takich jak warszawski Ursus Centralny, gdzie docelowo
powstanie około 1,6 tys. mieszkań, część lokali od razu przygotowujemy z
myślą o prowadzeniu działalności gastronomicznej — mówi Andrzej Gutowski.
Inwestycje dla fachowców
O ile w mieszkania na wynajem inwestuje dużo osób, o tyle w lokale
komercyjne nadal nieliczni. Największym wyzwaniem dla indywidualnego
inwestora okazuje się tu znalezienie odpowiedniego najemcy. Według
Michała Ciapki najmniejsze ryzyko jest w przypadku umów z najemcami
sieciowymi, którzy zawierają umowy najmu na kilkuletnie albo nawet
dłuższe okresy. Sieci wykorzystują przy tym swoją przewagę negocjacyjną,
by ustalić jak najkorzystniejsze dla siebie stawki czynszu. Natomiast
najemcy niesieciowi, choć nie wynegocjują niższego czynszu, częściej nie
mogą osiągnąć zakładanych obrotów i migrują do innych lokali. Inwestor w
tym przypadku ma zatem częściej problem z pustostanem i koniecznością
szukania nowego najemcy. Oprócz komercjalizacji takich powierzchni
wyzwaniem jest również wybór odpowiedniegolokalu z oferty deweloperów.
— Kupując bardzo drogi lokal w apartamentowcu w otoczeniu biurowców,
musimy liczyć się z tym, że wysoką cenę zakupy zrekompensujemy
odpowiednio wysokim czynszem — mówi Michał Ciapka.
Natomiasti tanie lokale mogą być nieatrakcyjne dla najemców sieciowych —
mało widoczne witryny, daleko od ruchliwych ciągów komunikacyjnych.
Miasto i zabudowa również mają znaczenie.
— Najwięcej niewynajętych lokali usługowo-handlowych widziałem w
Bydgoszczy, w okolicy starówki. Spowodowane jest to nasyceniem miasta
centrami handlowymi. Z kolei na Wilanowie w Warszawie, który jest
samowystarczalnym miastem w mieście, wzdłuż głównej arterii
komunikacyjnej bardzo trudno znaleźć pusty lokal — podaje przykłady
Michał Ciapka.
Podobnie jak w przypadku mieszkań na wynajem, również w przypadku lokali
usługowych inwestorzy mogą zapłacić wyspecjalizowanym firmom za pomoc w
wyborze lokalu, jego komercjalizację oraz zarządzanie najmem. Mogą też
od takiego pośrednika kupić od razu lokal skomercjalizowany z
wieloletnią umową najmu. Stając się inwestorem pasywnym, obniżą swój
zysk (np. zamiast 7,5 proc. zwrot z inwestycji będzie wynosił 7 proc.).