Październikowa emisja akcji przyniosła NEPI Rockcastle 300 mln EUR.
— Chcemy powiększyć wartość portfela poprzez akwizycje. W Polsce nie ma już miejsca na nowe galerie, ale jest kilka obiektów, które chcemy kupić. W Bułgarii, gdzie rynek jest znacznie mniej nasycony, staramy się o pozwolenie na budowę galerii w Płowdiwie — mówi Marek Noetzel, członek zarządu NEPI Rockcastle.
Grupa NEPI Rockcastle działa w ośmiu krajach Europy Środkowo-Wschodniej — Bułgarii, Chorwacji, Czechach, Litwie, Polsce, Rumunii, Słowacji i Węgrzech. Ma łącznie 56 nieruchomości handlowych, z czego 15 zlokalizowanych w Polsce odpowiada za około 30 proc. wycenianej na 7,5 mld EUR wartości całego portfela.
Plany funduszu
Nasycenie rynku centrów handlowych w Polsce jest na tyle duże, że nie powstają już nowe obiekty, ale według Marka Noetzla część właścicieli jest skłonna sprzedać swoje aktywa.
Wśród nowych miast, w których NEPI Rockcastle chce się pojawić, są Szczecin, Bydgoszcz i Warszawa. Firma nadal interesuje się również niektórymi lokalizacjami, w których już ma własne obiekty — to Kraków, Wrocław, Trójmiasto i aglomeracja górnośląska.
Dobry czas dla galerii
Według Marka Noetzla galerie handlowe ponownie stały się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym.
— Stopy zwrotu zaczynają być coraz bardziej atrakcyjne w porównaniu z innymi klasami aktywów, np. biurowcami. Stopy kapitalizacji są dużo niższe, czyli aktywa droższe — mówi Marek Noetzel.
Firmie sprzyja też sukces parków handlowych, bo to one przyciągają dziś uwagę i konkurencja w segmencie galerii jest mniejsza. Inwestorzy zagraniczni jeszcze nie powrócili do Polski po wybuchu wojny w Ukrainie i podwyżkach stóp procentowych.
— Tradycyjny handel się broni — klienci wrócili do galerii, a e-commerce uzupełnia ich ofertę. Tak jak platformy streamingowe nie osłabiły kin. Po okresie efektu pocovidowego możemy już porównywać wyniki galerii rok do roku. W naszym portfelu wyniki są lepsze niż przed pandemią. Chcemy ten moment wykorzystać — mówi Marek Noetzel.
Aktywny inwestor długoterminowy
NEPI Rockcastle jest w trakcie modernizacji Bonarki, która pochłonie 75 mln EUR, a wkrótce rozpocznie rozbudowę Pogorii w Dąbrowie Górniczej.
— To duże projekty porównywalne z budową obiektu od zera. Rynek idzie właśnie w tym kierunku i na nim będziemy się skupiać — na rozbudowie, przebudowie i modernizacji, a nie budowie nowych centrów handlowych. Każdy z naszych obiektów już przeszedł, przechodzi lub przejdzie jakąś metamorfozę — mówi Marek Noetzel.
Podkreśla, że NEPI Rockcastle już przy wycenach poprzedzających zakup nowego obiektu robi kilkuletni plan, w ramach którego uwzględnia znaczne nakłady na rozwój.
— Kupując, nie zakładamy wyjścia, lecz podnoszenie wartości. Bliższy jest nam model modernizacji i jakościowej zmiany dla najemców i klientów. Jesteśmy bardzo aktywnym inwestorem długoterminowym — mówi Marek Noetzel.
Według niego modernizacje to też dobre inwestycje, bo po odświeżeniu obiekty przyciągają liczniejszych kupujących, rosną obroty najemcom, którzy również wykorzystują ten moment, by wprowadzić nowe koncepty, a przy okazji i właściciel, i najemcy dostosowują się do oczekiwań związanych z ESG.
— Zaczęliśmy prowadzić nowy biznes — energetyczny. W Rumunii farmy fotowoltaiczne są już na każdym naszym obiekcie. Dostaliśmy zgodę zarządu na wydatkowanie kolejnej puli pieniędzy na podobny projekt w pozostałej części portfela, w tym w Polsce. To dość kapitałochłonna część naszego biznesu, ale fotowoltaika charakteryzuje się dużo wyższym zwrotem — mówi Marek Noetzel.
Ponieważ panele na dachach mogą zapewnić tylko około 30 proc. zapotrzebowania obiektów na energię, firma planuje kupić działki pod budowę farm wolnostojących. Docelowo z własnych źródeł odnawialnych ma pochodzić 70 proc. energii wykorzystywanej przez jej galerie.
Ciekawszy wybór
Wybór między inwestycją w galerię handlową a inwestycją w park handlowy jest prosty.
— Parki handlowe oferują bardzo bezpieczny i przyzwoity zwrot z inwestycji — rzędu 7-8 proc., ale mają małe szanse na zwiększanie wartości. Umowy są podpisane na długi okres, a możliwości podziału, przebudowy czy rozbudowy jest niewiele. Galerie handlowe ponadto oferują dużo większą liczbę najemców — w parkach jest ich kilkunastu, w galeriach mamy nawet 250 i dużo większą możliwość rotacji, łączenia i dzielenia powierzchni czy podnoszenia wartości obiektu — tłumaczy Marek Noetzel.
W portfelu firma ma jednak kilka parków handlowych wybudowanych obok galerii, które uzupełniają ich ofertę o szybkie zakupy. Nie wyklucza, że gdy portfel galerii osiągnie docelowy kształt, zacznie więcej inwestować w parki. Na razie jednak celem numer jeden są duże obiekty.
W notowany na giełdzie w Johannesburgu NEPI Rockcastle inwestował dotychczas głównie kapitał południowoafrykański (obecnie ma 72 proc.), ale sukcesywnie wzrasta udział akcjonariuszy z USA, Wielkiej Brytanii, Europy Zachodniej i Azji.
Kto dziś kupuje nieruchomości handlowe w Polsce?
W 2024 r. akwizycje kontynuowali inwestorzy z rozbudowanymi portfelami centrów handlowych w Polsce. Firma NEPI Rockcastle np. przy wsparciu Cushman & Wakefield nabyła Magnolia Park we Wrocławiu, Focus Fund kupił Galerię Sandecja w Nowym Sączu, a Saller powiększył portfel o Galardię w Starachowicach. Co ciekawe, pojawiły się także nowe podmioty na rynku, w tym czeski fundusz Star Capital Finance, który nabył znaczący portfel sześciu centrów handlowych od firmy Cromwell. Ponadto wzrosła aktywność w zakresie fuzji i przejęć (M&A) — Sona Asset Management nabyła udziały w portfelu CPI, a południowoafrykański Castleview zainwestował w DL Invest. Już dziś wolumen transakcyjny w handlu przekroczył 1 mld EUR, natomiast szacujemy, że 2024 r. zamkniemy transakcjami na rynku nieruchomości handlowych o wartości blisko 1,5 mld EUR.
W miarę stabilizowania się inflacji rośnie zaufanie konsumentów, co prowadzi do zwiększonych wydatków i odnowionego popytu na produkty handlowe. Pozytywny trend przyciąga inwestorów z powrotem do tego sektora. Połączenie atrakcyjnej wyceny z poprawiającą się kondycją konsumencką stawia sektor handlowy w pozycji wzrostowej, czyniąc go interesującym wyborem dla inwestorów. Według danych i wskaźników Cushman & Wakefield — takich jak Time Score i Fair Value Index — sektor handlowy znajduje się obecnie w idealnym punkcie inwestycyjnym. Przy zmniejszonej zmienności rynkowej i bardziej przewidywalnym otoczeniu inwestycyjnym rośnie zaufanie inwestorów, co prawdopodobnie zwiększy ich zaangażowanie w ten segment.
W 2025 r. spodziewamy się, że inwestorzy z silną obecnością na rynku handlowym sprzed 2018 r. będą stopniowo powracać. Oczekujemy również pojawienia się nowych źródeł kapitału, ponieważ region CEE i Polska nadal oferują atrakcyjne wyceny w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej. Nowe inwestycje mogą pochodzić z krajów bałtyckich, Czech, Węgier, Ukrainy, Bliskiego Wschodu, USA i Wielkiej Brytanii.
Kiedy duże fundusze powrócą do Polski na zakupy?
Już widzimy aktywność funduszy instytucjonalnych w Polsce — szczególnie aktywne były np. NEPI Rockcastle oraz Star Capital Finance. Nadal jednak brakuje kapitału pochodzącego z Niemiec, USA i Azji, który był bardzo aktywny w nabywaniu kluczowych aktywów handlowych przed 2018 r. W innych sektorach, np. w logistyce czy nieruchomościach biurowych, już widać aktywność tych inwestorów, dlatego ich powrót do handlu jest tylko kwestią czasu.
Co może zmienić pojawienie się ustawy o REIT-ach?
Najbardziej pomoże polskim inwestorom prywatnym lokować kapitał w aktywa o większej stopie zwrotu niż aktywa mieszkaniowe. Pozwoli też uaktywnić rynek instytucjonalny, który dziś nie może inwestować bezpośrednio w nieruchomości. Naturalnie zwiększy to popyt, co wpłynie na płynność i wycenę polskich nieruchomości. Kapitał krajowy odgrywa kluczową rolę w płynności rynku, a przykład Czech jest tego dowodem. W Polsce udział kapitału krajowego w nieruchomościach komercyjnych wynosił jednak tylko 5-10 proc.