Luka w kredycie hipotecznym

Pomoc dla kredytobiorców czy furtka dla oszustów? To zależy jak interpretować art. 35 projektu ustawy, którą wkrótce uchwalą posłowie

W przyszłym tygodniu Sejm przegłosuje wreszcie ustawę o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytowymi, która powinna być uchwalona do końca stycznia (taki był termin wdrożenia unijnej dyrektywy). Projekt, przygotowywany w pośpiechu, od miesięcy wywołuje gorące emocje — głównie za sprawą art. 15, który w pierwotnej wersji zabraniał bankom wynagradzania pośredników za sprzedaż kredytów hipotecznych. Zapis ostatecznie nie przeszedł. Na finiszu prac nad regulacją pojawiły się jednak nowe kontrowersje, dotyczące artykułu 35. Ministerstwo Finansów uważa, że jest prokonsumencki, natomiast Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego jest zdania, że… podważa sens kredytu hipotecznego. Nadzór przyznaje jej rację.

Zobacz więcej

HIPOTEKA BEZ ZABEZPIECZENIA:Sprzedaż mieszkania w drodze egzekucji komorniczej trwa średnio 4 lata. Bank odzyskuje przeciętnie 60 proc. wartości kredytu. Bankowcy uważają, że art. 35 wydłuży proces dochodzenia należności od klienta, a suma odzyskanych wierzytelności będzie jeszcze niższa niż obecnie. Marek Wiśniewski

Narzędzie nacisku na banki

Artykuł 35 opisuje procedurę postępowania w sytuacji krytycznej, kiedy nie ma już widoków na powrót do regularnych spłat kredytu przez dłużnika i mieszkanie najlepiej jest sprzedać. Obecnie, gdy sytuacja finansowa klienta i szanse na odzyskanie płynności są marne, bank wypowiada dług i zaczyna zwykłą windykację przez komornika albo proponuje kredytobiorcy spieniężenie mieszkania i spłatę zobowiązań z uzyskanej kwoty (co jest efektywniejsze, bo daje szansę na uzyskanie lepszej ceny niż w licytacji). Sprzedaż odbywa się w porozumieniu z kredytodawcą, który ma pełną kontrolę nad przebiegiem transakcji. Artykuł 35 reguluje drugą ścieżkę postępowania, rolę banku ogranicza jednak do pilnowania tempa sprzedaży, resztę pozostawiając w rękach dłużnika. Artykuł mówi, że do sprzedaży mieszkania można zabrać się w dwóch sytuacjach: gdy zawiodą wcześniejsze próby restrukturyzacji długu lub kiedy bank odrzuci wniosek klienta o negocjacje. W drugim przypadku kredytodawca ma wybór: albo dalsze rozmowy, albo mieszkanie idzie pod młotek. Art. 35 mówi, że jeśli bank odrzuci wniosek, umożliwi „konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy”. Co w tym groźnego? Rozumowanie projektodawcy wydaje się logiczne, bo kto, jak nie sam dłużnik będzie zainteresowany uzyskaniem jak najwyższej ceny za obciążone hipoteką mieszkanie. Jeśli wynegocjuje kwotę wyższą, niż wynosi dług, rozliczy się z bankiem, górkę zatrzymując w kieszeni. Gdyby wartość nieruchomości spadła poniżej wartości zadłużenia, będzie starał się uzyskać cenę pozwalającą na zaspokojenie roszczeń banku w jak największym stopniu, by pozostały dług był jak najmniejszy.

Ufność w konsumenta

Tak to wygląda w idealnym świecie, gdzie klient wykorzysta przepis do sprzedaży mieszkania bez nacisków z banku i dodatkowego stresu, a następnie spłaca dług. Gorzej, jeśli dłużnik będzie nieuczciwy.

„Art. 35 powoduje umożliwienie konsumentowi sprzedaży z wolnej ręki, bez jakiejkolwiek kontroli kredytodawcy nad przebiegiem i warunkami tej transakcji, nie zabezpiecza w żaden sposób ryzyka sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie, znacznie poniżej wartości rynkowej nieruchomości (z pokrzywdzeniem wierzycieli)” — pisze w opinii do ustawy Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Dlaczego dłużnik miałby sprzedawać mieszkanie po zaniżonej cenie? To pytanie, które najwyraźniej nie przyszło do głowy projektodawcom ustawy w Ministerstwie Finansów. Odpowiedź znajduje się w kolejnych podpunktach art. 35. Mówią one, że jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nie pozwala na spłatę całego długu, bank „umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta” oraz — uwaga — wykreśla kredyt z hipoteki, przy czy może zażądać dodatkowego zabezpieczenia dla resztówki kredytu mieszkaniowego, jaki pozostał do spłaty.

— Przepis stawia w uprzywilejowanej sytuacji kredytobiorcę, otwierając pole do nadużyć. Łatwo można wyobrazić sobie sytuację, że dłużnik deklaruje w banku, że uzyskał ze sprzedaży 30 proc. wartości mieszkania, podczas gdy w rzeczywistości cena była np. dwa razy wyższa, a różnicę sprzedawca, w porozumieniu z kupującym, zachował dla siebie. Następnie kredytobiorca występuje o rozłożenie reszty długu na minimalne raty, tłumacząc to trudną sytuacją finansową — mówi jeden z bankowców.

Jeśli nie ma żadnego majątku, na którym pozostały dług można byłoby zabezpieczyć, może ogłosić upadłość konsumencką i pozbyć się długów. „Przepis prawny jest po to, żeby wykluczyć każdą niebezpieczną sytuację. Artykuł 35 najlepiej byłoby wykreślić, a jeśli nie, to wprowadzić prawo pierwokupu dla banku. Jeśli konsument sprzedaje mieszkanie za 10 proc. wartości — kupuje je bank i nie ma ryzyka utraty wartości zabezpieczenia. Wykluczamy też ryzyko, że mieszkania będą sprzedawane na rzecz osób podstawionych” — przekonywali przedstawiciele fundacji senatorów, podczas ubiegłotygodniowego posiedzenia komisji budżetu i finansów.

Twórcze rozwinięcie

Furtka do nadużyć to jedno. Jak mówi jeden z bankowców, nawet jeśli ustawa wejdzie w życie w tym kształcie, to Kodeks cywilny i Prawo bankowe nie pozwalają oszustom wykpić się niską ceną sprzedaży i uzyskać zwolnienia hipoteki. Ustawa będzie jednak „zarzewiem konfliktów prawnych z uwagi na nieprawidłowe usytuowanie i konstrukcję systemową oraz wiele pytań nie do rozstrzygnięcia w drodze interpretacji i wykładni”. Biorąc pod uwagę nastawienie sądów do banków, w związku ze sprawami frankowymi, wygranie z konsumentem, korzystającym z dobrodziejstw ustawy, może nie być łatwe.

Regulacja ma znacznie poważniejsze systemowe reperkusje. Art. 35, zezwalając na tak łatwe pozbycie się wpisu w hipotece, stanowi zaprzeczenie definicji kredytu hipotecznego, której fundamentem jest odpowiednie umocowanie wierzyciela i trwałość zabezpieczenia. Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego w analizie ustawy stwierdza wręcz, że w świetle nowych przepisów kredytów hipotecznych nie można będzie już uważać za zabezpieczone. Zwiększy to, nawet trzykrotnie, przypisaną im wagę ryzyka, co w oczywisty sposób przełoży się na cenę kredytu. Artykuł, zamiast działać na korzyść konsumentów, uderzy ich więc po kieszeni. Regulacja będzie miała też wpływ na rynek listów zastawnych, gdyż trudno będzie emitować papier pod kredyty o słabym zabezpieczeniu.

— Wprowadzenie przepisu w tej formie będzie oznaczało likwidację kredytów hipotecznych— stwierdził w Senacie przedstawiciel Komisji Nadzoru Finansowego, tłumacząc, że w świetle artykułu 35 hipoteka przestaje pełnić funkcję pewnego zabezpieczenia.

— Rozwiązanie jest bardzo proste: bank i konsument wspólnie decydują o sprzedaży nieruchomości i proces odbywa się w porozumieniu, a nie bank zezwala na sprzedaż — stwierdził reprezentant nadzoru.

— Uważamy, że zapis jest prokonsumencki, a zarzuty są nie do końca zasadne. Artykuł stanowi motywację dla banku, żeby porozumiał się z klientem. Sprzedaż przez konsumenta jest praktyką stosowaną przez niektóre banki, nie wywołuje kontrowersji, nie rodzi patologii. Z doświadczenia wynika, że to tańsze i lepsze rozwiązanie, bo pomijamy koszty komornicze — argumentował przedstawiciel resortu finansów. Artykuł 35 pozostał bez zmian.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Eugeniusz Twaróg

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Banki / Luka w kredycie hipotecznym