Przyspieszone postępowanie układowe (PPU) HREIT, kluczowej firmy w grupie dewelopersko-inwestycyjnej HRE Investments, przez prawie pół roku przyspieszone było tylko z nazwy. Ostatnio nabrało jednak rozpędu.
Zaledwie kilka dni temu sąd uznał, że HREIT nie potrzebuje niezależnego zarządcy, a stery spółki dalej może dzierżyć Michał Sapota, większościowy udziałowiec grupy HRE. Wkrótce potem, już w niedzielę 26 stycznia 2025 r., w aktach restrukturyzacyjnych HREIT pojawiło się pismo nadzorcy sądowego Sławomira Witkowskiego, który przekonuje, że PPU… powinno zostać umorzone. Zdaniem nadzorcy jego kontynuacja będzie prowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli, a układ, który HREIT chce z nimi zawrzeć, nie zostanie wykonany.
Co i kiedy pisał PB
Długi HREIT, głównie wobec 4 tys. inwestorów indywidualnych, przekraczają 1 mld zł. O tym, że zdolność spółki do ich restrukturyzacji budzi wiele wątpliwości, pisaliśmy w PB kilka razy. Już w lipcu 2024 r., jeszcze przed otwarciem PPU, zwracaliśmy uwagę, że prowadzenie budów w ramach tzw. układu częściowego, w którym część deweloperska nie będzie objęta restrukturyzacją, a tym samym nie będzie podlegać ochronie przed wierzycielami, będzie trudne.
Szczególnie że – jak pisaliśmy w PB w listopadzie 2023 r. – już wtedy grupa HRE w poszczególnych projektach borykała się z ogromnymi opóźnieniami, rzędu nawet dwóch-trzech lat.
Równo rok później, bo w listopadzie 2024 r., ujawniliśmy z kolei, że we wstępnym planie restrukturyzacyjnym HREIT znaleźliśmy dużą dziurę finansową na co najmniej 200 mln zł i wiele innych niejasności. Choćby takie, że część projektów deweloperskich, które miałyby wygenerować dużą nadwyżkę przepływów, w ogóle nie należy do HREIT. A spółka w restrukturyzacji planuje sprzedawać dużo więcej mieszkań niż kiedykolwiek w swojej historii.
A co i kiedy nadzorca
Już po tych publikacjach, w połowie listopada 2024 r., Sławomir Witkowski pierwszy raz odnosił się do wniosku o umorzenie PPU. Złożyła go firma ochroniarska, której HREIT przestał płacić w sierpniu 2024 r. Wtedy jeszcze nadzorca nie widział powodów do umorzenia PPU. Powoływał się na to, że Michał Sapota, szef HREIT, kwestionował jakość usług firmy ochroniarskiej, a tym samym jej wierzytelność miała charakter sporny. I choć przyznawał, że HREIT już po otwarciu PPU ma problemy z bieżącymi płatnościami, to pisał o nich jako o „opóźnieniach” w regulowaniu zobowiązań.
Teraz Sławomir Witkowski najwyraźniej zmienił zdanie. W piątek, 24 stycznia 2025 r., sąd zarządził, by przedstawił stanowisko do kolejnego wniosku o umorzenie PPU. Choć miał na to 21 dni, to już po dwóch w niedzielę, 26 stycznia 2025 r., przesłał do sądu pismo, w którym przychylił się do wniosku jednego z wierzycieli.
Nadzorca napisał nie tylko, że HREIT nie reguluje bieżących zobowiązań, ale „aktualnie nie jest w stanie” ich regulować. Powołał się przy tym na fakt, że choć poziom bieżącego zadłużenia spółki między końcem września a końcem grudnia 2024 r. się nie zmieniły i wynosiły 22,4 mln zł, to jednak ich struktura „uległa znaczącemu pogorszeniu”. O ile bowiem po dziewięciu miesiącach ubiegłego roku większość, bo 12,1 mln zł, stanowiły długi nieprzeterminowane, o tyle na koniec roku najwięcej (11,8 mln zł) było tych przeterminowanych od trzech do sześciu miesięcy.
Pustki w kasie i egzekucje
Co więcej, HREIT na koniec 2024 r. „praktycznie nie posiadał dostępnych środków”. Bo choć na rachunkach bankowych spółki było 7,23 mln zł, to prawie 7 mln zł stanowiły pieniądze zdeponowane na rachunkach powierniczych poszczególnych budów, a kolejne 237 tys. zł te na rachunku VAT. A w dyspozycji HREIT było jedynie… 1228,19 zł.
Sławomir Witkowski przyznaje też to, o czym pisaliśmy w PB jeszcze przed otwarciem PPU, a mianowicie, że trudną sytuację HREIT pogarsza „nieadekwatna” formuła układu częściowego, w której wierzyciele nim nie objęci w związku z brakiem płatności wszczynają kolejne postępowania egzekucyjne.
„Wyłączenie dużej grupy wierzycieli poza zakres postępowania powoduje, że dłużnik nie jest w stanie obsługiwać wymagalnych zobowiązań, nie może kontynuować działalności, a koszty obsługi zobowiązań istotnie wzrastają z uwagi na odsetki, koszty sądowe i egzekucyjne” – pisze nadzorca.
Na potwierdzenie swych słów Sławomir Witkowski przesłał sądowi kilka przykładowych wezwań do zapłaty, pochodzących z okresu od 2 grudnia 2024 r. do 20 stycznia 2025 r. A także informację od jednego z komorników, że w ramach egzekucji jedna z nieruchomości HREIT zostanie w lutym 2025 r. wyceniona na potrzeby jej sprzedaży.
Krytyka prezesa
W piśmie do sądu Sławomir Witkowski po raz pierwszy pozwala też sobie na otwartą krytykę Michała Sapoty jako szefa HREIT.
„Brak zabezpieczenia środków na zaspokojenie kosztów postępowania i zobowiązań nieobjętych układem stanowi przejaw nieodpowiedzialnego zachowania dłużnika. (…) Dłużnik, mając świadomość braku możliwości zaspakajania wierzytelności nieobjętych układem, nie powinien wnioskować o otwarcie przyspieszonego postępowania układowego z układem częściowym, a w przypadku jego otwarcia – wnioskować o jego umorzenie” – czytamy w piśmie.
Zdaniem Sławomira Witkowskiego obecnie działalność operacyjna HREIT „jest praktycznie wygaszona” i dlatego kontynuowanie PPU „prowadziło będzie do pokrzywdzenia wierzycieli”, co wypełnia jedną z przesłanek do jego umorzenia. Według nadzorcy spełniona jest i druga z nich, tzn. że układ z wierzycielami nie zostanie wykonany.
W tym przypadku Sławomir Witkowski przedstawia taką argumentację: „Plan restrukturyzacyjny jest niezwykle ambitny i zakłada pełne wykorzystanie potencjału przedsiębiorstwa dłużnika, co nie będzie możliwe w sytuacji ciągłych napięć związanych z brakiem płynności dłużnika. Formuła postępowania restrukturyzacyjnego z układem częściowym uniemożliwia pełną sanację przedsiębiorstwa dłużnika, co z kolei każe przyjąć, że układ nie zostanie wykonany”.
O tym, czy PPU HREIT zostanie umorzone, zdecyduje sąd. Zrobi to po tym, jak swoje stanowisko w sprawie przedstawi Michał Sapota jako prezes HREIT. W niedzielę, 26 stycznia 2025 r., sąd dał mu na to siedem dni. Ewentualne umorzenie PPU otwiera drogę do dwóch rozwiązań: innego typu postępowania restrukturyzacyjnego, czyli sanacji, albo upadłości.