W ubiegłym roku wśród inwestorów w nieruchomości komercyjne mocno uaktywnił się polski kapitał. Rodzimi przedsiębiorcy kupują głównie retail parki i mniejsze obiekty handlowe. Firmy doradcze rejestrują zakupy od 10 mln EUR wzwyż, więc statystyki nie obejmują transakcji dotyczących mniejszych lokali usługowo-handlowych, a nabywcy najczęściej nie chwalą się takimi transakcjami.
Inwestorzy instytucjonalni — duże spółki nieruchomościowe i fundusze — od czasu pandemii mają jasne priorytety.
— Od kilku lat wśród inwestorów instytucjonalnych dominuje przekonanie, że najbardziej opłacalna jest logistyka łącznie z produkcją, później sektor living — PRS-y, mieszkania na sprzedaż czy domy studenckie, a podium zamyka sektor hotelowy. Ten ostatni też w Polsce ma się bardzo dobrze. Te typy aktywów wszyscy próbują mieć w portfelu, co świadczy o tym, że ich wartość będzie rosła najszybciej i najszybciej będziemy widzieli zwrot z inwestycji — mówiła Anna Duchnowska, dyrektor zarządzająca w Invesco Real Estate, podczas konferencji PINK „Teraz Polska”.
Niezależnie od nieruchomości już dobrze rozpoznanych i cenionych na rynku w Polsce ciągle pojawiają się nowe typy aktywów, o które mogą powalczyć mniejsi i wielcy inwestorzy. Wśród takich, o których na razie więcej się mówi i pisze, niż posiada w portfelach, Anna Duchnowska wymieniała np. centra danych czy nieruchomości life science, czyli biurowce laboratoria dla branży badań i rozwoju.
Konkurencja o grunty
Agnieszka Jankowska z CBRE od kilku lat zajmuje się wyszukiwaniem terenów pod nieoczywiste typy aktywów, takie jak centra danych, farmy wiatrowe i fotowoltaiczne, magazyny energii, self storage, salony dilerów samochodowych oraz domy senioralne.
— Cały zestaw naszych usług — development, wycena, komercjalizacja, zarządzanie nieruchomościami — zaczyna się od znalezienia odpowiednich gruntów. W przypadku centrów danych kluczowe jest jednak nie tylko znalezienie ziemi, ale przede wszystkim dostęp do prądu — mówi Agnieszka Jankowska.
Nowym typem aktywów są np. self storage, czyli obiekty przeznaczone do samoobsługowego przechowywania. Rynek rośnie stabilnie mimo wyzwań związanych z inflacją i zmieniającymi się warunkami gospodarczymi. Takie obiekty zajmują już 16,5 mln m kw. w Europie — wynika z raportu CBRE i FEDESSA „European Self Storage Industry Report”. W Polsce takich magazynów jest niecałe 200, czyli 3,2 proc. rynku.
— Inwestorzy self storage wybierają działki przy trasach wylotowych głównych miast Polski, w pierwszej linii zabudowy lub z bardzo dobrą widocznością z trasy. Preferują działki, na których możliwa jest zabudowa do trzech kondygnacji. W tych lokalizacjach konkurują z operatorami drive-thru, salonami samochodowymi oraz stacjami paliw, choć ich konkurencja nie potrzebuje tak wysokiej zabudowy — mówi Agnieszka Jankowska.
Wzrost popytu na usługi oferowane przez operatorów self storage związany jest m.in. ze wzrostem cen mieszkań i ograniczeniem ich powierzchni. Klientami self storage stają się właściciele mniejszych mieszkań, którzy potrzebują dodatkowej przestrzeni na przechowywanie rowerów, nart czy mebli. Takie obiekty są również pomocne podczas remontu mieszkania.
Według Agnieszki Jankowskiej dilerzy samochodowi często przenoszą swoje salony poza miejską siatkę, jeśli obecna lokalizacja salonu ma potencjał na inwestycje mieszkaniowe. W takich przypadkach sprzedają salony deweloperom mieszkaniowym lub innym inwestorom. Sami preferują wynajem gotowych salonów, jednak na rynku brakuje takich obiektów w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w Warszawie. Rozważają też zakup działek i budowę salonów na własne potrzeby. Atrakcyjne lokalizacje odpowiadające ich potrzebom są pożądane także przez operatorów self storage czy dyskonty spożywcze.
— Zauważamy, że chcąc być bliżej klienta, dilerzy samochodowi coraz częściej wynajmują lokale na showroomy na ulicach handlowych, rywalizując o najlepsze lokalizacje z innymi działalnościami, dla których widoczność lokalu jest bardzo istotna — mówi Agnieszka Jankowska.
Planistyka nie nadąża
Problemem dla self storage jest planistyka miejska. Segment należy uznać za usługi (przechowywanie rzeczy), ale samorządy, nie rozumiejąc jego istoty, często zaliczają te obiekty do magazynowo-przemysłowych i nie wszystkie dają się przekonać, żeby budować je na działkach pod usługi.
W podobnej, lecz lekko łatwiejszej sytuacji względem planistyki są inwestorzy centrów danych i magazynów energii, ponieważ mogą budować na gruntach magazynowo-przemysłowych. Ich możliwości rozwoju biznesu ogranicza dostępność mocy przyłączeniowej w istniejącej sieci oraz odległość od głównego punktu zasilania. Oba typy nieruchomości nie wymagają bliskości autostrad ani widoczności, będąc świetną alternatywą dla inwestycji przemysłowych i logistycznych, dla których widoczność oraz dogodne skomunikowanie to kwestia kluczowa.
Szczególnie dobre perspektywy mają magazyny energii, które nie potrzebują tak dużych powierzchni jak centra danych — wystarczy im hektar, a nawet pół. Centra danych wymagają co najmniej pięciu hektarów, najlepiej blisko Warszawy. Różnią się także wymaganiami dotyczącymi dojazdu — w centrach danych ludzie pracują na co dzień, natomiast do magazynów energii serwis dojeżdża tylko raz na jakiś czas, więc wystarczy szutrowa droga.
— Magazyny energii szukają dziś gruntów w całej Polsce w sąsiedztwie głównych punktów zasilania. To inwestycje wspierające transformację energetyczną. W ich rozwoju poza uzyskaniem warunków przyłączeniowych trudnością jest brak zrozumienia wśród urzędników samorządowych wydających pozwolenia na budowę. Magazyny energii to nowy typ inwestycji i branża musi zadbać o edukację, aby usprawnić proces jej przygotowania. Urzędnicy np. często pytają inwestorów, czy obecność magazynów energii nie jest szkodliwa dla zdrowia mieszkańców — mówi Agnieszka Jankowska.
Magazyny energii, farmy fotowoltaiczne i wiatrowe, centra danych to cztery typy inwestycji najbardziej uzależnionych od stanu infrastruktury energetycznej, w tym przepustowości głównych punktów zasilania. Duża część z nich już ma ograniczoną przepustowość i inwestorzy spotykają się z odmową przyłączenia nowych obiektów.
— Jest jednak nadzieja na przyszłość — powstał dziesięcioletni plan modernizacji krajowej sieci elektroenergetycznej, który z czasem powinien zaowocować coraz mniejszą liczbą odmów — mówi Agnieszka Jankowska.