W trakcie trzech pierwszych miesięcy 2020 r. deweloperzy na sześciu największych rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) łącznie sprzedali 18,9 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 14 proc. więcej rok do roku — wynika z najnowszego raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q1 2020”.
Zdecydowanie gorzej wyglądała sytuacja po stronie podaży. Ofertę zasiliło zaledwie 13 tys. nowych mieszkań. Tym samym na koniec kwartału skurczyła się o 12 proc. w porównaniu z końcem 2019 r. Na koniec marca w ofercie zsumowanej dla sześciu miast pozostało 44,3 tys. mieszkań. Tak niskiej podaży nie było od końca czerwca 2014 r., ale dla branży to paradoksalnie pozytywna wiadomość.
— Dotychczas tak znaczny ubytek w ofercie zapowiadał pogorszenie wyników sprzedaży. Dziś, na początku kryzysu spowodowanego pandemią, to dobra wiadomość. Im niższa oferta, tym mniejsze zagrożenie, że spadek sprzedaży zagrozi całemu rynkowi oraz że duże liczby niesprzedanych lokali zmuszą wielu deweloperów do sporych obniżek cen — mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Promocje nie wyprzedaż
W pierwszym kwartale 2020 r. utrzymał się, nieprzerwany od 2017 r., wzrost cen. Rekordowe podwyżki miały miejsce w Krakowie, gdzie ceny lokali w ofercie wzrosły o 9 proc., a w porównaniu do cen sprzed roku były wyższe aż o 26 proc. Na niezmienionym poziomie w porównaniu do grudnia 2019 r. pozostały natomiast ceny w Łodzi (wzrost o 0,4 proc.) i Trójmieście (1,3 proc.).
— Ponieważ kryzys dotyka obie strony rynku (popytu i podaży), skala zmian cen będzie zależała od wielu czynników, których siła oddziaływania jest obecnie nieznana. Już dziś nie ma jednak wątpliwości, że głębsze korekty pojawią się na tych rynkach, na których deweloperzy oferowali wyjątkowo dużo mieszkań przeznaczonych na wynajem, zwłaszcza krótkoterminowy, lub tych, na których inwestorzy stanowili niemal połowę nabywców, a i tam w pierwszej kolejności należy się spodziewać promocji i różnego rodzaju zachęt, a nie wyraźnych przecen — zaznacza Katarzyna Kuniewicz.
Podkreśla, że wciąż jest za wcześnie, by prognozować zmiany na rynku mieszkaniowym, bo poziom niepewności co do rozwoju sytuacji w gospodarce jest zbyt duży.
— Na razie wydaje się, że firmy deweloperskie opanowały sytuację na budowach i kontynuują realizację inwestycji. Ponad połowa (54 proc.) z nich to takie, w których termin zakończenia realizacji przypada w latach 2021 i 2022, więc nawet przejściowe spowolnienie po stronie firm wykonawczych nie zagraża możliwości przekazania lokali nabywcom w zakładanym w umowach terminie. A to ważne, bo duża część lokali realizowanych w tych inwestycjach znalazła już swoich nabywców — wyjaśnia Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego JLL.
Lekcja odrobiona
Zdaniem ekspertów JLL branża deweloperska dziś jest znacznie lepiej przygotowana na kryzys niż 10 lat temu. Tłumaczą to umiarkowaną liczbą lokali w stosunku do potencjału popytowego rynku, a także lepiej dostosowaną do potrzeb Polaków ofertą.
— Sytuacja deweloperów będzie w dużej mierze zależała od kompozycji ich portfela realizowanych inwestycji, finansowania, z którego firma korzysta, w tym w szczególności charakterystyki zobowiązań takich, jak obligacje korporacyjne, rezerw gotówki i dostępności kapitału właścicielskiego. Generalnie jednak polski rynek deweloperski wchodzi w ten czas niewiadomych mocniejszy finansowo i instytucjonalnie, a także mądrzejszy o doświadczenia lat 2008-09 i kolejnych — podsumowuje Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.
Poznaj program webcastu "Powierzchnie biurowe i usługowe a koronawirus" 14 maja, godz. 11:00 >>