Ceny lokali premium nadal rosną, choć ich nabywcy odwlekają transakcje. Firma Green House Development postanowiła pomóc swoim klientom w zakupie oferowanych nieruchomości.
Deweloperzy mieszkań po załamaniu się rynku kredytów hipotecznych (wg BIK w październiku wartość kredytów mieszkaniowych spadła o 74,5-proc. r/r) szukają chętnych na swoje produkty wśród funduszy mieszkań na wynajem instytucjonalny lub, jeśli mają odpowiednie działki, realizują inwestycje o wyższym standardzie z myślą o klientach gotówkowych. Tymczasem nawet rynek mieszkań premium, sprzedający prawie wyłącznie takim klientom, odczuwa skutki obecnego kryzysu.
Adam Sadowski, prezes dewelopera Green House Development, powody wolniejszej sprzedaży tłumaczy nie tyle brakiem dostępu do kredytów, ile niepokojem związanym z trwającym kryzysem.
Biznes czuje stres
– Naszymi klientami są przede wszystkim polscy biznesmeni. Obecnie, gdy drastycznie rosną koszty mediów, inflacja, przerywane są łańcuchy dostaw, potencjalni klienci skupiają się na rozwiązywaniu problemów własnych firm i to je w pierwszym rzędzie wspomagają w razie potrzeby gotówką. Także decyzje dotyczące zakupu nieruchomości premium lub luksusowych przesuwają się w czasie – mówi Adam Sadowski.
Z tego powodu w przypadku nowej inwestycji Aquart w Świnoujściu deweloper oferuje swoim klientom system zakupów na wybraną część lokali w systemie 10/90, pozwalający podpisać umowę przedwstępną po wpłaceniu 10 proc. wartości lokalu, a resztę po dwóch latach przy finalizacji umowy. Firma gwarantuje takim klientom utrzymanie przez ten czas niezmiennej ceny, mimo podwyżek inflacyjnych w okresie trwania całej inwestycji obejmującej inne niewykupione lokale.
– Dzięki wprowadzeniu tego systemu w Świnoujściu sprzedaliśmy w ciągu kilku miesięcy 27 proc. lokali – mówi Adam Sadowski.
Lukratywny biznes
Green House Development działa na rynku od 2004 r., a od 2018 r. nastawił się wyłącznie na budowanie mieszkań i domów w segmencie premium i luksusowym. Inwestor działa głównie w Warszawie i nad Bałtykiem. W Warszawie jako jedyny deweloper buduje luksusowe wille (cena – 4,4 -7 mln zł) w Miasteczku Wilanów i przygotowuje projekt w ścisłym centrum stolicy. Wcześniej wybudował apartamentowiec Pianissimo przy bulwarach nad Wisłą w Krakowie.
– W Miasteczku Wilanów sfinalizowaliśmy budowę i sprzedaż pierwszej z trzech inwestycji, a obecnie trwają prace budowlane kolejnych ok. 70 willi o modernistycznej architekturze z własnymi ogrodami. Warto podkreślić, że jest to jedyny projekt willowy w tym miejscu. Posiadamy bank ziemi, który stawia nas w czołówce deweloperów na Wilanowie – mówi Adam Sadowski.
Firma już dwukrotnie wprowadziła podwyżki rezydencji na Wilanowie, łącznie o 50 proc. (w 2021 r. cena 1 m kw. wynosiła 13-14 tys. zł, obecnie jest to 21 tys. zł), i planuje kolejne w przyszłym. Liczy także na zwiększenie sprzedaży. Najwyższe ceny uzyskała jednak w apartamentach usytuowanych na ostatnich dwóch kondygnacjach w kompleksie Wave Międzyzdroje Resort&SPA (ok. 50 tys. zł. za m kw.). Ten kompleks zaprojektowany przez poznańską pracownię MODO Architektura otrzymał właśnie nagrodę European Property Award 2022/23 w kategorii Architecture Mutiple Residence.
– Ceny nieruchomości luksusowych nie powinny spadać, bo są to obiekty jedyne w swoim rodzaju, limitowane. Szczególnie, gdy kupuje się nie cztery ściany, ale emocje: zachody słońca nad Bałtykiem z najwyższego piętra tuż przy linii brzegowej. Dlatego wydaje się, że jest to dobra lokata kapitału w czasie inflacji – tłumaczy Adam Sadowski.
W kurortach Green House Development buduje jednak nie tylko apartamenty second-home. Niższe kondygnacje do połowy wysokości budynku zajmują lokale kupowane przez klientów jako projekt inwestycyjny na wynajem. Własny operator hotelowy i infrastruktura dodatkowa inspirowana najnowszymi trendami w segmencie luksusowym (szeroki wachlarz usług w ramach SPA, baseny, jacuzzi) dopełnia charakterystyki obiektu. Natomiast w przypadku inwestycji w Świnoujściu część hotelowa to aż 75 proc. powierzchni, a część z apartamentami – 25 proc.
Kosztem marży
Adam Sadowski przyznaje, że podwyżki stóp procentowych dotknęły także biznes prowadzony przez jego firmę. Finansowaniem bankowym wspiera się ona na etapie budowy.
– Wzrosła nam nie tylko marża bankowa, ale i WIBOR, który wpływa na koszt pozyskanych środków. Przy systemie 10/90 tym bardziej bierzemy na siebie ryzyko zmniejszenia marży – mówi prezes Green House Development.
Firma nie robi statystyk porównujących wyniki rok do roku, jak deweloperzy giełdowi budujący mieszkania w sposób ciągły.
– Obecnie mamy dwie inwestycje, które „leżą na półce” z powodu wysokiego kosztu kapitału. Wyjdziemy z nimi na rynek, gdy sytuacja się ustabilizuje – zapewne w 2023 albo 2024 r. – mówi Adam Sadowski.
Zatrudnienie i koszty stałe są w takiej firmie są niewielkie – w zespole głównym Green House Development pracuje 30 osób. Według Adama Sadowskiego, przeczekanie pół roku czy roku bez kolejnych nowych inwestycji nie stanowi dla firmy problemu, tym bardziej, że jest w trakcie realizacji kilku wyjątkowych projektów.
Z danych finansowych publikowanych przez spółkę po przestawieniu się na budowanie nieruchomości premium wynika, że od 2019 r. do 2021 r. roczna sprzedaż wahała się w granicach 8-10 mln zł, co odpowiada sprzedaży dwóch willi na Wilanowie rocznie. Natomiast w 2022 r. przychody ze sprzedaży już w pierwszych trzech kwartałach przekroczyły wartość 10 mln. zł. W tym też okresie spółka po raz pierwszy odnotowała bardziej wyraźny zysk netto (1,8 mln zł). W 2019 r. było to 0,3 mln zł, a w l. 2020-21 firma notowała straty przekraczające rocznie 1 mln. zł.
Wyższą sprzedaż w 2022 r. uzyskał też w ciągu trzech pierwszych kwartałów Angel Poland Group, deweloper segmentu premium działający w Krakowie i Wrocławiu – 280 mln zł w porównaniu do 160 mln zł w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zdaniem firmy szukanie trendu na rynku premium jest jednak o wiele bardziej skomplikowane niż w przypadku deweloperów na rynku popularnym.
- Zachowania nabywców zależą nie tylko od sytuacji gospodarczej, czynników ekonomicznych i nastrojów inwestorów, ale również od wielu dodatkowych kwestii, m.in. od fazy w której znajduje się projekt, globalnej podaży w danym sektorze rynku itp. mówi Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny w Angel Poland Group.
Podobnie ceny zależą od konkretnego projektu i lokalu, a nie od trendów rynkowych, i wynoszą od 14 do 35 tys. zł / m kw. Według Tomasza Karpiela ceny w segmencie premium wzrosną i to nie tylko przez inflację.
- Podaż na rynku premium jest bardzo ograniczona, tak jak najlepsze lokalizacje. Premia za luksusową nieruchomość we Wrocławiu czy w Krakowie jest nadal dużo niższa niż w Nowym Jorku czy Londynie tłumaczy Tomasz Karpiel.
Sprzedaż nieruchomości z wyższej półki rzeczywiście w Polsce zwolniła. Nie tylko dlatego, że klienci to głównie przedsiębiorcy i w czasie kryzysu obawa o własne firmy utrudnia im decyzje o zamrożeniu na dłużej dużych kwot. Konkurencją stały się też po wybuchu pandemii nieruchomości zagraniczne, bo nagle okazało się, że są one dostępne również dla zamożnych Polaków. W grę wchodzi nie tylko Hiszpania. Kupujemy też w Portugalii, Chorwacji, Czarnogórze, Bułgarii, Albanii, Gruzji czy na Cyprze.
Do tego ważny jest aspekt psychologiczny. Wydaje się, że skoro jest kryzys, to będą na pewno obniżki, a przynajmniej mogą pojawić się okazje. Wiele osób waha się i czeka na oferty z przeceną i sprzedaż spowolniła również z tego powodu. Ci, którzy marzą o przecenach, zapominają, że prawdziwe produkty premium nie tanieją. Jako lokaty zabezpieczające przed utratą wartości pieniądza powinny nawet drożeć i to bardziej niż inflacja.
Generalnie na rynku jest dużo emocji, niepewności o przyszłość, gdybania co będzie jutro – a to nie sprzyja szybkim decyzjom zakupowym.
