Luksus walczy ze spowolnieniem

opublikowano: 28-11-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Ceny lokali premium nadal rosną, choć ich nabywcy odwlekają transakcje. Firma Green House Development postanowiła pomóc swoim klientom w zakupie oferowanych nieruchomości.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • ile kosztuje m kw. w przykładowych inwestycjach segmentu premium
  • dlaczego klienci gotówkowi odwlekają zakupy
  • jaki pomysł na przyspieszenie sprzedaży ma Green House Development

Deweloperzy mieszkań po załamaniu się rynku kredytów hipotecznych (wg BIK w październiku wartość kredytów mieszkaniowych spadła o 74,5-proc. r/r) szukają chętnych na swoje produkty wśród funduszy mieszkań na wynajem instytucjonalny lub, jeśli mają odpowiednie działki, realizują inwestycje o wyższym standardzie z myślą o klientach gotówkowych. Tymczasem nawet rynek mieszkań premium, sprzedający prawie wyłącznie takim klientom, odczuwa skutki obecnego kryzysu.

Jak w butiku:
Jak w butiku:
  • Wychodzimy na rynek kiedy mamy coś atrakcyjnego, unikatowego. Inwestycje przygotowujemy nieraz bardzo długo, ale są to perełki mówi Adam Sadowski, prezes Green House Development.
  • Marek Wiśniewski

    Adam Sadowski, prezes dewelopera Green House Development, powody wolniejszej sprzedaży tłumaczy nie tyle brakiem dostępu do kredytów, ile niepokojem związanym z trwającym kryzysem.

    Biznes czuje stres

    – Naszymi klientami są przede wszystkim polscy biznesmeni. Obecnie, gdy drastycznie rosną koszty mediów, inflacja, przerywane są łańcuchy dostaw, potencjalni klienci skupiają się na rozwiązywaniu problemów własnych firm i to je w pierwszym rzędzie wspomagają w razie potrzeby gotówką. Także decyzje dotyczące zakupu nieruchomości premium lub luksusowych przesuwają się w czasie – mówi Adam Sadowski.

    Z tego powodu w przypadku nowej inwestycji Aquart w Świnoujściu deweloper oferuje swoim klientom system zakupów na wybraną część lokali w systemie 10/90, pozwalający podpisać umowę przedwstępną po wpłaceniu 10 proc. wartości lokalu, a resztę po dwóch latach przy finalizacji umowy. Firma gwarantuje takim klientom utrzymanie przez ten czas niezmiennej ceny, mimo podwyżek inflacyjnych w okresie trwania całej inwestycji obejmującej inne niewykupione lokale.

    – Dzięki wprowadzeniu tego systemu w Świnoujściu sprzedaliśmy w ciągu kilku miesięcy 27 proc. lokali – mówi Adam Sadowski.

    Lukratywny biznes

    Green House Development działa na rynku od 2004 r., a od 2018 r. nastawił się wyłącznie na budowanie mieszkań i domów w segmencie premium i luksusowym. Inwestor działa głównie w Warszawie i nad Bałtykiem. W Warszawie jako jedyny deweloper buduje luksusowe wille (cena – 4,4 -7 mln zł) w Miasteczku Wilanów i przygotowuje projekt w ścisłym centrum stolicy. Wcześniej wybudował apartamentowiec Pianissimo przy bulwarach nad Wisłą w Krakowie.

    – W Miasteczku Wilanów sfinalizowaliśmy budowę i sprzedaż pierwszej z trzech inwestycji, a obecnie trwają prace budowlane kolejnych ok. 70 willi o modernistycznej architekturze z własnymi ogrodami. Warto podkreślić, że jest to jedyny projekt willowy w tym miejscu. Posiadamy bank ziemi, który stawia nas w czołówce deweloperów na Wilanowie – mówi Adam Sadowski.

    Firma już dwukrotnie wprowadziła podwyżki rezydencji na Wilanowie, łącznie o 50 proc. (w 2021 r. cena 1 m kw. wynosiła 13-14 tys. zł, obecnie jest to 21 tys. zł), i planuje kolejne w przyszłym. Liczy także na zwiększenie sprzedaży. Najwyższe ceny uzyskała jednak w apartamentach usytuowanych na ostatnich dwóch kondygnacjach w kompleksie Wave Międzyzdroje Resort&SPA (ok. 50 tys. zł. za m kw.). Ten kompleks zaprojektowany przez poznańską pracownię MODO Architektura otrzymał właśnie nagrodę European Property Award 2022/23 w kategorii Architecture Mutiple Residence.

    – Ceny nieruchomości luksusowych nie powinny spadać, bo są to obiekty jedyne w swoim rodzaju, limitowane. Szczególnie, gdy kupuje się nie cztery ściany, ale emocje: zachody słońca nad Bałtykiem z najwyższego piętra tuż przy linii brzegowej. Dlatego wydaje się, że jest to dobra lokata kapitału w czasie inflacji – tłumaczy Adam Sadowski.

    W kurortach Green House Development buduje jednak nie tylko apartamenty second-home. Niższe kondygnacje do połowy wysokości budynku zajmują lokale kupowane przez klientów jako projekt inwestycyjny na wynajem. Własny operator hotelowy i infrastruktura dodatkowa inspirowana najnowszymi trendami w segmencie luksusowym (szeroki wachlarz usług w ramach SPA, baseny, jacuzzi) dopełnia charakterystyki obiektu. Natomiast w przypadku inwestycji w Świnoujściu część hotelowa to aż 75 proc. powierzchni, a część z apartamentami – 25 proc.

    Kosztem marży

    Adam Sadowski przyznaje, że podwyżki stóp procentowych dotknęły także biznes prowadzony przez jego firmę. Finansowaniem bankowym wspiera się ona na etapie budowy.

    – Wzrosła nam nie tylko marża bankowa, ale i WIBOR, który wpływa na koszt pozyskanych środków. Przy systemie 10/90 tym bardziej bierzemy na siebie ryzyko zmniejszenia marży – mówi prezes Green House Development.

    Firma nie robi statystyk porównujących wyniki rok do roku, jak deweloperzy giełdowi budujący mieszkania w sposób ciągły.

    – Obecnie mamy dwie inwestycje, które „leżą na półce” z powodu wysokiego kosztu kapitału. Wyjdziemy z nimi na rynek, gdy sytuacja się ustabilizuje – zapewne w 2023 albo 2024 r. – mówi Adam Sadowski.

    Zatrudnienie i koszty stałe są w takiej firmie są niewielkie – w zespole głównym Green House Development pracuje 30 osób. Według Adama Sadowskiego, przeczekanie pół roku czy roku bez kolejnych nowych inwestycji nie stanowi dla firmy problemu, tym bardziej, że jest w trakcie realizacji kilku wyjątkowych projektów.

    Z danych finansowych publikowanych przez spółkę po przestawieniu się na budowanie nieruchomości premium wynika, że od 2019 r. do 2021 r. roczna sprzedaż wahała się w granicach 8-10 mln zł, co odpowiada sprzedaży dwóch willi na Wilanowie rocznie. Natomiast w 2022 r. przychody ze sprzedaży już w pierwszych trzech kwartałach przekroczyły wartość 10 mln. zł. W tym też okresie spółka po raz pierwszy odnotowała bardziej wyraźny zysk netto (1,8 mln zł). W 2019 r. było to 0,3 mln zł, a w l. 2020-21 firma notowała straty przekraczające rocznie 1 mln. zł.

    Na tym rynku trendy nie rządzą

    Wyższą sprzedaż w 2022 r. uzyskał też w ciągu trzech pierwszych kwartałów Angel Poland Group, deweloper segmentu premium działający w Krakowie i Wrocławiu – 280 mln zł w porównaniu do 160 mln zł w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zdaniem firmy szukanie trendu na rynku premium jest jednak o wiele bardziej skomplikowane niż w przypadku deweloperów na rynku popularnym.

    • Zachowania nabywców zależą nie tylko od sytuacji gospodarczej, czynników ekonomicznych i nastrojów inwestorów, ale również od wielu dodatkowych kwestii, m.in. od fazy w której znajduje się projekt, globalnej podaży w danym sektorze rynku itp. mówi Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny w Angel Poland Group.

    Podobnie ceny zależą od konkretnego projektu i lokalu, a nie od trendów rynkowych, i wynoszą od 14 do 35 tys. zł / m kw. Według Tomasza Karpiela ceny w segmencie premium wzrosną i to nie tylko przez inflację.

    • Podaż na rynku premium jest bardzo ograniczona, tak jak najlepsze lokalizacje. Premia za luksusową nieruchomość we Wrocławiu czy w Krakowie jest nadal dużo niższa niż w Nowym Jorku czy Londynie tłumaczy Tomasz Karpiel.
    Okiem eksperta
    Prawdziwe premium nie tanieje
    Karolina Kaim
    prezes Blueprint Group

    Sprzedaż nieruchomości z wyższej półki rzeczywiście w Polsce zwolniła. Nie tylko dlatego, że klienci to głównie przedsiębiorcy i w czasie kryzysu obawa o własne firmy utrudnia im decyzje o zamrożeniu na dłużej dużych kwot. Konkurencją stały się też po wybuchu pandemii nieruchomości zagraniczne, bo nagle okazało się, że są one dostępne również dla zamożnych Polaków. W grę wchodzi nie tylko Hiszpania. Kupujemy też w Portugalii, Chorwacji, Czarnogórze, Bułgarii, Albanii, Gruzji czy na Cyprze.

    Do tego ważny jest aspekt psychologiczny. Wydaje się, że skoro jest kryzys, to będą na pewno obniżki, a przynajmniej mogą pojawić się okazje. Wiele osób waha się i czeka na oferty z przeceną i sprzedaż spowolniła również z tego powodu. Ci, którzy marzą o przecenach, zapominają, że prawdziwe produkty premium nie tanieją. Jako lokaty zabezpieczające przed utratą wartości pieniądza powinny nawet drożeć i to bardziej niż inflacja.

    Generalnie na rynku jest dużo emocji, niepewności o przyszłość, gdybania co będzie jutro – a to nie sprzyja szybkim decyzjom zakupowym.

    © ℗
    Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

    Polecane