Strategiczny cel MLP Group, notowanego na warszawskiej giełdzie dewelopera i właściciela magazynów i powierzchni przemysłowych – zrównoważenie wartości portfela w Polsce i Niemczech do 2028 r. – jest coraz bliższy, ale firmę interesują też inne kraje. Buduje i wynajmuje swoje magazyny także w Austrii i Rumunii.
Przyspieszenie za Odrą
Obecna wartość nieruchomości MLP Group na wszystkich rynkach to 5,5 mld zł, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego w Polsce 4,2 mld zł (wzrost o 13 proc. r/r), a w Niemczech – 889,7 mln zł (wzrost o 49 proc. r/r).
Radosław T. Krochta, prezes MLP Group opowiada o tym, jak działa się dziś na europejskim rynku.
– We wszystkich krajach podpisuje się umowy według jednego standardu, kontraktuje się te same firmy generalnego wykonawstwa, komercjalizację powierza tym samym międzynarodowym brokerom nieruchomościowym i wynajmuje tym samym grupom klientów – mówi Radosław T. Krochta.
Różnica dotyczy dochodowości projektów. Według prezesa MLP Group choć ceny działek w Niemczech są o ok. 25 proc. wyższe niż w Polsce, a generalne wykonawstwo droższe o 10-15 proc., to czynsze przebijają uzyskiwane w Polsce aż o 50 proc.
– Najwyższą dochodowość uzyskujemy więc w Niemczech, niższą w Polsce, a najniższą w Rumunii. Dlatego nie mamy wielkich ambicji co do ekspansji w Rumunii i większość pieniędzy alokujemy w Niemczech – mówi Radosław T. Krochta.
MLP Group nie sprzedaje wybudowanych nieruchomości, ale czerpie zyski z wynajmu powierzchni. Łączna powierzchnia najmu wynosi obecnie 1,4 mln m kw. Na koniec minionego roku firma miała w realizacji projekty o łącznej powierzchni 235,9 tys. m kw., z czego w Polsce 142,5 tys. m kw., w Austrii 54,5 tys. m kw., a w Niemczech 38,9 tys. m kw. Bank ziemi liczy sobie 257 ha.
Przemysł rządzi
Na wszystkich rynkach, gdzie działa,MLP Group lokuje swoje inwestycje w głównych miastach. W Polsce są to Poznań, Wrocław, Łódź, Warszawa i Śląsk. Zagłębie Ruhry, Berlin, Monachium, Hamburg i Stuttgart dominują w Niemczech, Wiedeń w Austrii i Bukareszt w Rumunii.
– Inwestujemy tam, gdzie koncentruje się przemysł. Obecnie analizujemy też rynek holenderski. W 2026 r. powinniśmy rozpocząć tam pierwszy projekt – zapowiada Radosław T. Krochta.
Podkreśla, że segment magazynowo-przemysłowy to w przypadku MLP Group głównie najemcy z tej drugiej części nazwy.
– Widzimy bardzo duży napływ inwestycji azjatyckich w Europie. W ubiegłym roku 30 proc. naszych nowych najemców to przedsiębiorstwa z Azji zajmujące się głównie lekką produkcją. Nasze obiekty są standardowe, ale te firmy inwestują duże kwoty w ich wyposażenie w zaawansowane technologie. Są to długofalowe nakłady nieraz rzędu kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu milionów euro. Dlatego czas, na jaki podpisujemy ostatnio umowy, znacznie wzrósł – w zeszłym roku było to 10-15 lat, podczas gdy średnia na rynku to 7-8 lat, a średnia dla całego naszego portfela to osiem lat – mówi Radosław T. Krochta.
Wyjątkiem wśród lokalizacji parków magazynowych MLP Group jest Rzeszów, który firma traktuje jako przyczółek na rynek ukraiński. Co prawda ciągle trwa tam wojna, ale życie się toczy dalej i biznes musi działać.
– Bardzo dużo firm jest zainteresowanych robieniem biznesu wa Ukrainie, ale wolą wybudować fabrykę w Polsce, bo tu mają większy komfort działania. A w Rzeszowie jest ostatnie lotnisko na ścianie wschodniej, więc to oczywista lokalizacja – mówi Radosław T. Krochta.
Cały zysk na nowe projekty
W ubiegłym roku przychody grupy wzrosły w porównaniu z 2023 r. o 3 proc., dochodząc do 372,4 mln zł, EBITDA o 4 proc. r/r – do 185,5 mln zł, a zysk netto aż o 815 proc. - wyniósł 372,2 mln zł w 2024 r. vs 52,1 mln zł w 2023.
– Wynajęliśmy rekordowe ponad 307 tys. m kw. powierzchni przemysłowej. W tej liczbie nowe umowy najmu dotyczyły ponad 225 tys. m kw., co oznacza ponaddwukrotny wzrost rok do roku, a około 30 proc. umów podpisali z nami aktualni najemcy. Odnotowaliśmy 10-procentowy wzrost czynszów w ujęciu like-for-like [uwzględniając porównywalne powierzchnie - red.]. Utrzymujemy obłożenie na poziomie 95 proc. Większość umów została zawarta w IV kwartale 2024 r., co przyniesie istotny wzrost przychodów i EBITDA w 2025 – mówi Radosław T. Krochta.
Spółka nie płaci dywidendy – cały zysk jest reinwestowany w następne projekty.
– Wydaje mi się, że to słuszny kierunek rozwoju. Cena akcji rośnie – mówi prezes MLP Group.
Spółka finansuje się długiem bankowym, ale coraz większy jest udział długu niezabezpieczonego.
– Przeprowadziliśmy na międzynarodowym rynku emisję euroobligacji o wartości 300 mln EUR, a w I kwartale 2026 r. możliwa jest kolejna emisja. Odchodzimy od finansowania bankowego, którego udział w perspektywie trzech lat powinien spaść do 30 proc. całego pozyskiwanego finansowania – mówi Radosław T. Krochta.
Sytuacja sprzyja
Według prezesa MLP Group sytuacja na rynku poprawia się – produkcja w Europie zaczyna rosnąć.
– Widzimy to wyraźnie w Niemczech, gdzie po wyborach poprawiły się nastroje w przemyśle, pojawiły się informacje o dodatkowych wielkich inwestycjach związanych z obronnością. Mamy dużo zapytań o nowe powierzchnie magazynowe, co nas cieszy. Dodatkowo jeden z dużych konkurentów bardzo ograniczył swoją działalność, więc liczba nowych projektów jest mniejsza niż w 2024 r. i ceny generalnego wykonawstwa spadają – mówi Radosław T. Krochta.
MLP Group działa w jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów nieruchomości. Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce, w przeciwieństwie do biur oraz obiektów handlowych, cechuje się relatywnie niskim nasyceniem. W Niemczech, gdzie spółka również planuje intensywny rozwój, rynek nieruchomości magazynowych spowolnił, lecz wskaźniki niewynajętej powierzchni pozostają niskie, stąd spodziewamy się, że planowane inwestycje łatwo znajdą najemców.
Dużym wyzwaniem jest wzrost koszów finansowania. Dzięki emisji obligacji w IV kwartale 2024 r. MLP Group zabezpieczyła środki finansowe na dalszy rozwój, lecz odbędzie się to kosztem wyników finansowych w krótkim okresie. W 2024 r. gotówkowy zysk netto MLP Group spadł o 25 proc. i spodziewamy się, że ten trend utrzyma się również w 2025 r. Ulgą dla spółki byłyby dalsze obniżki stóp procentowych w strefie euro, które powinny przełożyć się na wzrost wyceny nieruchomości z portfela. Bez przeszacowania nieruchomości MLP Group może szybko napotkać barierę wzrostu w postaci wysokich wskaźników zadłużenia.