Firmy, których sklepy w centrach handlowych zostały zamknięte, nie czekają, aż rząd wyciągnie do nich rękę. W projekcie tzw. tarczy antykryzysowej pojawiły się zapisy, że w centrach handlowych, których działalność „została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90 proc. w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy”.
Jednak brak przychodów większości najemców wynikający z rozporządzenia o stanie epidemii i umowy zobowiązujące ich do odprowadzania czynszu spowodowały chęć renegocjacji tychże umów przez najemców. Wprowadzenie tarczy antykryzysowej nie zamyka też definitywnie drogi sądowej. Choć propozycje mówią konkretnie o obniżeniu czynszów o 90 proc. i zwolnieniu z kar umownych, zawierają też na końcu zastrzeżenie, że „jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia”. A to znaczy tyle, że twórcy tarczy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa w tej kwestii.
Wstęp do negocjacji
Jak wynika z informacji Retail Institute, od poniedziałku 16 marca właściciele centrów handlowych zaczęli otrzymywać bardzo dużo pism od najemców, w których ci ostatni informują o wstrzymaniu się od płacenia czynszu za bieżący miesiąc. Robili to na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, regulujących niemożliwość świadczenia, nadzwyczajną zmianę stosunków lub wady prawne lokalu.
Niektórzy powoływali się na zapisy w umowach odnoszące się do instytucji siły wyższej, która co prawda nie została opisana w kodeksie, ale funkcjonuje w orzecznictwie i bywa umieszczana w treściach umów najmu. Inną podstawą prawną do zaprzestania płacenia czynszu jest art. 3571 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.”.
— Otrzymujemy od niektórych najemców pisma z różnymi pomysłami na nadzwyczajną regulację kwestii opłat czynszowych. Sytuacja jest bardzo trudna, bo przecież i nasza spółka odczuwa negatywne skutki ekonomiczne epidemii. My również musimy wykonywać zobowiązania wobec banków, usługodawców, dostawców mediów. Jednak pomoc centrów handlowych dla najemców wydaje się w tym momencie niezbędna. Prowadzimy rozmowy z naszymi inwestorami i partnerami, aby znaleźć jak najlepsze rozwiązania. Jednocześnie czekamy na zapowiedziane przez rząd pomysły wsparcia biznesu — mówi Krzysztof Sajnóg, dyrektor marketingu w Blue City, warszawskim centrum handlowym.
Lepszy kompromis
Zdaniem Mariusza Kowolika, radcy prawnego, partnera w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, powołanie się na siłę wyższą daje większą gwarancję uwolnienia się od zobowiązania do zapłaty czynszu, będzie to jednak znacznie utrudnione w przypadku braku odpowiednich postanowień w umowie najmu. Natomiast powoływanie się nadzwyczajną zmianę stosunku z art. 3571 k.c. nie wymaga istnienia odpowiedniego zapisu w umowie, ale wiąże się za to z mniejszymi szansami powodzenia na ograniczenie czynszu.
— Powyższe narzędzia prawne w pierwszej kolejności powinny być użyte w celu zasygnalizowania wynajmującemu niemożliwości uiszczenia czynszu w pełnej wysokości i podjęcia w związku z tym negocjacji. Należy bowiem zakładać, że wypracowane porozumienie i kompromis będą korzystniejsze dla stron niż zrywanie umowy albo proces sądowy, zapewne długotrwały i w efekcie kosztowny — mówi Mariusz Kowolik.