Pod koniec listopada 2024 r. ujawniliśmy, że grupa wierzycieli HREIT, kluczowej spółki w grupie dewelopersko-inwestycyjnej HRE Investments, wniosła do sądu o odebranie władzy w niej Michałowi Sapocie i przekazanie jej w ręce niezależnego zarządcy. Stołeczny sąd restrukturyzacyjny właśnie rozpoznał ten wniosek - odmownie. Decyzja sędziego Adama Olszewskiego nie ma uzasadnienia, ale pojawiła się tuż po tym, jak negatywne stanowisko w sprawie przedstawili Sławomir Witkowski, nadzorca sądowy HREIT, i sam Michał Sapota (a precyzyjnie: jego pełnomocnik – Norbert Frosztęga).
Litania zarzutów
Pod koniec listopada 2024 r. o Michale Sapocie zrobiło się głośno. A to dlatego, że najpierw został zatrzymany, a potem szybko zwolniony – po tym, jak usłyszał jedynie zarzuty niezłożenia sprawozdań finansowych kilkunastu firm z grupy HRE (dodatkowo prokuratura zakazała mu opuszczania kraju). Równolegle z tymi wydarzeniami do akt postępowania restrukturyzacyjnego HREIT wpłynął wniosek o odebranie Michałowi Sapocie zarządu własnego i ustanowienie zarządcy.
Wnioskodawcy reprezentowani przez kancelarię Dubiński Jeleński Masiarz i Wspólnicy (DJMiW) przekonywali, że spełnione zostały dwie przesłanki odebrania zarządu. Pierwsza, mówiąca, że Michał Sapota naruszył prawo w zakresie sprawowania zarządu, czego skutkiem było pokrzywdzenie wierzycieli lub możliwość takiego pokrzywdzenia w przyszłości. I druga: jest oczywiste, że sposób sprawowania przez niego zarządu nie daje gwarancji wykonania układu.
Konkretnych zarzutów inwestorów skupionych w Stowarzyszeniu Wierzycieli HREIT było wiele. Chyba najpoważniejszy z nich dotyczył samego modelu finansowania, którym wyróżniała się na rynku grupa HRE – nie korzystała z kredytów bankowych, lecz finansowała projekty mieszkaniowe dzięki inwestorom indywidualnym. HREIT oferował im udziały w spółkach celowych, które miały być właścicielami gruntów i „spółkami deweloperskimi”, ale - według autorów wniosku - wcale nimi nie były. Najczęściej bowiem faktycznym właścicielem nieruchomości była spółka HREIT, a w niektórych przypadkach podmioty zewnętrzne.
Wnioskodawcy podnosili też, że działalność grupy HRE nosiła znamiona piramidy finansowej, bo źródłem „kwartalnych wypłat zysku z inwestycji” oraz dokonanych przez HREIT odkupów udziałów w spółkach celowych były nie zyski z projektów deweloperskich, ale pieniądze pochodzące w większości z wpłat kolejnych inwestorów.
Stowarzyszenie Wierzycieli HREIT powoływało się też na kary nałożone przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) na HREIT i Michała Sapotę za naruszanie zbiorowych interesów konsumentów (chodziło o wprowadzanie ich w błąd co do gwarancji zwrotu inwestycji i związanego z nimi ryzyka). Przywoływało także naruszanie przez Michała Sapotę ustawy o rachunkowości, a konkretnie przepisu dotyczącego niepoddania sprawozdań finansowych HREIT za 2022 r. i 2023 r. badaniu przez biegłego rewidenta.
Właścicielskie qui pro quo
Wszystkie te i inne okoliczności podnoszone przez wierzycieli odnosiły się do działań Michała Sapoty przed otwarciem postępowania restrukturyzacyjnego. I właśnie dlatego, zdaniem Sławomira Witkowskiego, nadzorcy sądowego HREIT, nie mogły stanowić podstawy do odebrania menedżerowi władzy. Według nadzorcy bowiem tylko zachowania zarządu w czasie postępowania restrukturyzacyjnego mogą wypełniać przesłanki do ustanowienia zarządcy.
Podobną argumentację przedstawił Norbert Frosztęga w imieniu Michała Sapoty, który jednak równocześnie odniósł się bardziej szczegółowo do zarzutów wierzycieli. W piśmie do sądu przyznał, że niektóre z nieruchomości są poza grupą HRE, ale „niedefinitywnie”. I albo mogą zostać odkupione na podstawie roszczeń z umów przedwstępnych, albo też te roszczenia mogą zostać odsprzedane, co ma pozwolić m.in. na odzyskanie zadatków. Jednocześnie pełnomocnik szefa HREIT przyznał, że niektóre z tych roszczeń są niewidoczne w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości – przez „omyłkę” lub brak pełnomocnictwa (co ma być obecnie naprawiane).
Jednocześnie, zdaniem Norberta Frosztęgi, nie ma większego znaczenia, że to HREIT jest właścicielem większości nieruchomości, a nie są nimi spółki celowe, bo i tak HREIT ma zobowiązanie do odkupu od inwestorów udziałów w tych spółkach.
- W wyniku takiego myślenia oraz wynikającego z niego postępowania inwestorzy znaleźli się w sytuacji, w której posiadane przez nich udziały w spółkach celowych są nic niewarte. Jedynym majątkiem tych spółek są bowiem wierzytelności pożyczkowe wobec HREIT. A ta przecież jest niewypłacalna i jej zdolność do odkupienia tychże udziałów stoi pod znakiem zapytania – mówi Kazimierz Jeleński z kancelarii DJMiW.
Prezes to też wierzyciel
Pełnomocnik Michała Sapoty zaprzecza również tezie, że grupa HRE działała jak piramida finansowa. Na dowód przywołuje to, że grupa zrealizowała dziewięć projektów o łącznej powierzchni użytkowej 45,4 tys. m kw., ze średnią marżą 30 proc., a „najpewniej” jeszcze w I kwartale 2025 r. odda jeszcze trzy projekty o powierzchni użytkowej prawie 14 tys. m kw., na których wygeneruje „podobną” marżę.
Norbert Frosztęga stanowczo odrzuca też zarzut, że działania HREIT i jej szefa nosiły znamiona oszustwa. Według jego słów Michał Sapota udzielił HREIT i innym spółkom z grupy HRE pożyczek na łącznie ponad 9 mln zł, a od co najmniej dwóch lat nie pobiera wynagrodzenia „w celu jak najpełniejszej spłaty wierzycieli”. Jego zdaniem inwestowanie prywatnych pieniędzy „stoi w oczywistej sprzeczności z zarzutem oszustwa”.
Pełnomocnik HREIT podkreśla też, że decyzje UOKiK o karach są nieprawomocne, a zarówno spółka, jak i Michał Sapota złożyli odwołania, które rozstrzygnie sąd. Niepoddanie sprawozdań finansowych za lata 2022-23 badaniu przez biegłego rewidenta Norbert Frosztęga tłumaczy natomiast konfliktem właścicielskim między Michałem Sapotą a drugim co do wielkości udziałowcem grupy HRE Michałem Cebulą i wynikającą z tego niemożnością powołania biegłego przez walne.
W kupie siła
Te wszystkie argumenty nie przekonują przedstawicieli Stowarzyszenia Wierzycieli HREIT, które jeszcze dwa miesiące temu zrzeszało około 160 osób, a dziś zrzesza już prawie 450. Decyzję sądu o pozostawieniu władzy w rękach Michała Sapoty wierzyciele przyjęli z niezadowoleniem, ale broni nie składają.
Dla licznych inwestorów od wielu miesięcy kluczowe jest powołanie rady wierzycieli, która – najlepiej przy udziale biegłego rewidenta – mogłaby zweryfikować sytuację finansową i majątkową HREIT oraz ocenić rzetelność i realność planu restrukturyzacyjnego przygotowanego przez spółkę.
Kolejne wnioski o powołanie rady, pochodzące od różnych grup wierzycieli, składane były już od sierpnia 2024 r., ale sąd restrukturyzacyjny do dziś się do nich nie odniósł. To dlatego wszystkie te grupy, reprezentowane przez różne kancelarie, połączyły siły i kilka dni temu złożyły kolejny, już wspólny wniosek. Liczą na jego szybkie i pozytywne rozpoznanie.