Trzecia fala pandemii, z którą mierzy się obecnie Polska, sprawiła, że inwestorzy jeszcze baczniej przyglądają się rynkowi nieruchomości. Uczestnicy debaty “Serio o nieruchomościach” zorganizowanej przez firmę Nowy Adres, dyskutowali o tym, czy inwestowanie w mieszkania na wynajem to wciąż dobry pomysł.
– Popyt inwestycyjny niezmiennie utrzymuje się na wysokim poziomie. Nie ma obecnie dobrej alternatywy dla inwestycji w nieruchomości. Ich zakup jest zabezpieczeniem zgromadzonego kapitału. Ponadto mieszkania jako aktywa trwałe będą również chroniły kapitał przed wzrostem inflacji, co jest niezaprzeczalnym atutem. Inwestorzy mają świadomość, że będą mieli niższą stopę zwrotu z najmu [obecnie, według NBP wynosi ona 3,86 proc. - red.], ale akceptują tę sytuację. Zakładają również, że w tym roku przychody mogą zmaleć - uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W 2020 r. deweloperzy, działający na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), sprzedali o 19 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem - wynika z raportu JLL “Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kw. 2020”. Nowa podaż była o 4,4 tys. niższa niż liczba transakcji, a spadek nowej podaży w całym roku wyniósł 24 proc., co sprawiło, że na początku 2021 r. w ofercie na rynku pierwotnym pozostawało 48 tys. nowych mieszkań.
Odmienne skutki
Pandemia inaczej wpłynęła na inwestorów indywidualnych, a inaczej na inwestorów instytucjonalnych. Eksperci podkreślają, że ci pierwsi czują duży niepokój i od wybuchu pandemii wstrzymują zakupy nieruchomości.
Zdaniem Pawła Sztajera, dyrektora działu mieszkaniowego JLL, inwestorów indywidualnych należy również podzielić na podgrupy, bowiem są wśród nich osoby o różnym stopniu zamożności, posiadające zróżnicowany portfel nieruchomości. Inwestorzy, którzy finansowali zakup kredytem, znacznie bardziej odczują mniejszą rentowność wynajmu w trakcie pandemii, niż ci, którzy posiadają nieruchomości kupione za gotówkę - zwłaszcza wiele lat temu. Dla nich przestój, nawet trzyletni, nie będzie dotkliwy, bo oni i tak zyskali na tej inwestycji.
– Biznes polega na tym, że muszą być obecne dwie strony transakcji. Podstawowa grupa najemców na rynku inwestorów indywidualnych, czyli studenci i inni młodzi, którzy przeprowadzili się z mniejszych miasteczek i wsi w celach zarobkowych oraz emigranci z zagranicy, np. z Ukrainy, została dotknięta skutkami pandemii i obostrzeniami z nią związanymi, co spowodowało zwolnienie dużej liczby mieszkań. Jeśli ci klienci nie wrócą szybko na rynek, to dalsze perspektywy nie jawią się w jasnych kolorach - uważa Jacek Kusiak, prezes zarządu Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”
Jeśli chodzi o najem instytucjonalny, to w ocenie Konrada Płochockiego, cieszy się on dużym zainteresowaniem. Zauważalny jest napływ kapitału zagranicznego w tym segmencie, bo rentowność inwestycji w Polsce jest często dużo wyższa niż w krajach, w których jest większa konkurencja.
Rynek najmu nieruchomości to 8-10 proc. całego zasobu - wynika z wyliczeń ThinkCo, firmy badawczej. Zdaniem Michała Okonia, dyrektora zarządzającego Zeitgeist Asset Management Polska, jest wiele czynników i zjawisk społecznych, które powodują, że ten rynek będzie stabilny. Nasz kraj od wielu lat idzie drogą rozwiniętych krajów zachodnich, gdzie najem jest znacznie bardziej popularny, przez co bardziej rentowny. Zmienił się też styl życia rodaków - częściej zmieniamy miejsce zamieszkania, choćby z powodu podpisywania kilkuletnich kontraktów.
– Pandemia oczywiście ma skutki makroekonomiczne. Pewne grupy potencjalnych klientów wyjeżdżają, ale za to najmu szukają inne grupy. Rynek sam się wyreguluje - uważa Michał Okoń.
W rękach samorządów
Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający ThinkCo podkreśla, że na rynku wciąż jest niedobór. Brakuje mieszkań, prywatnych akademików oraz najmu instytucjonalnego. Jego zdaniem czas pandemii powinien być czasem pracy nad standardami i ułatwieniami, które mogłyby wpłynąć na szybki rozwój rynku nieruchomości. Jego zdaniem duże znaczenie ma podejście samorządów, które kształtując politykę budownictwa danego regionu powinny bardziej uwzględniać zapotrzebowanie rynku.
– W wielu częściach kraju mamy w planach stworzonych przez lokalne władze za dużo usług, a za mało terenów mieszkaniowych. Brakuje przede wszystkim małych mieszkań, na który jest ogromny popyt. Deweloperzy również nie są chętni do ich budowania, przez wzgląd na wymóg stawiany przez samorządy co do stworzenia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. To duże ograniczenie, wskutek czego nowe budownictwo nie jest w stanie zaspokoić popytu na lokale małometrażowe. Deweloperzy wspólnie z samorządami powinni również badać, gdzie przebywa ludność i razem zapewniać usługi okołomieszkaniowe, np. nowe szkoły. Brak wystarczającej ilości placówek oświatowych czy medycznych, powoduje niechęć samorządów do tworzenia terenów mieszkaniowych, zwłaszcza z małymi metrażami, które powodują, że budynek zamieszkuje większa liczba mieszkańców. Współpraca może poprawić rozwój rynku nieruchomości - dodaje Konrad Płochocki.