Gwałtownie drożeją działki, materiały i praca ludzi. Na cenę mieszkań składa się jeszcze wysoka obecnie marża dewelopera.
Z danych NBP dotyczących rynku pierwotnego w Polsce wynika, że średnia marża deweloperska w połowie 2017 r. to 20-25 proc. ceny mieszkania. Najwyższa, około 27 proc., była w Warszawie. W pozostałych wielkich miastach wahała się w okolicach 20 proc.
— Czysty zysk dewelopera otrzymamy dopiero po odjęciu od marży kosztów stałych przedsiębiorcy. Można przyjąć, że przy marży 27 proc. waha się od 15 do 20 proc. — podkreśla Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Według Michała Sapoty, prezesa Murapolu, wzrost kosztów już znajduje odzwierciedlenie w wysokości marż wypracowywanych na projektach inwestycyjnych.
— Wpływ tych zmian na wyniki deweloperów będzie widoczny za dwa lata, kiedy uruchamiane teraz projekty będą finalizowane i deweloperzy zaksięgują wyniki. Jeśli sytuacja na rynku pracy i materiałów budowlanych się utrzyma, to przez kilka najbliższych lat obecnie wypracowywane przez deweloperów marże będą nieosiągalne — uważa Michał Sapota.
Podobnie Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPi Polska, ocenia, że już jest trudno utrzymać marże i przypuszcza, że w najbliższym czasie będą spadały. Jak zauważa Piotr Zybała, analityk mBanku, wzrost cen materiałów i wynagrodzeń nie uderza bezpośrednio w deweloperów, lecz w generalnych wykonawców.
Generalni wykonawcy
— Wyniki spółek deweloperskich i budowlanych na giełdzie są rozkorelowane. Te drugie mają problem z kosztami, te pierwsze cieszą się świetnymi wynikami i wzrostem cen mieszkań. Liczba sprzedawanych mieszkań bije rekordy, a dotychczas deweloperzy mogli jeszcze dość tanio kontraktować wykonawców tych inwestycji.
Dlatego marże w spółkach deweloperskich od początku 2017 r. się rozszerzają. W pierwszym półroczu pierwsza marża deweloperska wzrosła około 5 pkt. proc. w czołowych spółkach giełdowych. W tym czasie wiele spółek budowlanych miało straty, a ci, którzy najlepiej sobie radzą z przerzucaniem kosztów na inwestora, zdołali jedynie nie obniżyć marży. Obecnie to się zmienia. Generalni wykonawcy mają pełne portfele zamówień, więc ich sytuacja negocjacyjna przy zawieraniu nowych umów jest korzystniejsza — mówi Piotr Zybała.
Wzrost kosztów wykonawstwa deweloperzy rekompensują sobie wzrostem cen mieszkań. Koszt budowy to około połowy (do 60 proc.) ceny mieszkania. Jeśli wzrosną o 10 proc., to ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 5 proc. i marże pozostaną stabilne. Taki delikatny trend wzrostowy na cenach utrzymuje się już od kilku lat i w ocenie Piotra Zybały utrzyma się również w 2018 r.
Zdaniem Michała Sapoty, obecne duże wzrosty kosztów odbiją się na cenach mieszkań dopiero za kilka lat. Gwałtowny wzrost cen mógłby nastąpić, gdyby część deweloperów zamroziła inwestycje, przez co przy dużym popycie zmalałaby podaż. Wzrost cen np. o 30 proc. spowodowałby jednak gwałtowne wyhamowanie sprzedaży, a na to nikt sobie nie może pozwolić. Mariusz Rodak uważa, że rozpoczynane inwestycje deweloperskie wprowadzą presję na szybszy wzrost cen mieszkań, co może się uwidocznić w najbliższych 12 miesiącach. Podkreśla jednak, że rozwój rynku mieszkaniowego zależy przede wszystkim od danych makroekonomicznych dla całej gospodarki.
Jak długo jeszcze
Wzrost cen mieszkań łączyć należy także z niskimi stopami procentowymi, co przekłada się na popyt na tani kredyt i popyt inwestycyjny przy nisko oprocentowanych lokatach.
— Rekordowo wysoki popyt na mieszkania po prostu sprzyja podwyżkom cen, ale w pewnym momencie karuzela przestanie się kręcić. Oczywiście nikt nie wie, kiedy to nastąpi, ale niewykluczone, że zadecyduje o tym Rada Polityki Pieniężnej. To od jej decyzji zależy, jak drogi będzie kredyt i jak wysoko oprocentowane będą lokaty. Nie łudźmy się jednak — musiałoby dojść do przynajmniej kilku podwyżek stóp procentowych, by rozgrzany dziś rynek mieszkaniowy wyraźnie schłodzić, co miałoby oczywiście negatywny wpływ na marże deweloperskie — mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Podpis: Paweł Berłowski
