Lokowanie kapitału w inwestycje zagraniczne wciąż nie jest w Polsce popularne. Nie wynika to bynajmniej z faktu mniejszej opłacalności inwestycji zagranicznych, ale raczej z przyzwyczajeń i obaw przedstawicieli zamożnej części polskiego społeczeństwa oraz braku rozeznania w realiach obcych rynków.
Ogromny potencjał ekonomiczny Republiki Federalnej Niemiec czyni z tego kraju miejsce, które powinno być brane pod uwagę przez polskich inwestorów przy rozpatrywaniu potencjalnych możliwości lokowania kapitału w różnych rejonach świata. Nie chodzi tu wyłącznie o duże inwestycje, ale także o inwestowanie w nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę lub nieruchomości mieszkalne, które będą mogły być wykorzystane pod wynajem.
Okres zwrotu poniesionych nakładów na zakup nieruchomości apartamentowych wynosi zarówno w Polsce, jak i w Niemczech średnio 10-12 lat. Pod tym względem rynki te nie różnią się stopniem atrakcyjności inwestowania w nieruchomości. Rynek niemiecki jednak posiada wiele atutów, które mogą przemawiać na jego korzyść.
Recesja dotyka obecnie wszystkie rynki światowe. Jednak, jak wskazuje historia, trwa najdłużej i najbardziej dotyka kraje o stosunkowo słabych gospodarkach, a do takich obecnie zalicza się jeszcze Polska. Oznacza to, że mimo iż inwestycje w nieruchomości w Polsce i Niemczech pod względem opłacalności są zbliżone, to w niedalekiej przyszłości może okazać się, że zakup czy wynajem apartamentów w Niemczech będzie przynosić znacznie lepsze efekty ekonomiczne niż ta sama działalność prowadzona na miejscu. Będzie to spowodowane prawdopodobnie dłuższym utrzymywaniem się w Polsce obecnego zastoju gospodarczego.
— Kolejnym powodem, dla którego inwestowanie w niemieckie nieruchomości może być atrakcyjne dla inwestorów z Polski, jest duża stabilność tamtejszego rynku. Niemiecki rynek najmu charakteryzuje się zrównoważeniem popytu i podaży, zaś liczba pustostanów nie przekracza tzw. stanu naturalnego, co w chwili obecnej wynosi około 70 tys. mieszkań. Średnia wysokość czynszów najmu w Niemczech wzrosła o 1,2 proc. w tym roku w stosunku do roku 2000. Odmienna sytuacja występuje w Polsce, gdzie prawdopodobnie rynek najmu będzie się rozwijać pod względem ilości lokali, jednak czynsze za najem będą spadać — mówi Wojciech Leszczyński, dyrektor ds. najmu w agencji Unikat
Aktywizacji polskiej gospodarki, w tym również rynku nieruchomości, można się spodziewać w momencie wstąpienia Polski do struktur Unii Europejskiej, jednak nie do końca można być pewnym kiedy i na jakich warunkach to nastąpi.
Oprócz ceny zakupu nieruchomości w Niemczech, dodatkowymi kosztami, podobnie jak w Polsce, są opłaty notarialne, koszty obsługi świadczonej przez pośredników oraz obciążenia podatkowe.
Koszty obsługi notarialnej wynoszą od 0,7 proc. do 1 proc. ceny nieruchomości, natomiast dokonania wpisu w księdze wieczystej — od 0,5 do 0,8 proc. wartości nieruchomości. Ostateczna wysokość tych opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości i progresywnie maleje wraz ze wzrostem wartości obrotu.
Większość obrotu o znacznej wartości, na niemieckim rynku nieruchomości dokonywana jest przy udziale pośredników. Wysokość prowizji należnej agentowi pośredniczącemu w transakcji jest umowna i negocjowana. Wynagrodzenie pośrednika nie powinno przekroczyć 5 proc. wartości nieruchomości, jednak najczęściej spotykanymi wartościami jest 2,5-3 proc. Przeważnie prowizja uiszczana jest przez nabywcę, jednak w dużej mierze uzależnione jest to od rodzaju dokonywanego obrotu i zdarzają się sytuacje, w których prowizja opłacana jest przez obie strony transakcji. Należy zwrócić uwagę, iż rynek niemiecki jest bardziej ustabilizowany od polskiego, z czego wynika fakt zawierania znacznie większej liczby umów pośrednictwa na wyłączność oraz bardziej jednolita, niż w Polsce, wysokość pobieranych za pośrednictwo prowizji. Na rynku polskim wysokość prowizji wynosi 1,5-3 proc. wartości nieruchomości, jednak najczęściej pobierana jest od obu stron transakcji, dokonanej przy udziale pośrednika.
Dokonując zakupu w Niemczech należy się także liczyć z koniecznością uiszczenia 3,5 proc. podatku od wartości nabytej nieruchomości. Podatek ten jest stały, niezależnie od jej rodzaju i ceny. Ponadto w przypadku kupna nieruchomości finansowanego z kredytu, konieczne jest opłacenie wpisu do hipoteki wysokości około 0,5 proc. Suma kosztów operacyjnych kupna wynosi około 8 proc. wartości nabywanej nieruchomości i jest nieco wyższa niż koszty operacyjne ponoszone przy zakupie nieruchomości w Polsce.
Szczególną uwagę należy zwrócić na istniejącą różnicę pomiędzy polskim i niemieckim prawnym określeniem momentu przeniesienia własności nieruchomości. W Polsce nabywca staje się właścicielem w momencie podpisania aktu notarialnego, niezależnie od momentu zapłaty umówionej ceny i wpisu do księgi wieczystej. Tymczasem według prawodawstwa niemieckiego, przeniesienie własności nieruchomości następuje w momencie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej, który jest różny od momentu podpisania aktu kupna. Dlatego też bardzo duże znaczenie mają wpisy dokonywane bezpośrednio do umowy nabycia nieruchomości zabezpieczające odpowiednie wpisy do księgi wieczystej.
Od 30 lipca 1998 r. zagraniczne osoby fizyczne i prawne, które zamierzają nabyć nieruchomości położone na obszarze Niemiec, nie muszą się liczyć z żadnymi ograniczeniami. Istnieje co prawda prawna możliwość wprowadzania przez rząd federalny, w drodze rozporządzenia, ograniczeń w nabywaniu nieruchomości dla cudzoziemców pochodzących z kraju, w którym istnieją ograniczenia do nabywania nieruchomości przez obywateli niemieckich, jednak dotychczas nie zostało to wprowadzone i nie są planowane przez rząd niemiecki żadne ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
— Czasowe ograniczenia dla obcokrajowców zamierzających nabyć nieruchomości w Polsce, które Polska zamierza wprowadzić, po przystąpieniu do Unii nie będą miały wpływu na możliwości nabywania nieruchomości położonych w Niemczech przez Polaków — mówi Gabriela Jaworek, dyrektor generalny Polsko-Niemieckiej Izby Przemysłowo-Handlowej.
Jej zdaniem, takie obostrzenia byłyby sprzeczne z interesem gospodarczym Niemiec, natomiast liberalne przepisy obowiązujące przy nabywaniu nieruchomości przynoszą korzyści w postaci przyrostu inwestycji bezpośrednich oraz wzrostu zatrudnienia i rozwoju gospodarczego lokalnego rynku.
Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące nabywania nieruchomości w Niemczech zostaną dla obywateli polskich niejako potwierdzone poprzez wstąpienie Polski do Unii Europejskiej. Tę tezę potwierdza wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, który orzekł, iż prawo nabywania nieruchomości w innym kraju członkowskim, korzystanie z niej czy też udostępnianie, stanowi nierozłączną część prawa osiedlania się. Ponadto wolność przemieszczania się kapitału na obszarze UE obejmuje również wszystkie czynności prawne, związane z inwestycjami w nieruchomości podejmowanymi przez obywateli Unii w innym kraju Wspólnoty.
Inwestycje w nieruchomości na obszarze państw o rynkach wysoko rozwiniętych, jakim jest między innymi rynek niemiecki, nie jest interesujące dla inwestorów spekulacyjnych. Lokowanie więc na takim obszarze kapitału wymaga określenia klarownego celu, do jakiego dąży inwestor oraz sporządzenia biznesplanu.
— Celem tym może być na przykład zakup nieruchomości, jej zabudowanie i późniejszy wynajem, co jest na pewno przedsięwzięciem wartym uwagi — podpowiada Gabriela Jaworek.
Spośród niemieckich landów, szczególnie tereny wschodnie wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów. W Niemczech rozbudowany jest program pomocy publicznej wspomagający inwestycje w nieruchomości zabytkowe. Szczególnemu zainteresowaniu inwestorów Gabriela Jaworek poleca inwestycje w zniszczone budowle przedwojenne, które po renowacji i modernizacji mogą być doskonałymi obiektami do wynajęcia lub zyskownej odsprzedaży. W samym Berlinie Wschodnim istnieje wiele zabytkowych kamienic, odrestaurowanych i wynajmowanych przez prywatnych inwestorów. W kamienicach tych obecnie znajdują się ekskluzywne biura, lokale użytkowe i mieszkania. Jedną z bardziej popularnych tego typu inwestycji jest obiekt Hackesche Höfe, który jest znany nie tylko berlińczykom, ale również osobom z zagranicy. Interesujące również wydają się inwestycje w luksusowe apartamenty przeznaczone do wynajęcia.
Polacy pragnący inwestować w nieruchomości położone na terenie Niemiec mogą korzystać z pomocy zarówno w Polsce, jak i w Niemczech. Poza placówkami dyplomatycznymi, które dysponują fachowcami z dziedziny gospodarki, istnieją po obu stronach Odry instytucje, organizacje i firmy wyspecjalizowane w doradztwie inwestycyjnym. Polsko-Niemiecka Izba Przemysłowo-Handlowa z siedzibą w Warszawie pomaga polskim firmom i osobom fizycznym, które zamierzają rozpocząć swoją działalność gospodarczą lub inwestycyjną na terenie Niemiec.
Jednocześnie polscy inwestorzy mogą być wspierani doradztwem, za pośrednictwem Izby, przez regionalne Izby Przemysłowo-Handlowe z terenu całych Niemiec. Możliwe także jest wykorzystywanie potencjału siedmiuset firm będących członkami Polsko-Niemieckiej Izby Przemysłowo-Handlowej.