Według różnych szacunków, w Polsce brakuje 1-2 mln mieszkań, a tymczasem deweloperzy z dużą powściągliwością podchodzą do nowych inwestycji. W lutym 2025 r. ruszyli z budową niespełna 11 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 13 proc. wobec stycznia i aż o 23 proc. w porównaniu do lutego 2024 r - wynika z danych GUS.
– Potencjalne potrzeby mieszkaniowe w Polsce znacznie przekraczają dostępne zasoby. Większość nowych mieszkań jest dostarczana przez deweloperów, w związku z tym podaż w dużej mierze zależy od możliwości indywidualnych nabywców, a więc dostępu do finansowania czy programów rządowych wspierających zakup – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Coraz więcej dzieje się natomiast w najmie instytucjonalnym. Zasoby tego rynku już teraz rosną o ok. 30 proc. rocznie, a tempo to może jeszcze wzrosnąć.
Nawet 40 tys. PRS-ów do 2027 r.
Na koniec grudnia 2024 r. w największych polskich miastach było 23,4 tys. mieszkań w sektorze PRS (ang. Private Rented Sector), o ponad 30 proc. więcej niż rok wcześniej. W 2025 r. wzrost może być jeszcze większy.
- Biorąc pod uwagę plany inwestorów, może wynieść nawet 37 proc. Coraz więcej deweloperów rozważa tworzenie platform z mieszkaniami na wynajem w ramach spółek z innymi podmiotami lub samodzielne budowanie portfela takich nieruchomości. Do końca 2027 r. zasoby lokali PRS w Polsce mogą przekroczyć nawet 40 tys. – wylicza Agnieszka Mikulska.
Analitycy Savillsa coraz większy potencjał widzą także w prywatnych domach studenckich. Z przygotowanego przez nich raportu wynika, że w roku akademickim 2023/24 w Polsce studiowało 1,24 mln osób, w tym ponad 107 tys. z zagranicy. W publicznych i prywatnych domach studenta było dostępnych niewiele ponad 10 proc. łóżek. To znacznie mniej niż w krajach Europy Zachodniej.
– Rynek prywatnych akademików PBSA (ang. purpose-built student accommodation) w Polsce rozwija się dynamicznie i ma istotny potencjał do dalszego wzrostu. Warszawa, czyli największe miasto akademickie w kraju, charakteryzuje się niską dostępnością miejsc dla studentów, nie tylko w Polsce, ale również na tle Europy. Jedynie 7,4 proc. studiujących w Warszawie ma szansę na miejsce w akademiku, niezależnie czy jest on publiczny czy prywatny. A tylko 0,6 proc. z nich ma możliwość zamieszkania w nowoczesnych, prywatnych i profesjonalnie zarządzanych budynkach – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w Savills Polska.
Z raportu tej firmy wynika, że aż 418 akademików w Polsce należy do publicznych uczelni wyższych. Oferują ponad 112 tys. łóżek. Prywatni inwestorzy mają ich ponad 15,7 tys.
Nowoczesne prywatne akademiki mają znacznie wyższy standard, co przekłada się na wskaźnik obłożenia. Sięga on nawet 100 proc. podczas gdy w akademikach uczelnianych wynosi nieco poniżej 72 proc.
– Z analizy planowanych inwestycji w sektorze PBSA wynika, że podaż miejsc w Polsce może wzrosnąć o co najmniej 9 tys. do 2028 r. Obecnie w budowie jest ok. 4,1 tys. miejsc w ramach 10 projektów – dodaje Jacek Kałużny.
Spodziewane konwersje
O obiecujących perspektywach rynków najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików mówią także analitycy firmy Avison Young.
- Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS - mówi Patryk Błach, ekspert Avison Young.
Podkreśla, że jedną z kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich bardzo dobra lokalizacja - w centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia starszych budynków może być znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa od podstaw.
- Nasi doradcy techniczni przeprowadzili już wiele analiz biurowców pod kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że tego typu adaptacja - bez konieczności wyburzania - jest dość prosta do wykonania w świetle obowiązujących przepisów technicznych. Przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę - mówi Patryk Błach.